Cedolare secca

Speciale Pubblicato il 30/10/2017

La Cedolare secca: un riepilogo sull'opzione

di Gesuato Elisabetta

La cedolare secca è un regime conveniente per chi affitta. Finora di esclusivo appannaggio dei privati, si discute se estenderla anche alle imprese.

La cedolare secca è un regime alternativo all'Irpef per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo. In generale risulta più conveniente del regime fiscale Irpef perché l'aliquota è più bassa. Per accedervi, però, occorre rispettare determinate regole e seguire alcune procedure, che saranno di seguito riportate.

Finora la cedolare è stata un regime applicabile solo ai privati. Confedilizia, tuttavia, ha chiesto da tempo l'introduzione della cedolare secca anche per gli affitti non abitativi, a cominciare da quelli commerciali. E' possibile che ci sia un intervento in tal senso con la Legge di Stabilità 2018. Al momento però non c'è alcuna conferma ufficiale.

Di seguito un riepilogo della cedolare secca attualmente in vigore.

 

Per aggiornamenti, notizie e approfondimenti segui Dossier: Cedolare secca
 
Potrebbe interessarti l'e-book: Locazioni abitative una guida ai contratti di locazione, ordinari - transitori e concordati, cedolare secca, registrazione dei contratti.Aggiornato con la legge di Stabilita 2016.
 
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Cos'è la cedolare secca

È un regime opzionale che consente di applicare ai redditi da locazione di immobili abitativi un'imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. La cedolare secca sostituisce anche:
  • le addizionali regionali e comunali IRPEF;
  • l'imposta di registro;
  • l'imposta di bollo.
Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
 

Ambito di applicazione della cedolare

Possono usufruire del regime i locatori persone fisiche "privati" (cioè che non agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni) proprietari o titolari di diritti reali sull'immobile.
Il decreto legge sulla casa (d.l. 47/2014) ha introdotto la possibilità di optare per il regime della cedolare anche ai contratti di locazione di unità abitative:
  • stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro;
  • purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione o assegnazione.

E' possibile optare per la cedolare secca anche nel caso di contratti di locazione breve, di durata inferiore ai 30 giorni, per i quali non c'è l'obbligo di registrazione (per saperne di più sui contratti di locazione breve vai allo speciale "Locazioni brevi: comunicazione dati e ritenuta").

Sono escluse dalla possibilità di opzione: le società di persone (incluse le società semplici), le società di capitali, gli enti commerciali, gli enti non commerciali.
Possono essere assoggettati all'imposta sostitutiva gli immobili ad uso abitativo, categoria catastale da A/1 ad A/11 escluso A/10 (uffici o studi privati), e le relative pertinenze su cui sono applicati contratti di locazione con finalità abitativa.
 

Aliquota e base imponibile della cedolare secca

L'aliquota della cedolare secca è:
  • 21%, nel caso di contratto libero;
  • 10%, nel caso di contratto concordato. L'aliquota del 10% è stata fissata dal decreto Piano casa, ed in vigore dal 1° gennaio 2014 fino al 31.12.2017. In precedenza l'aliquota era del 15%.

La base imponibile su cui applicare l'aliquota è data dal maggiore tra i seguenti importi:

  • canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza della cedolare secca;
  • rendita catstale rivalutata del 5%.

L'ammontare dovuto deve essere versato in acconto e saldo, secono i termini previsti per l'Irpef.

L'acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione) ed è dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 €. L'acconto va versato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;
  • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è “compensabile” secondo le regole ordinarie (per saperne di più sulle regole di compensazione vai allo speciale "Modello F24: le regole di compensazione").

E' possibile rimediare al mancato versamento dell'acconto o del saldo tramite l'istituto del ravvedimento operoso.

 

Opzione cedolare secca, risoluzioni e proroghe

In genere la durata dell'opzione coincide con la durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. E' comunque possibile:
  • revocare l'opzione alla fine di ciascuna annualità contrattuale ;
  • effettuare l'opzione in ciascuna annualità successiva alla prima, per i contratti per i quali non era stata originariamente applicata.
La scelta della cedolare va ordinariamente effettuata al momento della registrazione del contratto, con il modello RLI (dal 19 settembre 2017 potrà essere utilizzato il nuovo modello RLI, approvato con il provvedimento del 15.06.2017). Si ricorda che, in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, si deve corrispondere (anche se non dovuta perché si è optato per la cedolare secca) l'imposta di registro, gli interessi e la sanzione dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione viene ridotta della metà: dal 60% al 120% dell'imposta dovuta, con un minimo di 200 Euro.
 
