Riscaldamento in condominio insufficiente e risarcimento danni

Nella vita del condominio l’avvio dell’impianto centralizzato di riscaldamento presenta, ogni anno, il riaffiorare di vari problemi che nascono dal conflitto di difficile componimento fra le ragioni ambientali, le esigenze del servizio comune e quelle del singolo condomino.

Del resto, l'efficienza e la funzionalità dell'impianto di riscaldamento sono direttamente strumentali alla normale abitabilità della porzione immobiliare di cui il singolo partecipante ha la proprietà.

1) L’impianto centralizzato dopo il passaggio alla contabilizzazione e termoregolazione di calore

L'art. 1117, n. 3, c.c., delimita chiaramente quale sia l'estensione degli impianti condominiali e quale, sia quindi, il suo confine rispetto all'inizio degli impianti rientranti nelle proprietà esclusive delle rispettive unità immobiliari, avendo riguardo al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.

 Di conseguenza, almeno in linea generale, una responsabilità del condominio per i danni cagionati dal cattivo funzionamento di un impianto comune si limita a quella parte del sistema che sia posto prima delle diramazioni negli appartamenti, rimanendo i singoli condomini tenuti alla manutenzione degli impianti interni. 

Del resto è necessario considerare che lo Stato Italiano ha recepito la Direttiva 2012/27/UE con il Dlgs. n.102/2014 che ha imposto:

1.   la contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condominii con impianto di riscaldamento centralizzato e
2.  la ripartizione delle spese a consumo;

 quest’ultimo attualmente si compone dei

• consumi volontari, cioè quelli dovuti all’azione volontaria dell’utente mediante la valvola termostatica, che vanno ripartiti in base alle indicazioni fornite dai dispositivi (letture) atti alla contabilizzazione del calore (sotto-contatori, ripartitori) e
•  consumi involontari (quota fissa), ovvero quelli indipendenti dall’azione dell’utente costituti principalmente dalle dispersioni di calore della rete di distribuzione.

 Alla luce di quanto detto  si può affermare che l’impianto in questione comprende gli apparati installati sui radiatori (valvole termostatiche e ripartitori) e certamente i contabilizzatori posti prima delle singole unità immobiliari nel caso degli impianti orizzontali (contabilizzazione diretta).

2) Difettoso funzionamento dell’impianto centralizzato e comportamento legittimo del singolo condomino

Se, per un difettoso funzionamento dell’impianto, all’interno di un appartamento la temperatura risulta decisamente inferiore rispetto agli altri dello stesso caseggiato, il condomino interessato ha diritto di chiedere che vengano prese le misure necessarie, anche nel caso in cui occorra affrontare una spesa consistente.

Se è stato nominato, sarà l’amministratore a doversi attivare in quanto, in considerazione dell’incarico ricevuto, è tenuto a disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.

Naturalmente quanto sopra vale anche quando, ad esempio, per evidente errore dell’impresa installatrice (e assenza di adeguata progettazione) la valvola termostatica del termosifone di un condomino si trovi in una posizione “sfavorevole” rimanendo influenzata da una temperatura molto superiore a quella realmente presente al centro della stanza: in tal caso la valvola inizierà a “chiudere” il termosifone con anticipo rispetto a quanto sarebbe richiesto dalla reale temperatura ambiente e il locale del condomino non sarà regolarmente riscaldato. Qualora si verificasse detto problema il proprietario non può decidere di prendere iniziative personali installando valvole diverse rispetto a quelle oggetto di deliberazione e previste nel progetto.

Al contrario il singolo condomino dovrà avvertire l’amministratore che è l’unico soggetto legittimato ad inviare i tecnici condominiali.

3) La reazione illegittima del condomino

Il proprietario di un appartamento non sufficientemente riscaldato per deficienze dell’impianto si trova spesso ad attendere lunghi periodi prima di vedere risolto l’inconveniente lamentato. Non è raro poi che il condominio (e per esso l’amministratore) ignori il problema non assumendo alcuna iniziativa. In tali casi è evidente che vi possa essere, come conseguente reazione, la sospensione del pagamento delle quote condominiali relative al servizio riscaldamento.

 Tuttavia la mera circostanza che l'impianto non eroghi calore sufficiente non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le spese di esercizio, posto che il condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica nei confronti del condominio e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio. 

In sostanza, l’esonero dal pagamento dei contribuiti, è consentito solo se l’impianto centralizzato, per ragioni strutturali, escluda totalmente il condomino dal relativo servizio, mentre, nel diverso caso in cui venga dedotto un insufficiente grado di riscaldamento dell’unità immobiliare, a causa della colpevole inerzia del condominio nel provvedere alla riparazione dell’impianto, il condomino che si ritiene da ciò danneggiato, può pretendere solo il risarcimento del danno.