Il 16 dicembre 2025 scade il termine per il versamento della seconda rata dell’IMU (Imposta Municipale Unica), comunemente nota come saldo IMU o conguaglio.
Questo appuntamento fiscale richiede un'attenta analisi, sia per l’aggiornamento delle esenzioni applicabili che per le recenti novità giurisprudenziali e normative.
A tal fine, il MEF ha pubblicato sulla pagina dedicata, clicca qui per accederci, tutti i regolamenti e le delibere approvate dai Comuni.
Attenzione al fatto che gli elenchi generali relativi a ciascuna annualità, che si aggiornano in automatico in base alle pubblicazioni effettuate quotidianamente.
Gli elenchi generali riportano i seguenti dati:
- codice catastale,
- denominazione del comune,
- numero e data della delibera,
- data di pubblicazione della stessa, provincia,
- regione,
- nome del file contenente l’atto (il cui testo in formato pdf è disponibile nella raccolta per regione)
- indicazione del tributo o dei tributi cui il medesimo si riferisce.
In questa guida, vediamo in modo sistematico chi deve pagare, quali sono le esenzioni, le sentenze chiave e i punti critici da verificare prima di procedere al pagamento.
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1) Scadenza IMU 2025: quando e cosa si paga
Il versamento a saldo deve essere effettuato entro il 16 dicembre 2025.
Questa rata serve a:
- completare quanto già versato in acconto a giugno;
- conguagliare eventuali variazioni normative, deliberazioni comunali o condizioni dell’immobile sopravvenute nella seconda parte dell’anno;
- applicare eventuali esenzioni maturate nel periodo di riferimento.
Prima di calcolare l’importo dovuto, è fondamentale verificare:
- la posizione catastale dell’immobile,
- la sua destinazione d’uso attuale,
- ed eventuali agevolazioni o esenzioni spettanti.
2) Esenzioni IMU 2025: chi non paga l’imposta
Le esenzioni possono derivare dalla legge o da delibere degli enti locali.
Le esenzioni di legge prevedono molteplici categorie di immobili escluse dal pagamento IMU per legge.
Tra le più rilevanti:
- terreni agricoli: esenti se condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola.
- immobili pubblici: posseduti da Stato, Regioni, Comuni o enti sanitari se destinati a funzioni istituzionali.
- immobili catastati E/1-E/9: tra cui porti, caserme e infrastrutture portuali, anche se affidate a privati.
- immobili culturali: come musei, archivi, cineteche, purché aperti al pubblico e senza scopo di lucro.
- luoghi di culto e immobili della Santa Sede, in base al Concordato.
- enti non commerciali: immobili usati esclusivamente per attività non commerciali (assistenza, cultura, sport, ricerca, culto).
Dal 2023, sono esenti anche:
- immobili dell’Accademia dei Lincei
- immobili occupati abusivamente, se il proprietario ha presentato denuncia penale: la Corte Costituzionale ha riconosciuto l'effetto retroattivo dell'esenzione.
Le esenzioni previste per delibera comunale non sono automatiche, ma richiedono una delibera appunto:
- immobili in comodato gratuito a enti pubblici o ONLUS.
- esercizi commerciali in zone precluse al traffico per cantieri pubblici > 6 mesi.
- attività economiche in aree montane o con meno di 3.000 abitanti.
- ONLUS, APS e imprese sociali, se previsto dal regolamento comunale.
Prima di pagare occorre sempre verifica il regolamento IMU del Comune dove è sito l'immobile per sapere se tali esenzioni sono attive.
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3) Novità giurisprudenziali e interpretative 2024-2025
Il 2025 ha visto una produzione giurisprudenziale significativa in materia IMU.
In particolare, alcune sono di seguito riepilogate in sintesi:
- Cassazione n. 118/2025: l’esenzione per enti pubblici vale solo se l’attività istituzionale è diretta e immediata.
- Cassazione. n. 23094/2024: gli enti non commerciali devono provare che l’attività svolta non è commerciale, non basta la finalità statutaria.
- Cassazione. n. 2364/2025: anche le aree edificabili possono beneficiare dell’esenzione se destinate in modo concreto ad attività istituzionali.
- Cassazione n. 10390/2025: l’esenzione per i beni merce (fabbricati costruiti per la vendita) è condizionata alla mancata locazione e alla permanenza della destinazione per tutto l’anno.
- Cassazione . n. 18938/2025: l’IMU non è dovuta su terreni occupati abusivamente se il proprietario non ha più la disponibilità materiale del bene.
Si segnala anche il nuovo art. 6-bis del D.L. n. 84/2025, che ha rafforzato l’esenzione per associazioni sportive dilettantistiche, introducendo un sistema transitorio basato sull’iscrizione al RASD.
4) Dichiarazione IMU 2025: obblighi per non perdere l’esenzione
Le esenzioni IMU sono soggette a un principio chiave: non sono automatiche, se non nei casi espressamente previsti dalla legge.
Per beneficiare di un’esenzione, il contribuente deve:
- presentare la dichiarazione IMU secondo le modalità telematiche (entro i termini stabiliti);
- indicare il motivo dell’esenzione (comodato, finalità sociale, occupazione abusiva, destinazione culturale…);
- comunicare eventuali variazioni (es. cessazione dell’agevolazione).
La dichiarazione va compilata anche in caso di esenzione ex art. 1, comma 759, lettera g-bis, per immobili occupati abusivamente.
Attenzione al fatto che la mancata dichiarazione comporta la decadenza dal beneficio e può rendere inefficace l’esenzione anche se i requisiti sussistono.
5) Focus: IMU su immobili occupati e immobili inagibili
Un tema cruciale è quello dell’IMU su immobili non utilizzabili, per eventi illeciti (occupazioni) o calamità naturali.
Gli immobili occupati abusivamente sono esenti se denunciati in sede penale per reati ex art. 614 c.p. (violazione di domicilio) o art. 633 c.p. (invasione di edifici).
Gli immobili inagibili per sisma/alluvioni: sono esenti fino al 31 dicembre 2025 per fabbricati in zone colpite da eventi sismici (Centro Italia, Abruzzo).
Dal 2025, anche immobili nelle zone alluvionate di Emilia-Romagna e Toscana beneficiano dell’esenzione, fino al 31 dicembre 2026, se inagibili o soggetti a ordinanza di sgombero.
In tutti i casi, è richiesta dichiarazione IMU con indicazione delle cause dell’inagibilità e dei documenti giustificativi (es. ordinanza, verbali, denuncia).
