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Speciale Pubblicato il 04/02/2021

Autorizzazione canna fumaria in condominio: l'assemblea deve motivare il diniego

di Dott. Giuseppe Bordolli

Tempo di lettura: 4 minuti
canna fumaria condominio fabbricati

Non è legittimo il comportamento dell’assemblea che non concede ad un condomino l’autorizzazione per una canna fumaria nel cavedio condominiale con motivazioni ambigue

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Il tribunale di Ravenna con la sentenza del 02- 12- 2020, n. 919 ha affermato che non si puo considerare legittimo il il comportamento dell’assemblea che, sulla base di generiche preoccupazioni, non concede ad un condomino l’autorizzazione, richiesta da una norma del regolamento, per l’installazione di una canna fumaria nel cavedio. 

Vediamo di seguito  una analisi della vicenda e della sentenza, ricordando innanzitutto i riferimenti normativi della questione: art. 1102 c.c. e il precedente giurisprudenziale del Trib. Nocera Inferiore, sez. II, sentenza del 03/07/2013

Autorizzazione canna fumaria in condominio: la vicenda

Un condomino concedeva in locazione il proprio immobile ad una società al fine di consentire a quest'ultima lo svolgimento dell’attività di pizzeria; di conseguenza richiedeva al condominio l'autorizzazione,  come previsto  da una norma del regolamento, all'installazione sul muro interno del cavedio di una canna fumaria idonea allo smaltimento dei fumi prodotti dall'attività di ristorazione.

 L’assemblea, però, negava l’autorizzazione richiesta

Alla base del rifiuto vi era la preoccupazione che la nuova attività potesse causare rumori e odori sgradevoli ma anche creare problemi di ordine pubblico

A seguito di tale decisione la società conduttrice lasciava i locali, con la conseguenza che il condòmino locatore si rivolgeva al Tribunale per chiedere che si accertasse l'illegittimità della delibera e il suo diritto di installare la canna fumaria, con condanna dei condomini al risarcimento dei danni. 

1) Autorizzazione canna fumaria in condominio: questione e soluzione

LA QUESTIONE

È legittimo il comportamento dell’assemblea che, preoccupata della confusione e del fumo, non concede ad un condomino l’autorizzazione - richiesta dal regolamento - per l’installazione di una canna fumaria nel cavedio  per una attività  di ristorazione nel condominio?

LA SOLUZIONE

Il Tribunale ha dato ragione al condomino-locatore.

Secondo lo stesso giudice, la norma del regolamento che condiziona la modifica delle parti comuni da parte di un singolo condomino ad un’autorizzazione dell’assemblea mira a tutelare più adeguatamente il rischio di "danno" alle parti comuni, senza tuttavia ridurre l'estensione delle facoltà di godimento del condomino che, quindi, debbono ritenersi comprese entro i limiti:

  •  della destinazione d'uso, 
  • dell'altrui pari godimento, 
  • del pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, al decoro architettonico dell'edificio, delineati dagli articoli 1102, 1120, 1122 c.c.;

 tuttavia – come ha giustamente notato lo stesso Tribunale – la delibera con cui i condomini hanno negato l’autorizzazione all’installazione della canna fumaria non è dovuta allo sforamento dei limiti delineati sub artt. 1102, 1122 c.c., bensì motivata esclusivamente dalla generica preoccupazione che l'attività di ristorazione potesse arrecare disagio alla vita condominiale, in termini appunto di sporco, odori sgradevoli, ordine pubblico. 

La delibera sopra detta, dunque, è stata dichiarata nulla in quanto ha negato, per motivi ambigui, un legittimo diritto ad un condomino. 

In ogni caso il Tribunale ha condannato il condominio al risarcimento dei danni subiti dal proprietario dei locali.

2) Riflessioni conclusive

Si può affermare che, ordinariamente e in termini generali, il condomino è libero di procedere a propria cura e spese all'installazione di una canna fumaria, salvo l'obbligo di preventiva comunicazione all'amministratore ex art. 1122 c.c. e salvo, ovviamente, il potere della compagine assembleare di impedirlo, qualora la realizzazione si configuri "dannosa".

In altre parole, l'installazione di una canna fumaria ad uso esclusivo del singolo condomino, in appoggio su di un muro o facciata comune, per costante insegnamento giurisprudenziale, non costituisce innovazione, secondo l'accezione contenuta nell'art. 1120 c.c., non comportando un'alterazione dell'entità materiale del bene o una sua trasformazione o ancora una modifica della sua destinazione naturale, ma comportando esclusivamente un uso del bene più intenso e proficuo da parte del singolo della cosa comune (App. Torino 29/07/2020 n. 791).

Merita, però, di essere ricordato che la possibilità di installare una canna fumaria sul muro comune può essere limitata da una clausola del regolamento di natura contrattuale.

Infatti, non è nulla o inefficace, né contraria a diritto la disposizione di un regolamento condominiale di natura contrattuale che vieta qualsiasi innovazione o mutamento di destinazione delle cose comuni nell’interesse del singolo condomino senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale.

 In tale ipotesi, però, resta fermo che la collettività condominiale deve controllare se la canna fumaria può incidere sulla destinazione d'uso del muro o se la canna fumaria può arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stabile o verificare l’idoneità del manufatto a pregiudicarne il decoro architettonico: in altre parole si dovrà solo verificare se il condomino ha violato o meno l’art. 1102 c.c.


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