Speciale Pubblicato il 23/05/2018

IMU: immobili concessi in uso gratuito ai parenti di primo grado

di Redazione Fisco e Tasse

calcolo tasi e imu in caso di più comproprietari

Il contratto di comodato d'uso gratuito permette la riduzione della base imponibile Imu

A partire dal 2016 è stata inserita nel comma 3, dell’art. 13 del dl 201/2011, la lettera a) che prevede un nuovo caso di riduzione della base imponibile dell’IMU. Questa è ridotta del 50 per cento per le unità immobiliari, concesse in comodato dal proprietario (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado, vale a dire genitori e figli (comodatari). La riduzione della base imponibile non è applicabile in ogni caso per gli immobili di lusso, ossia quelli classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. La stessa norma prevede come ulteriori condizioni per poter beneficiare della riduzione il rispetto di tutte le seguenti condizioni:

  •  il comodatario deve utilizzare l’immobile come abitazione principale;
  •  il contratto deve essere registrato;
  •  il proprietario dell'abitazione deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato e deve possedere un solo immobile in Italia, o non più di due immobili entrambi nello stesso Comune, uno dei quali adibito a propria prima casa.

Le condizioni per usufruire delle nuove agevolazioni sono state oggetto di una circolare del Dipartimento delle finanze (la 1/DF del 17 febbraio 2016), che ha esaminato le norme punto per punto e dettato le regole applicative.

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Requisito del possesso di un solo immobile

Per quel che riguarda dunque il requisito del possesso di “un solo immobile” in Italia, nella circolare è stato precisato che la disposizione si colloca nell’ambito del regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo e, dunque, laddove la norma richiama in maniera generica il concetto di immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo. Pertanto, il possesso di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione. Lo stesso, ovviamente, anche per il possesso delle pertinenze, in quanto non possono considerarsi immobili ad uso abitativo. In riferimento alle pertinenze, peraltro, la stessa circolare sottolinea che nel caso in cui il comodato riguardi non solo l’immobile per uso abitativo ma anche le sue pertinenze, anche a queste si applica la riduzione della base imponibile nel rispetto delle disposizioni previste per la prima casa. Quindi l’agevolazione è ammessa nella misura massima di una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6, C/7 anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Per cui se ad esempio, oggetto del comodato è un appartamento con un garage (C/6) e una soffitta (C/2), allora la riduzione della base imponibile si applica a tutti gli immobili indicati, mentre è ininfluente ai fini del riconoscimento del beneficio il fatto che il comodante possieda un altro garage (C/6).


Un altro caso affrontato dalla circolare è quello del possesso, oltre all’immobile da cedere in comodato, di un immobile ad uso abitativo che però è definito come rurale ad uso strumentale, ai sensi dell’art. 9, comma 3- bis, del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557. Le norme considerano come strumentale anche l’immobile destinato “ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento”. Il possesso di un immobile di questo tipo, sottolinea la circolare, non è comunque di ostacolo alla riduzione dell’IMU su quello concesso in comodato poiché la legge lo considera strumentale all’esercizio dell’agricoltura e non abitativo tout court. Per quel che riguarda invece i casi di comproprietà, l’agevolazione può essere riconosciuta in riferimento alla situazione di ciascun singolo comodante (ossia se possiede o meno altri immobili per uso abitativo e a seconda della loro ubicazione), in riferimento alla sua quota di possesso.

La registrazione del contratto

Altra condizione indispensabile per ottenere l’agevolazione è la registrazione del contratto di comodato. Il comodato in quanto tale può essere redatto in forma verbale o scritta. In caso di forma scritta c'è obbligo di registrazione entro 20 giorni dalla stipula. In ogni caso l'agevolazione spetta a partire dalla data di stipula del contratto (risoluzione del Dipartimento delle finanze 1/DF del 2016). Così ad esempio considerando che il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero, per beneficiare dell’agevolazione sin dal mese di gennaio, il contratto di comodato redatto in forma scritta deve essere stato stipulato entro il giorno 16 e registrato entro il 5 febbraio.
Il contratto di comodato, in analogia a quanto previsto per i contratti di locazione, può essere registrato anche in ritardo, presso qualunque ufficio dell’Agenzia delle entrate, usufruendo del ravvedimento. Le sanzioni dovute in caso di tardiva registrazione sono:

  •  entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). L’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del Testo unico dell’imposta di registro con esclusivo riguardo a questo caso);
  •  entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  •  entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  •  oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  •  oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta); se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta).



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Commenti

Buonasera, Se il comodante è in possesso di terreni oltre all'abitazione principale e all'immobile dato in comodato , la riduzione spetta? Grazie

Commento di Serena (22:41 del 23/05/2018)

Buonasera volevo sapere, se il comodante è più di una persona, cioè i figli che danno in comodato d'uso alla madre, chi deve presentare al domanda all'Agenzia dell'entrate ,uno per tutti od ogni uno per conto suo?

Commento di Paola Cascinelli (19:09 del 20/06/2018)

Comodante ha immobili 1 (ove risiede e dimora stabilmente) e 2 (che concede in comodato d'uso gratuito al figlio, registrando il contatto) nel comune A. Inoltre, possiede il 33,3% di immobile 3 nel comune B. Ha diritto alla riduzione della base imponibile del 50% sull'immobile 2 del comune A?

Commento di Bruno (18:09 del 09/12/2018)

se il comodante ha un immobile diviso catastalmente in tre unità, una adibita ad abitazione principale, una in comodato uso gratuito alla figlia residente nella unità stessa e la terza unità data con contratto di locazione abitativa agevolata (L.9/12/98, N.431,ART.2 COMM.3) , come si applica l'imu con le eventuali detrazioni?

Commento di Piro Giovanni (12:29 del 13/12/2018)

SONO PROPRIETARIO AL 100% DELL'ABITAZIONE A2 IN CUI RISIEDO CON MIA MOGLIE IN VILLARICCA (NA). NON HO ALTRI IMMOBILI NEL COMUNE DI RESIDENZA. INVECE MIA MOGLIE E' PROPRIETARIA AL 100% DI ALTRO APPARTAMENTO A2 IN VILLARICCA, UNA CUI PORZIONE DEL 50% HA CEDUTO IN COMODATO D'USO GRATUITO A NS FIGLIA CHE VI RISIEDE COL MARITO. MIA MOGLIE PUO' USUFRUIRE DELL'AGEVOLAZIONE DI IMU AL 50% SUL 50% DELL'IMMOBILE DATO IN COMODATO? GRAZIE

Commento di luigi (10:30 del 27/12/2018)

Buona sera,in pratica ho comprato un appartamento come prima casa,mi sono separato da mia moglie e all'interno ci vive lei con mia figlia,dovrei fargli un comodato d'uso gratuito in quanto sto per togliere la residenza e togliere la mia (ex)moglie dal mio nucleo familiare ,,la mia domanda è : dovrei pagare qualche penale o mora per quanto riguarda la legge sulla prima casa?continuerò a pagare quello che sto pagando adesso anche se dovessi togliere la residenza?grazie anticipate

Commento di Fabio (22:12 del 04/02/2019)

Buonasera vorrei sapere se un edificio è suddiviso in 3 unità ma fa parte dello stesso corpo abitativo spetta la riduzione? Praticamente trattasi di un edificio suddiviso in 3 alloggi ma visto dal di fuori è un'unica abitazione

Commento di Raffaella (17:17 del 03/05/2019)

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