Speciale Pubblicato il 13/12/2013

Immobili merce, niente Imu anche per quelli ristrutturati

di Gesuato Elisabetta

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Gli immobili merce non pagano la seconda rata di Imu 2013 e sono esentati dall'Imu 2014, compresi quelli acquistati dall'impresa e sui quali sono stati eseguiti incisivi interventi di recupero.

A pochi giorni dalla scadenza di pagamento del saldo Imu - fissata per lunedì 16 dicembre 2013 - il Mef precisa che tra gli immobili merce esenti dal pagamento della seconda rata rientrano anche i fabbricati acquistati dall'impresa edile, e sui quali sono stati eseguiti incisivi interventi di recupero. Il chiarimento è stato fornito con la pubblicazione della risoluzione 11/DF dell'11 dicembre 2013, in risposta ad un quesito avanzato dall'Ance (Associazione nazionale dei costruttori edili).

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L'agevolazione per gli immobili merce

Il D.l. 102/2013, poi convertito in L. 124/2013, ha previsto:
  • l'abolizione della seconda rata Imu - dovuta per il 2013 (quindi per il 2013 l'Imu è dovuta fino al 30.06.2013);
  • l'esenzione Imu dal 2014;
per:
  • gli immobili merce (destinati cioè dall'impresa costruttrice alla vendita),
  • fintanto che permanga tale destinazione e non siano locati;
questo significa quindi che nel caso in cui una di queste due condizioni dovesse venire meno, il fabbricato tornerebbe ad essere soggetto all'Imu.
Poiché entro il 17.6.2013 l'acconto dell'Imu era comunque dovuto, anche per tale tipologia di immobili in sede di saldo si deve verificare se è dovuto o meno un conguaglio, pari alla differenza tra quanto versato a titolo di acconto (con le aliquote e detrazioni deliberate per il 2012) e quanto dovuto applicando fino al 30.06.2013 le aliquote e le detrazioni 2013.

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Gli immobili merce acquistati e recuperati dall'impresa

Nella risoluzione 11/DF il Mef chiarisce che ai fini dell'applicabilità dell'esenzione Imu rientrano nel concetto di "fabbricati costruiti" anche quelli acquistati dall'impresa costruttrice sui quali l'impresa stessa procede ad interventi di incisivo recupero. Trattasi in dettaglio degli interventi di:
  • restauro e risanamento conservativo (art. 3 comma 1 lett. C) del dpr 380/2001) rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili;
  • ristrutturazione edilizia (art. 3 comma 1 lett. D) del Dpr 380/2001) rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente;
  • ristrutturazione urbanistica (art. 3 comma 1 lett. F) del dpr 380/2001) rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso.
Il Mef tra questa conclusione prendendo a riferimento la vecchia normativa sull'Ici, in particolare l'art. 5 comma 6 del D.lgs. 504/1992, che ai fini della determinazione della base imponibile Ici (ora sostituita dall'Imu) equipara i fabbricati oggetto di interventi incisivi di recupero, a quelli in corso di costruzione, considerandoli entrambi aree fabbricabili fino all'ultimazione dei lavori.

Esclusione dal pagamento dell'Imu

L'esclusione dal pagamento della seconda rata Imu per l'anno 2013, e l'esenzione per l'anno 2014, riguarda pertanto:
  • gli immobili costruiti dalle imprese di costruzione;
  • gli immobili acquistati e recuperati dalle imprese di costruzione a partire dalla data di ultimazione dei lavori;
a condizione ovviamente che il fabbricato mantenga la sua destinazione alla vendita e non venga locato.

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