IMU immobili concessi in comodato gratuito ai parenti di primo grado

Riduzione del 50 per cento per le unità immobiliari, concesse in comodato dal proprietario (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado, vale a dire genitori e figli (comodatari).

La riduzione della base imponibile dell’IMU è stata introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 (art.1, c. 10, legge 208/2015) che ha modificato l'articolo 13 del  dl 201/2011, introducento una nuova ipotesi di riduzione di imposta per i parenti in linea retta.

La riduzione della base imponibile non è applicabile in ogni caso per gli immobili di lusso, ossia quelli classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. La stessa norma prevede come ulteriori condizioni per poter beneficiare della riduzione il rispetto di tutte le seguenti condizioni:

•  il comodatario deve utilizzare l’immobile come abitazione principale;
•  il contratto deve essere registrato;
•  il proprietario dell'abitazione deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato e deve possedere un solo immobile in Italia, o non più di due immobili entrambi nello stesso Comune, uno dei quali adibito a propria prima casa.

Le condizioni per usufruire delle nuove agevolazioni sono state oggetto di una circolare del Dipartimento delle finanze (la 1/DF del 17 febbraio 2016), che ha esaminato le norme punto per punto e dettato le regole applicative.

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1) Requisito del possesso di un solo immobile

Per quel che riguarda dunque il requisito del possesso di “un solo immobile” in Italia, nella circolare è stato precisato che la disposizione si colloca nell’ambito del regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo e, dunque, laddove la norma richiama in maniera generica il concetto di immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo. Pertanto, il possesso di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione.

Lo stesso, ovviamente, anche per il possesso delle pertinenze, in quanto non possono considerarsi immobili ad uso abitativo. In riferimento alle pertinenze, peraltro, la stessa circolare sottolinea che nel caso in cui il comodato riguardi non solo l’immobile per uso abitativo ma anche le sue pertinenze, anche a queste si applica la riduzione della base imponibile nel rispetto delle disposizioni previste per la prima casa. Quindi l’agevolazione è ammessa nella misura massima di una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6, C/7 anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Per cui se ad esempio, oggetto del comodato è un appartamento con un garage (C/6) e una soffitta (C/2), allora la riduzione della base imponibile si applica a tutti gli immobili indicati, mentre è ininfluente ai fini del riconoscimento del beneficio il fatto che il comodante possieda un altro garage (C/6).

Un altro caso affrontato dalla circolare è quello del possesso, oltre all’immobile da cedere in comodato, di un immobile ad uso abitativo che però è definito come rurale ad uso strumentale, ai sensi dell’art. 9, comma 3- bis, del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557. Le norme considerano come strumentale anche l’immobile destinato “ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento”. Il possesso di un immobile di questo tipo, sottolinea la circolare, non è comunque di ostacolo alla riduzione dell’IMU su quello concesso in comodato poiché la legge lo considera strumentale all’esercizio dell’agricoltura e non abitativo tout court. Per quel che riguarda invece i casi di comproprietà, l’agevolazione può essere riconosciuta in riferimento alla situazione di ciascun singolo comodante (ossia se possiede o meno altri immobili per uso abitativo e a seconda della loro ubicazione), in riferimento alla sua quota di possesso.

2) La registrazione del contratto

Altra condizione indispensabile per ottenere l’agevolazione è la registrazione del contratto di comodato. Il comodato in quanto tale può essere redatto in forma verbale o scritta. In caso di forma scritta c'è obbligo di registrazione entro 20 giorni dalla stipula. In ogni caso l'agevolazione spetta a partire dalla data di stipula del contratto (risoluzione del Dipartimento delle finanze 1/DF del 2016). Così ad esempio considerando che il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero, per beneficiare dell’agevolazione sin dal mese di gennaio, il contratto di comodato redatto in forma scritta deve essere stato stipulato entro il giorno 16 e registrato entro il 5 febbraio.
Il contratto di comodato, in analogia a quanto previsto per i contratti di locazione, può essere registrato anche in ritardo, presso qualunque ufficio dell’Agenzia delle entrate, usufruendo del ravvedimento.

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Le sanzioni dovute in caso di tardiva registrazione sono:

•  entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). L’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del Testo unico dell’imposta di registro con esclusivo riguardo a questo caso);
•  entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
•  entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
•  oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
•  oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta); se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta).

3) Fac simile contratto di comodato gratuito

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