Gli immobili strumentali per natura sono una tipologia di beni di proprietà di un’impresa che, per le loro caratteristiche, non possono essere utilizzati (senza radicali trasformazione) in maniera diversa dalla loro destinazione commerciale.
Si tratta, cioè, di quei beni che rientrano nella categoria catastale diversa da quella abitativa e cioè sono strumentali per natura i beni che rientrano nella categoria A/10, B, C, D ed E.
Questi beni sono strumentali anche se di fatto non vengono utilizzati per l’attività d’impresa appunto perchè la loro “natura” è tale da renderli oggettivamente destinati all’esercizio di impresa.
Gli immobili strumentali per destinazione sono, invece, quei beni che pur non rientrando nella categoria catastale di strumentali per natura di fatto vengono utilizzati per l’attività di impresa.
Ad esempio un appartamento rientrante nella categoria catastale A/2 che viene utilizzato dall’impresa nell’ambito della sua attività (ad esempio come sede legale) è comunque strumentale non per sua natura ma per effetto della destinazione concretamente impressa dall’impresa titolare.
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1) Le imposte indirette nella cessione di fabbricati strumentali
La vendita di un fabbricato strumentale per natura da parte di un’impresa comporta delle diverse conseguenze sul piano della tassazione dell’atto di cessione.
Innanzi tutto occorre distinguere se la cessione avviene da impresa costruttrice o non costruttrice.
Nel primo caso bisogna poi ulteriormente distinguere se sono trascorsi o no 5 anni dall’ultimazione della costruzione.
Nell’ipotesi di cessione da impresa costruttrice oltre i 5 anni dall’ultimazione, così come nell’ipotesi di cessione da impresa non costruttrice, vi è un’ulteriore distinzione che dipende dalla circostanza se l’impresa esercita o meno l’opzione IVA.
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2) Esempi di tassazione
Ipotesi n. 1
Cessione di fabbricato strumentale da parte di impresa costruttrice se non sono passati 5 anni dall’ultimazione:
- IVA imponibile
- Imposta di registro fissa di euro 200
- Imposta ipotecaria del 3%
- Imposta catastale dell’1%
Ipotesi n. 2
Cessione di fabbricato strumentale da parte di impresa costruttrice se sono passati 5 anni dall’ultimazione e nell’atto vi è l’opzione per l’applicazione IVA
- IVA imponibile (con reverse charge se l’acquirente è soggetto passivo IVA)
- Imposta di registro fissa di euro 200
- Imposta ipotecaria del 3%
- Imposta catastale dell’1%
Ipotesi n. 3
Cessione di fabbricato strumentale da parte di impresa costruttrice se sono passati 5 anni dall’ultimazione e nell’atto non vi è l’opzione per l’applicazione IVA
- IVA esente
- Imposta di registro fissa di euro 200
- Imposta ipotecaria del 3%
- Imposta catastale dell’1%
Ipotesi n. 4
Cessione di fabbricato strumentale da parte di impresa non costruttrice e nell’atto non vi è l’opzione per l’applicazione IVA
- IVA esente
- Imposta di registro fissa di euro 200
- Imposta ipotecaria del 3%
- Imposta catastale dell’1%
Ipotesi n. 5
Cessione di fabbricato strumentale da parte di impresa non costruttrice e nell’atto vi è l’opzione per l’applicazione IVA
- IVA imponibile (con reverse charge se l’acquirente è soggetto passivo IVA)
- Imposta di registro fissa di euro 200
- Imposta ipotecaria del 3%
- Imposta catastale dell’1%
