Locazioni brevi: la nozione di appartamento

La Fondazione ODCEC di Milano con un Documento datato 9 novembre ha posto una questione interpretativa sulla nozione di appartamento nelle locazioni brevi.

Nel dettaglio, ci si domanda come debba essere letto il termine appartamenti previsto dal comma 595 dell'art 1 della legge n 178 del 30/12/2020, Legge di Bilancio 2021 in merito al regime fiscale applicabile alle locazioni brevi.

Ai fini della risposta, è stato pubblicato un quaderno interpretativo di 6 pagine il cui scopo è esplicitato nelle parole alla Stampa, del Presidente della Fondazione milanese Luigi Pagliuca: 

"L’obiettivo del quaderno è quello di offrire un valido contributo in termini di chiarezza e trasparenza nell’interpretazione di norme quasi sempre farraginose e contraddittorie che caratterizzano il nostro sistema legislativo, per non parlare di quello fiscale."

Vediamo di seguito i dettagli.

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1) Locazioni brevi: che cosa sono

Ricordiamo con breve riepilogo, che per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Al contratto di locazione breve sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
I dati relativi alle locazioni brevi devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Ciò premesso, la Fondazione dei Commercialisti di Milano ha posto una questione interpretativa sulla nozione di "appartamenti" termine utilizzatto appunto dall'art 1 comma 595 che recita precisamente: “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attivita di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.”

Il "quaderno" operativo di cui si tratta ha l'intento di dare un contributo in termini di chiarezza e trasparenza, vediamo di seguito le conclusioni in sintesi della interpretazione fornita.

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2) Locazioni brevi: la definizione di appartamento dalla Fondazione ODCEC di Milano

Il quaderno operativo ha innanzitutto chiarito che il termine "appartamenti" è una locuzione "atecnica e svincolata da precedenti utilizzi o richiami nella normativa fiscale".

Successivamente, si specifica la definizione di appartamento nella lingua italiana, ossia: "una porzione immobiliare facente parte di un complesso più ampio."

Ciò premesso, il documento della Fondazione dei commercialisti di Milano giunge alla seguente interpretazione del comma 595: “Con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro unità immobiliari urbane a destinazione abitativa di tipo privato costituite da uno o più locali ed annessi situati in una costruzione ad uso residenziale o promiscuo composta da più unità. Tali unità abitative (appartamenti) possono avere sia un accesso dall’esterno (es. villette a schiera) ovvero da uno spazio comune all’interno della costruzione (classico appartamento condominiale), per ciascun periodo d'imposta. (...)"

Si rimanda alla lettura integrale del quaderno per ulteriori approfondimenti.

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