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Speciale Pubblicato il 02/03/2016

Condominio minimo e ristrutturazioni edilizie: nuovi chiarimenti

di Scaglia Dott. Alessio

Tempo di lettura: 4 minuti
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Con una circolare pubblicata oggi l'Agenzia delle Entrate torna a parlare del Condominio minimo cambiando orientamento per le spese di ristrutturazione

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La materia del condominio “minimo” (altrimenti noto come condominio senza amministratore) non sembra trovare pace.

A distanza di poco più di un anno e mezzo dall’emanazione della nota Circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, e a distanza di soli sei mesi dall’emanazione della Risoluzione 27 agosto 2015, n. 74/E, l’Amministrazione finanziaria, con la circolare 2 marzo 2016, n. 3/E, torna sui propri passi e cambia radicalmente orientamento, per quanto riguarda la "Detrazione spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica"

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1) La gestione del condominio minimo prima della circolare del 2 marzo 2016

Prima di entrare nel pieno delle importantissime novità introdotte con la circolare in esame, giova essere brevemente riassunto il quadro interpretativo vigente sino ad ora.

Nell’ipotesi in cui all’interno di un condominio minimo dovessero essere effettuati lavori di ristrutturazione edilizia per i quali i condomini potevano godere delle detrazioni fiscali previste dall’art. 16-bis del t.u.i.r., secondo la circolare n. 11/2014 era necessario dotare di codice fiscale il condominio minimo, far intestare le fatture dei lavori al condominio minimo, effettuare i pagamenti dal conto del condominio minimo o dal conto di uno dei condòmini a ciò appositamente deputato facendo operare la ritenuta di cui all’art. 25, d.l. 78/2010 da parte dell’istituto di credito.

Questa prassi innovativa rispetto a quanto avveniva in passato è stata contestata in dottrina e ha posto una serie di problemi di difficile soluzione: dalla necessità di nominare un rappresentante fiscale del condominio, alla questione del soggetto tenuto ad indicare i dati catastali sui quali erano stati effettuati i lavori, per finire con la tematica legata alla necessità che il rappresentante fiscale del condominio (o uno dei condomini) fosse tenuto a presentare il quadro AC.

Inoltre sono sorti problemi in merito a soggetti che hanno effettuato tutte le operazioni in spregio alle indicazioni fornite con la circolare n. 11/2014 citata. A tal riguardo, l’Amministrazione Finanziaria, in risposta ad un interpello presentato da un contribuente, ha reso ulteriori indicazioni volte ad assicurare la fruibilità delle detrazioni fiscali. 

Tuttavia, la materia era pervasa da una eccessiva burocrazia e le prescrizioni dell’Agenzia delle Entrate ponevano in capo al contribuente degli obblighi del tutto superflui.

Per queste ragioni, la materia che qua ci occupa è stata portata nuovamente all’attenzione del Fisco mediante le questioni proposte dai Centri di Assistenza Fiscale e da altri soggetti.

Nel dettaglio, è stato chiesto all’Amministrazione finanziaria se le prescrizioni e i chiarimenti forniti con la risoluzione n. 74/2015 e, in quanto da essa richiamati, della circolare n. 11/2014, “possano valere anche per le rate di detrazione relative ad anni precedenti e per le spese sostenute nel 2015, qualora non sia stato ancora richiesto il codice fiscale del condominio”.

L’Agenzia delle Entrate, dal canto suo, ha ribadito che per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali, la fruizione dell’agevolazione fiscale di cui all’art. 16-bis del t.u.i.r. è stata subordinata alla circostanza che “il condominio sia intestatario delle fatture ed esegua, nella persona dell’amministratore o di uno dei condòmini, tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa, compreso quello propedeutico della richiesta del codice fiscale”.

