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LA RIFORMA DEL CONDOMINIO: LE NOVITÀ PER L’AMMINISTRATORE

La riforma del condominio: le novità per l’amministratore

Con la riforma del condominio la nomina dell’amministratore è obbligatoria per legge quando i condomini sono più di otto e deve essere deliberata dall’assemblea. TRATTO DALL'E-BOOK "Condominio - 200 Risposte a quesiti dopo la riforma" di Antonella Donati.

Se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. La carica dell’amministratore dura un anno e si intende rinnovata di anno in anno. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. 

1) Attribuzioni dell'amministratore di condominio

Gli obblighi dell’amministratore sono stabiliti dall’art. 1130 c.c. in base al quale deve:
  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti;
  • compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio;
  • presentare il bilancio alla fine di ciascun anno;
  • aprire un conto corrente intestato al condominio;
  • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
  • curare la tenuta dei registri di contabilità. Lo prevede l’art. 1130, comma 1, al punto 9) secondo il quale l’amministratore ha l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
L’amministratore è inoltre tenuto a imporre l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria in tutti i casi in cui siano necessari ed urgenti. Deve, però, riferire nella prima assemblea delle sue decisioni, come stabilisce il comma 2 dell’art. 1135 c.c.
In caso di impossibilità di nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea, e quindi di impossibilità di gestione del condominio, oppure se ci sono seri dubbi sulla corretta gestione della cassa condominiale da parte dell’amministratore in carica e non si trova l’accordo per sostituirlo, si può ricorrere al giudice per la nomina di un amministratore giudiziario.

2) Requisiti per essere nominati amministratori di condomini

La riforma del condominio ha introdotto specifici requisiti di onorabilità e professionalità per la carica di amministratore. Con l’art. 71-bis disp. att. c.c. la carica di amministratore può essere svolta solo da coloro che:
  1. hanno il godimento dei diritti civili;
  2. non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  3. non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  4. non sono interdetti o inabilitati;
  5. non sono mai stati iscritti nell’elenco dei protesti cambiari;
  6. sono in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  7. hanno seguito corsi di formazione iniziale e continua in materia di amministrazione condominiale.
Gli ultimi due requisiti non sono richiesti in caso di amministratore scelto tra i condomini.

3) Nomina e revoca dell'amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore è obbligatoria se i condomini sono più di otto. Se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
La revoca dell'amministratore potrà essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina o con le modalità previste dal regolamento di condominio. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria; se la domanda viene accolta, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. In caso di revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
Sulla revoca dell’amministratore il Tribunale decide in camera di consiglio con decreto motivato, sentito lo stesso amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d'appello nel termine di 10 giorni dalla notifica o dalla comunicazione.

4) Compenso dell'amministratore di condominio

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Accettare o meno la richiesta dipende ovviamente dall’assemblea dei condomini.

5) Doveri e poteri dell'amministratore di condominio

Se ci sono soldi in cassa per le spese ordinarie, l’amministratore può effettuare senza preventiva autorizzazione le spese che ritiene utili, anche semplicemente per l’abbellimento del condominio. Rientrano tra queste spese, ad esempio, la pulitura straordinaria della guida delle scale, l’acquisto di nuovi vasi per le piante da giardino e così via. L’unico vincolo è che non siano spese di notevole entità. Spetterà comunque all’assemblea approvare la ripartizione tra i condomini.
L’amministratore è tenuto a imporre l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria in tutti i casi in cui siano necessari ed urgenti. Deve, però, riferire nella prima assemblea delle sue decisioni, come stabilisce il comma 2 dell’art. 1135 c.c. Se i condomini decidono di non effettuare lavori, oppure semplicemente rinviino la decisione nonostante situazioni di pericolo imminente, e non ci sono soldi in cassa, l’amministratore non ha alcuna responsabilità. Nel caso in cui la mancata manutenzione provochi danni a persone o cose, i responsabili sono solo i condomini.
L’amministratore può denunciare per danno temuto i singoli condomini che non rispettano gli obblighi di manutenzione dei beni comuni. Non occorre per questo l’autorizzazione dell’assemblea.
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Commenti

Luisella Abati - 06/10/2018

L'Amministratore revocato in assemblea ha trasmesso la documentazione al nuovo amministratore con notevole ritardo, per cui il nuovo Amministratore nominato da cinque mesi non ha potuto convocare l'Assemblea. Entro quanto tempo doveva trasmettere la documentazione? Inoltre non ha mandato ai condomini il verbale dell'ultima assemblea. Ora il nuovo Amministratore ci ha comunicato che ci sono ancora fatture non pagate. Come dobbiamo comportarci? Dobbiamo fargli causa per non aver svolto il suo mandato con trasparenza e non averci informato di queste fatture da pagare?

Francesco Bidini - 21/07/2014

Alla cessazione o revoca dell'incarico all'amministratore condominiale SPETTA PER LEGGE UNA LIQUIDAZIONE ??? Grazie della risposta. Francesco

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