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RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI 2022

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LEGGE DI BILANCIO 2024: RIVALUTAZIONE PARTECIPAZIONI E TERRENI, SCADENZA 30 GIUGNO 2024

Legge di Bilancio 2024: rivalutazione partecipazioni e terreni, scadenza 30 giugno 2024

La manovra finanziaria riapre i termini al 30 giugno 2024 per la rivalutazione di terreni e partecipazioni

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La Legge di Bilancio 2024, legge del 30.12.2023 n. 213, (ri)conferma la riapertura dei termini per la rivalutazione partecipazioni e terreni, posseduti dal 1° gennaio 2024, con scadenza 30 giugno 2024 [1]

L’agevolazione ormai nota è quella proposta dalla legge 448/2001 e poi ripetutamente prorogata che consente:

  • di sostituire al costo storico di determinati beni: partecipazioni quotate non quotate e terreni edificabili con destinazione agricola, 
  • il valore risultante dalla perizia di stima, mediante
  • l’assolvimento di un’imposta sostitutiva sul c.d. “valore di perizia” nella misura del 16%, allo scopo di ridurre o azzerare la plusvalenza emergente in ipotesi di cessione. 

L’ambito operativo soggettivo ed oggettivo, come l’aliquota rimane invariata rispetto al passato. 

Come già evidenziato, in precedenti articoli della stessa autrice[2], la proroga dei termini di rivalutazione favorisce le operazioni di riorganizzazione aziendale delle PMI, e quelle legate al passaggio generazionale delle imprese tipico del modello imprenditoriale italiano  family business.

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1) Rivalutazioni terreni e partecipazioni: soggetti ammissibili

Possono beneficiare della rivalutazione

  • persone fisiche (non esercenti attività d’impresa);
  • società semplici e associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 TUIR;
  • enti non commerciali per quel che attiene alle attività non inerenti all’attività d’impresa;
  • soggetti non residenti, privi di stabile organizzazione in Italia.

Restano invece sempre esclusi i titolari di reddito d'impresa.

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2) La rivalutazione delle partecipazioni

Il regime consente a detti soggetti di rivalutare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni quotate e non quotate possedute al di fuori del regime d'impresa, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ex art. 67 co. 1 lett. c) - c-bis) del TUIR . 

Le partecipazioni rivalutabili ai fini della disciplina in esame possono essere:

  • partecipazioni rappresentate da titoli (azioni) quotati e non;
  • le quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate da titoli (quote di S.r.l. o di società di persone);
  • i diritti o i titoli attraverso cui possono essere acquisite le predette partecipazioni (es. diritti di opzione, warrant, obbligazioni convertibili in azioni).

Per avvalersi della rivalutazione per il 2024, la partecipazione deve essere iscritta in bilancio alla data dell'1.1.2024. Per perfezionare il regime agevolato in argomento, occorrerà entro il 30 giugno 2024 che:

  • un professionista abilitato  rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o dei terreni
  • il contribuente interessato versi l’imposta sostitutiva per l’intero suo ammontare, ovvero (in caso di rateizzazione) limitatamente alla prima delle tre rate annuali di pari importo.

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3) Rivalutazioni terreni e partecipazioni: calcolo imposta sostitutiva e versamento rateale

Nulla cambia il calcolo dell’imposta sostitutiva, che in continuità con il DL Energia, deve essere calcolata:

  • sull’intero valore della perizia, come ribadito anche nella circolare 1/E/2021 dell'Agenzia delle Entrate. Produce i suoi effetti e si perfeziona con il pagamento dell'intera imposta sostitutiva ovvero, entro il 30 giugno 2024  ed in caso di pagamento rateale, in tre rate annuali di pari importo, con maggiorazione a partire dalla seconda rata degli interessi pari al 3% annuo a partire dalla medesima data; 
  • sul valore normale determinato ai sensi dell’art. 9, comma 4, lettera a), TUIR, con riferimento al mese di dicembre 2023, a condizione che il predetto valore sia assoggettato a una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, ossia sulla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre 2023, per quote e diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione.
Si consiglia della stessa autrice: Rendicontazione sostenibilità e Modello di Business ESG
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4) Rivalutazioni terreni e partecipazioni: effetti della proroga e riapertura termini

Sugli effetti della proroga e la riapertura dei termini di rivalutazione per il 2024, si rammenta che, l’art. 5 comma 6 della L. 448/2001 dispone che l’assunzione del nuovo valore di acquisto della partecipazione non ammette il realizzo di minusvalenze compensabili ai sensi dell’art. 68 del TUIR[3] (per cui non si applica la disposizione che consente di compensare le plusvalenze con le minusvalenze e di riportare a nuovo le minusvalenze eccedenti nei successivi periodi d’imposta, ma non oltre il quarto). 

Di conseguenza, rispetto al momento di determinazione della rivalutazione di partecipazioni già rivalutate nel 2023,  qualora il valore di mercato risulti inferiore a quello indicato nella perizia relativa a una rivalutazione precedente, non occorre procedere alla rideterminazione del costo

La  vendita della partecipazione ad un valore inferiore a quello della perizia non determina la decadenza del regime e la perdita dell’affrancamento

Sempre sotto il profilo degli  effetti non può non evidenziarsi che, la riapertura dei termini di rivalutazione:

  • preserva la contendibilità delle PMI favorendone la permanenza sul mercato;
  • da impulso alle operazioni di riorganizzazione aziendale e al  passaggio generazionale delle imprese di tipo family business

La data di riferimento al 1° gennaio 2024 ha il vantaggio di consentire  inoltre l’utilizzo del bilancio di esercizio senza dover predisporre un infrannuale.

Tabella di riepilogo delle attività e  adempimenti:

Scadenza
Attività e adempimenti
Data 30 giugno 2024

Stesura della perizia giurata 

Sono professioni abilitati:

  1. per le partecipazioni, gli iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, e gli iscritti nell’elenco dei revisori legali dei conti;
  2. per i terreni, gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.


Versare l’imposta sostitutiva nella misura del 16%, utilizzando il modello F24, indicando:

  • anno 2024; 
  • codice tributo 8055 per le partecipazioni; 
  • codice tributo  8056 per i terreni.
Dichiarazione dei redditi (Modello 2025)  relativa all’anno 2024, anno in cui si effettua la rivalutazione.
Compilazione  del quadro RT

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5) Rivalutazioni terreni e partecipazioni: note

[1] I commi 52 e 53 prevedono la rideterminazione dei valori di acquisto delle partecipazioni negoziate e non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione e dei terreni edificabili e con destinazione agricola anche per quelli posseduti alla data del 1° gennaio 2024.

[3] Cfr. Circolare Agenzia delle Entrate n. 1/E del 15 febbraio 2013.

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