L’Ente ha poi ricordato che secondo la circolare 21 maggio 2014, n. 11/E (paragrafo 4.3) al condominio minimo si applicano le norme generali dettate in tema di condominio dal Codice Civile ad eccezione di quelle che disciplinano la nomina dell’amministratore (art. 1129 c.c.) e il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.).

Infine, l’Agenzia ha rammentato che nella risoluzione n. 74/E del 2015 sono stati illustrati “gli adempimenti da adottare nel caso di interventi sulle parti comuni di un condominio minimo, effettuati nel 2014 senza aver richiesto il codice fiscale del condominio”.

L’Amministrazione Finanziaria ha rilevato che le incombenze poste in capo ai contribuenti erano particolarmente gravose e, al fine di semplificare gli adempimenti, è giunta a mettere in discussione la posizione assunta in precedenza.

In particolare, ribadendo che il presupposto necessario per la regolarità della procedura è che il pagamento delle fatture relative ai lavori sia stato effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale previsto per le agevolazioni fiscali in materia di recupero del patrimonio edilizio o per il risparmio energetico e che, dunque, sia stata operata la ritenuta di cui all’art. 25 del citato d.l. n. 78/2010, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che non è “necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto”.

In detta ipotesi, quindi, per beneficiare dell’agevolazione di cui all’art. 16-bis del t.u.i.r., in relazione alla quota di loro spettanza, i contribuenti partecipanti ad un condominio minimo possono inserire nei propri modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.

È stato precisato, altresì, che il contribuente è comunque tenuto, in sede di controllo “a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio”, e qualora si avvalga dell’assistenza fiscale di CAF o altri professionisti abilitati, dovrà esibire “oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione, una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio”.

In conclusione, l’Agenzia delle Entrate, precisando che restano salvi i comportamenti tenuti in attuazione dei documenti di prassi precedentemente indicati, per le ragioni esposte devono considerarsi “superate le indicazioni fornite con la circolare n. 11/E del 2014 e con la risoluzione n.74/E del 2015”.

Tutte le novità saranno ulteriormente e adeguatamente illustrate nell’aggiornamento della Guida sul Condominio Senza Amministratore.