Se la scelta avviene in un'annualità successiva alla prima l'opzione si manifesta con la compilazione del modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
 
Per i contratti che non hanno l'obbligo di registrazione (quelli di durata ≤ 30 giorni), l'opzione va effettuata nel mod. Redditi dell'anno in cui sono dichiarati i relativi redditi da locazione.
 
Per tutta la durata dell'opzione è sospesa la facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, inclusa la variazione ISTAT.

Le comunicazioni relative alle cessioni, risoluzioni e proroghe (anche tacite) del contratto di locazione devono essere presentate entro 30 giorni all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto.

Con le modifiche apportate dal D.l. 193/2016, la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione soggetto a cedolare secca non comporta più la revoca dell'opzione effettuata in sede di registrazione del contratto. A tal fine però è necessario che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per tale regime, ossia abbia:

  • effettuato i relativi versamenti
  • dichiarato i redditi da cedolare nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

In tal caso, tuttavia, si applica la sanzione di 100 Euro, ridotta a 50 Euro se la comunicazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni. Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l'Agenzia delle Entrate ha ammesso la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso. Ai fini del calcolo dell'importo dovuto, occorrerà prendere a riferimento la sanzione base di 100 o 50 Euro, a seconda del momento in cui si effettua la regolarizzazione.

La stessa sanzione di 100 Euro, ridotta a 50 in caso di ritardo non superiore a 30 giorni, si applica anche in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione con applicazione della cedolare secca. Prima delle modifiche apportate dal D.l. 193/2016, la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione di un contratto di locazione per cui si è optato per la cedolare secca, prevedeva l'applicazione della sanzione di:

  • 67 Euro, se la comunicazione veniva presentata con un ritardo superiore 30 giorni dal verificarsi dell’evento;
  • 35 Euro, se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni dalla violazione.
 

Raccomandata all'inquilino

Entro il termine di registrazione del contratto, o entro 30 giorni dalla decorrenza dell'opzione, il locatore deve inviare con raccomandata la comunicazione all'inquilino, con cui lo informa della rinuncia all'aggiornamento del canone (scarica GRATIS un fac-simile di comunicazione all'inquilino). Tale adempimento è a pena di decadenza dell'opzione della cedolare.
 
La raccomandata non è necessaria se nel contratto è espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone e per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni.
 
Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che allo stesso modo, in caso di proroga di un contratto che contiene già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione mediante raccomandata.
 
 


1 FILE ALLEGATO

Commenti

Buongiorno, volevo sapere nel caso di un contratto a canone concordato (3+2 anni) per il quale è stata esercitata l'opzione della cedolare secca, se alla prima scadenza (dopo 3 anni) non è stato presentato il modello RLI entro i 30 gg. dalla scadenza dell'annualità si vuole fare la proroga per i rimanenti 2 anni sempre con cedolare secca, si deve sanare il ritardo della registrazione della proroga con il ravvedimento operoso o con la remissione in bonis (molto più onerosa a livello economico- € 258)? Ringrazio. Saluti. Marta

Commento di Marta Pasqualetto (16:23 del 18/09/2015)

Remissione in bonis 258 euro

Risposta di Eliana (12:46 del 30/11/2015) al commento di Marta Pasqualetto

le spese condominiali si possono scorporare dal canone d'affitto?

Commento di bramante alberto (08:56 del 04/11/2015)

Le spese condominiali bisogna sempre tenerle distinte.

Risposta di Luigia Lumia (18:43 del 29/11/2015) al commento di bramante alberto

Buongiorno ho stipulato un contratto con cedolare secca della durata di 4 anni. Pago la rata tramite cedolino stipendio. Mi ritrovo su quello di novembre rata di euro 718 , ma se il canone e' di 500 euro al mese e la trattenuta e' del 21% e' giusto l'importo? Grazie

Commento di Angela Ghidini (08:47 del 22/11/2015)

Mi trovo nella identica posizione: trattenute al 21% anzichè alò 10%. Perchè?

