Case fantasma: regole del Fisco per scovarle

Nella Legge di Bilancio 2026 spunta una norma, con emendamento, sulle case fantasma e le regole per la loro identificazione.

Il DDL sta proseguento il suo iter di approvazione definitiva ma intanto vediamo cosa contiene questa proposta che risulta tra gli emendamenti consigliati e quindi di molto probabile approvazione.

1) Case fantasma: le regole per identificarle

Il testo dell'emendamento in oggetto istituisce nuove regole per "trovare" gli immobili non censiti in Catasto.

Al fine di dare attuazione alla Riforma 1.12 del PNRR Riforma dell'Amministrazione fiscale, come da modifiche in corso di riprogrammazione, l'Agenzia delle entrate, sulla base di informazioni assunte mediante verifiche tecnico-amministrative, da telerilevamento anche utilizzando moderne tecnologie digitali di fotointerpretazione o da sopralluogo, provvede al monitoraggio del territorio ai fini dell'individuazione massiva dei fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto.
Per favorire l'adempimento degli obblighi dichiarativi, ai fini dell'aggiornamento della banca dati catastale e l'emersione delle basi imponibili, l'Agenzia delle entrate, mediante apposita comunicazione, mette a disposizione degli intestatari catastali degli immobili su cui ricadono i fabbricati, gli elementi e le informazioni in suo possesso riferibili alla mancata dichiarazione dei medesimi fabbricati. 

Gli intestatari catastali possono segnalare all'Agenzia delle entrate eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti.

Nel caso in cui l'adempimento dell'obbligo dichiarativo omesso venga eseguito prima della notifica della rendita presunta, le rendite catastali dichiarate producono effetti fiscali dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.
ll'esito delle attività connesse alle comunicazioni, l'Agenzia delle entrate notifica agli intestatari catastali la richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da redigersi ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. 

Nel caso in cui l'intestazione catastale non consenta l'individuazione dei destinatari della notifica, l'Agenzia delle entrate, con comunicati da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, rende noto l'elenco dei Comuni nei quali è stata accertata la presenza di fabbricati che non risultano dichiarati al catasto e provvede a pubblicizzare l'elenco delle particelle su cui insistono tali fabbricati, per i sessanta giorni successivi alla pubblicazione di ciascun comunicato, presso i Comuni interessati, gli uffici provinciali e sul proprio sito internet, con valore, per i soggetti obbligati, di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Qualora i soggetti obbligati non provvedano alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro sette mesi dalla data di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, ovvero dalla data di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento di cui al comma 3, l'Agenzia delle entrate procede d'ufficio, con le modalità definite con il provvedimento di cui al comma 10, all'attribuzione di una rendita presunta alle unità immobiliari presenti nel fabbricato e alla rappresentazione cartografica schematica dello stesso, da registrare transitoriamente in catasto con oneri, tributi e sanzioni a carico dei soggetti inadempienti.

2) Rendite presunte: come sono calcolate

Le rendite presunte producono effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento.
La rendita presunta è determinata per le unità immobiliari a destinazione residenziale mediante l'applicazione:

• della tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo A 
• e per quelle a destinazione non residenziale mediante l'applicazione della tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo C, con riferimento alla zona censuaria di ubicazione di ciascuna unità immobiliare. 

Gli elementi conoscitivi e informativi finalizzati alla determinazione della rendita presunta delle unità immobiliari, ivi compresi quelli per la rappresentazione cartografica schematica dei fabbricati in cui le stesse sono inserite, sono acquisibili anche da telerilevamento o da sopralluogo esterno.

L'Agenzia delle entrate notifica agli intestatari catastali gli atti di attribuzione delle rendite presunte. 

In caso di difficoltà a identificare i destinatari, la notifica può essere effettuata mediante pubblicazione all'albo pretorio dei Comuni dove sono ubicati gli immobili. Della pubblicazione è data notizia con comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, nel sito internet dell'Agenzia delle entrate, nonché presso gli uffici provinciali e i Comuni interessati. 

Trascorsi sessanta giorni dalla data di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale, decorrono i termini per la proposizione del ricorso dinanzi alla corte di giustizia tributaria competente. 

Le rendite presunte producono effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno in cui è stata effettuata la notifica ovvero dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale.

Per le unità immobiliari alle quali è attribuita la rendita presunta, permane l'obbligo di provvedere alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da redigersi ai sensi del regolamento di cui al citato decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, i cui effetti fiscali decorrono dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.