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 Antonio Restivo Antonio Restivo - 05/11/2016
Condominio minimo di 4 condomini senza amministratore ne codice fiscale. Fatti alcuni lavori di ristrutturazione ordinaria di parti comuni di edificio qualche giorno fa. Pagamento senza tabella millesimale, ma bensì, come da accordi diviso 4. La mia quota è stata pagata con apposito bonifico a seguito di fattura a me intestata. Fatta pure, per mio conto, dichiarazione sostitutiva di atto notorio per i lavori che non avevano bisogno di autorizzazioni, ma ho paura che non sia proprio così. Considerata la nuova circolare e/3 2016 del 02/03/2016 dell'agenzia delle entrate, posso stare tranquillo o è preferibile non detrarre l'importo della fattura e lasciare perdere come stanno facendo 2 condomini che non sono convinti? Datemi un aiuto, vi prego.
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 Luigia Lumia Luigia Lumia - 06/11/2016
Mi pare che lei possa detrarre la spesa abbastanza tranquillamente! L'abbastanza è d'obbligo dopo che l'agenzia ha detto tutto e il contrario di tutto! Ma al suo posto detrarrei!
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 Antonio Restivo Antonio Restivo - 08/11/2016
Grazie, anche per la tempestività.
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 Antonio R. Antonio R. - 15/12/2016
Avrei da fare un'altra domanda. Immobile con 4 condomini senza amministratore ne partita iva. Lavori straordinari di ristrutturazione in atto: facciata, balconi e tetto. Presentata CILA con i nominativi di tutti. La ditta che sta facendo i lavori può intestare ad ogni singolo condomino le proprie fatture di competenza, questo paga ogni sua fattura (acconti e saldo) con vari bonifici, può portare tali spese in detrazione? O bisogna far intestare tutte le fatture ad un solo condomino che farà i bonifici inserendo il proprio codice fiscale o ancora deve inserire nel bonifico i codici fiscali di tutti i condomini.
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 Fabio Fabio - 07/09/2016
Buongiorno. Io e mia sorella abbiamo due villette in edifici separati con terreni confinanti. Dobbiamo realizzare un depuratore delle fogne ( ad ampliamento della fognatura giá esistente)che utilizzeremo entrambi e che afferisce il terreno di mia sorella. Noi non siamo un condominio, sebbene condividiamo in parte la rete fognaria e la strada di accesso nei terreni. Come dobbiamo comportarci per avere la detrazione di questo lavoro di manutenzione straordinario?
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 domenico napolitano domenico napolitano - 06/03/2016
Un piccolo fabbricato di famiglia , in pessime condizioni, cade in successione. I quattro eredi dividono, si assegnano le quote e decidono di ristrutturarlo. Siamo nel 2011 e, secondo la guida edita dall'Ag. Entrate, fanno la preventiva comunicazione a Pescara, indicando che Trattasi di condominio e trascrivendo il C.F. del dichiarante ( il maggiore dei quattro eredi ). Nessun rilievo, nessuna risposta. Seguono fatture e bonifici come da istruzioni e come da istruzioni vengono indicati i soggetti ai quali si ripartisce la spesa . Arriviamo a maggio 2014 e su interrogazione del coordinamento CAF, l'A. Entrate chiarisce che anche il condominio minimo , per fruire della detrazione , deve munirsi di C.F. ed indicarlo su fatture e bonifici. Un mese dopo, a giugno 2014, segue l'aggiornamento della novità sulla guida ( paga. 13 ). Arriva, contemporaneamente, la censura dell'ufficio ex art. 36 ter sulle detrazioni relative al 2011 con recupero integrale, sanzioni e interessi. Si innesca il contenzioso per due dei quattro condomini. A luglio 2015 la risoluzione n. 74 che da modo, versando una piccola sanzione ed effettuando alcuni adempimenti, di "sanare" l'omissione del C.F. del condominio ad alcuni contribuenti / interpellanti che avevano fatto lavori nel 2014. Animati da spirito deflattivo, i quattro condomini che avevano operato nel 2011, seguono alla lettera le istruzioni della risoluzione, comunicando il tutto all'ufficio . Il risultato : i ricorsi con istanza, del tutto uguali nella materia, già avviati ottengono esiti, a dir poco, sconvolgenti. Si va dal pieno accoglimento ad inaccettabili proposte di mediazione. Lo sconcerto maggiore deriva dalla constatazione che l'ufficio legale e i firmatari sono gli stessi. Ed è disorientato anche l'ufficio che esegue gli accertamenti ex art.36 ter ! Resta comunque l'osservazione di fondo: se l'Agenzia, con la riso. 74/2015 , ha consentito una " sanatoria " per chi i lavori li ha fatti nel 2014 , quando la circ.n.11/2014 era già conoscibile, perché non consentire sanatoria a quanti avevano operato in anni in cui nulla si sapeva del Codice Fiscale del condominio minimo ?
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 Luigia Lumia Luigia Lumia - 06/03/2016
Grazie del suo intervento, che rispecchia il disorientamento del contribuente davanti a un Fisco incerto e poco chiaro. Questa del super condomionio è un esempio in cui l'ufficio dovrebbe badare alla sotanza e non alla forma... proprio perchè nel tempo ha cambiato spesso opinione. Che dire? Andare avanti nel contenzioso sperando che i giudici capiscano e condannino l'amministrazione anche al pagamento delle spese.
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 Rinaldin Franco Rinaldin Franco - 05/03/2016
Sono anni che il fisco butta fuori risoluzioni spesso controverse fatte di decisioni prese magari di notte e se il contribuente chiede chiarimenti neanche ti risponde: ed allora cosa deve fare il povero contribuente? Forse Buttare tutto a mare???
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