Risposta di Nicolò Arena (10:39 del 20/05/2016) al commento di Angela Ghidini

Salve, ho stipulato dei contratti con la cedolare secca e ho dei crediti irpef derivanti da ristrutturazione . Posso compensare i crediti derivanti da ristrutturazione con i debiti dell'acconto e del saldo della cedolare secca?

Commento di Anna (07:49 del 28/11/2015)

Buonasera, i crediti compensabili devono risultare dall'Unico. Non è importante per il fisco sapere da dove provengono ma è importante che siano indicati nella dichiarazione dei redditi dell'anno precedente.

Commento di Luigia Lumia (18:40 del 29/11/2015)

Grazie.

Risposta di anna (07:15 del 30/11/2015) al commento di Luigia Lumia

Buongiorno, mi sono scordato di pagare al 30 novembre il secondo acconto della cedolare; posso farlo ora, con quali aliquota di sanzione, o aspettare il saldo nel 2016? Grazie

Commento di Giuseppe (10:53 del 12/12/2015)

Hai un anno di tempo dalla data in cui era dovuto l'acconto per pagare con Ravvedimento Operoso., tramite F24.Dovrai aggiungere sanzione del 3,75% e interessi dello 0, 50 annuo ( il conteggio si fa per giorni di ritardo diviso 365. I codici per sanzioni e interessi ( i cui importi devono essere distinti dall'imposta) li trovi su Internet.

Risposta di Angela (01:58 del 07/04/2016) al commento di Giuseppe

Ho stipulato un contratto di affitto a canone concordato il 1 novembre 2015, cosa devo pagare nel corso del 2016 ?

Commento di antonio gallo (12:52 del 30/12/2015)

Buongiorno sto rinnovando il contratto di affitto (4+4) al mio affittuario, che è la famiglia del titolare di una piccola azienda - il contratto è intestato alla società esplicitando che è solo per uso abitativo per la famiglia del sig. Paolo Rossi titolare della società. leggendo le FAQ sul sito agenzia entrate sembro non avere speranze di potere usufruire della cedolare secca, leggendo su questo form la frase " Sono escluse dalla possibilità di opzione: le società di persone (incluse le società semplici), le società di capitali, gli enti commerciali, gli enti non commerciali." mi è venuto il dubbio che non possano optare le società proprietarie di immobili che danno in affitto a terzi, non i privati come me che affittano a piccola società. mi sapete indirizzare in merito? grazie in anticipo

Commento di Nicola Rochat (18:20 del 07/01/2016)

ciao io ho lo stesso problema in più l'agenzia delle entrate mi ha mandato un avviso di mora in quanto non potevo applicare la cedolare. Ho trovato sul sole24 ore una sentenza dei giudici tributari i quali hanno dato ragione a noi poichè la legge è interpretabile ( Cedolare secca anche in foresteria)

Commento di roberto ferrari (18.53 del 11/01/2016 (18:53 del 11/01/2016)

Io ho situazione simile: affitto dall' 1.10.15, regime canone concordato. Pagherò il 10 % delle 3 mensilitá riscosse in un'unica rata entro il 30.11.2016

Commento di ba (21:53 del 17/01/2016)

Ho ereditato un appartamento da mia madre, con un regolare contratto in cedolare secca. Poiché è deceduta da oltre un mese posso usufruire delle agevolazione della cedolare già a far data dalla morte della decisiva, senza nessuna comunicazione? mad

Commento di Giancarlo (18:46 del 03/02/2016)

Buonasera, sto per prendere in affitto una casa con contratto cedolare secca 4+4, come abitazione principale. Nei prossimi mesi aprirò PIVA come commerciante, l'attività lavorativa si svolgerà principalmente in casa nel tempo libero, con questo tipo di contratto posso detrarre/dedurre una parte di canone di locazione, utenze, etc..? Grazie.

Commento di Giacomo Lodi (01:08 del 04/02/2016)

Buon pomeriggio,mia madre sta per locare seconda casa con cedolare secca. Percepisce al momento solo reddito da pensione di modesto importo. Vorrebbe affittare a da una cifra fissa più le spese. Nel contratto inserisco l'importo totale es. 150,00 + 100,00 di spese ( totale 250,00 € ) ? In più al momento compila il 730 con la cedolare secca può procedere sempre con il 730 o deve fare l'unico ? Grazie

Commento di Alessia (15:06 del 21/02/2016)

Buongiorno. Qualora nel contratto di locazione sia stata inserita l'opzione per l'applicazione della cedolare secca per tutto il periodo di durata del contratto "E SUCCESSIVE PROROGHE ANCHE TACITE" con rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone..., oltre al Mod. RLI al momento della proroga è comunque necessario l'invio della raccomandata all'inquilino? Grazia anticipatamente per l'attenzione.

Commento di Sergio (11:26 del 25/04/2016)

Buongiorno. Qualora nel contratto di locazione sia stata inserita l'opzione per l'applicazione della cedolare secca per tutto il periodo di durata del contratto "E SUCCESSIVE PROROGHE ANCHE TACITE" con rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone..., oltre al Mod. RLI al momento della proroga è comunque necessario l'invio della raccomandata all'inquilino? Grazia anticipatamente per l'attenzione.

Commento di Sergio (11:27 del 25/04/2016)

Posso fare un contratto a 1annio con la cedolare secca e posso usufluire con contratto concordato aliquota 10% nel comune di sestri levante ge. Grazie

Commento di Sergio (12:37 del 30/04/2016)

Buongiorno sto rinnovando il contratto di affitto (4+4) al mio affittuario, che è la Una società che affitta le stanze dell'appartamento per uso abitativo (foresteria. Vorrei sapere se posso optare per il regime di cedolare secca, e quale è il provvedimento legislativoo giudiziario cui mi posso riferire grazie in anticipo Enzo

Commento di Enzo Lazzaro (19:13 del 17/06/2016)

Buon giorno percepisco affitto con cedolare secca, sto compilando richiesta assegni famigliari. Mod. Anf/dip Sr16..é corretto indicare il reddito da affitto nella tabella b (cioè nei redditi soggetti a imposta sostitutiva )??? grazie Elisabetta

Commento di Elisabetta (15:49 del 19/06/2016)

Buongiorno a tutti, ho un appartamento locato a Bologna con canone libero; con l'inizio della nuova annualità (1 ottobre 2016) vorrei passare al regime fiscale a cedolare secca, ho però alcuni dubbi in merito in quanto: - pur essendo l'immobile accatastato come A3 e locato ad un privato ad uso abititativo, viene concesso al locatario il diritto di esercitarvi la libera profession (sul contratto compare espressamente la frase"Si conviene espressamente che l'immobile è concesso in locazione ad uso abitativo con diritto del locatario di esercitarvi anche la libera professione e di stabilirvi pertanto il domicilio professionale e dello studio") - la durata del contratto è definita in 6+6 anni, anzichè 4+4, durata tradizionale dei contratti a canone libero. Posso procedere o, viste le specificità, rischio qualche controllo, con conseguente sanzione? Inoltre, nel caso potessi procedere al passaggio: - se ho ben capito non dovrei più pagare l'imposta di registro, cosa che finora ho fatto entro 30 giorni dall'inizio della nuova annualità. E' corretto? - quando dovrei pagare il primo acconto della cedolare?

Grazie e saluti Enea

Commento di Enea Andrietti (21:57 del 25/06/2016)

Buongiorno , la possibilità di avvalersi di cedolare secca per contratti abitativi stipulati con cooperative che sublocano a studenti universitari è stata mantenuta nel testo definitivo della LEgge Bilancio 2017? si fa riferimento a tutti i tipi di cooperativa ? Grazie un cordiale saluto ; Luca

Commento di Luca (15:12 del 24/11/2016)

Affitto a nome e per conto di mio figlio residente in Centroamerica e iscritto all'Aire, il suo monolocale a Milano con Cedolare secca. Non avendo lui altri redditi, non presento la dichiarazione dei redditi. E' corretto? Grazie

Commento di Renzo Cavaletti (10:17 del 17/05/2017)

ho un appartamento in affitto con ced. secca anno 7200€ a giugno abbiamo dato anticipo 575 pensando che alla fine del 2017 avremmo avuto 7200€ ma in realtà siccome si è sfittato per un mese guadagneremo 6600€ come faccio a pagare l'anticipo di novembre? grazie

Commento di stefani (10:16 del 21/11/2017)

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