L'agenzia delle entrate con la Risposta all'interpello 515 del 2 novembre (allegato al presente articolo) fa il punto sulla possibilità di accedere alla maxi detrazione del 110% nel caso di acquisto di case antisismiche, a patto che l'atto notarile di compravendita venga effettuato entro il 31 dicembre 2021, data ultima utile, per ora, per godere del superbonus del 110%. Vale quindi la datta della stipula notarile e non quella della fine dei lavori.
Ammesso anche l’accesso al superbonus entro il limite massimo di euro 96.000 anche in caso di aumento della volumetria.
Nel caso invece di una società immobiliare che acquista unità abitative quali beni strumentali destinati alla locazione la risposta agenzia nega l’accesso al superbonus del 110% ma riconosce le originarie detrazioni del 75 o 85%.
Ma vediamo nel dettaglio.
Il quesito del contribuente
Il tutto parte da una società istante, chiamata Alfa SRL, che ha per oggetto sociale la costruzione di immobili civili.
A seguito dell’acquisto, in zona sismica 3, di un complesso immobiliare da riqualificare tramite abbattimento, ricostruzione e contestuale aumento della volumetria, la società presume di ultimare i lavori entro il 31/12/2021, data di cessazione dei benefici da superbonus, almeno per adesso, alienando poi gli immobili entro 18 mesi dal termine dei lavori (come previsto dall’art. 46quater, DL 50/2017).
in funzione di ciò i quesiti, fra i quali un paio importanti, di Alfa srl sono i seguenti:
1. se il superbonus (110%) sia applicabile per acquisto di case antisismiche su tutte le unità immobiliari costruite entro il 31 dicembre 2021, ma vendute dopo i successivi 18 mesi, cioè anche quando, salvo proroghe, il superbonus non sarà più in vigore.
2. si riconosca il concetto di variazione volumetrica nella costruzione di due edifici distinti;
3. se sia possibile beneficiare della detrazione autonoma sul costo di costruzione del garage, pertinenza dell’abitazione ceduta;
4. sia possibile godere della detrazione bonus mobili, essendo assimilata ad una ristrutturazione;
5. se anche una società immobiliare di locazione, ovvero, una società che acquista le unità abitative quali beni strumentali destinati alla locazione possa beneficiare di detta detrazione fiscale Il contribuente, proponendo la sua soluzione, ritiene di poter essere agevolato su tutti i fronti e relativamente ad ogni quesito posto.
Vi è da premettere che i quesiti posto vertono: i primi tre sul “lato acquirente persona fisica” l’ultimo sul “lato acquirente titolare di P. IVA”.
Il parere dell’agenzia delle entrate
L’agenzia, dopo una breve illustrazione di come si acceda al beneficio della detrazione dell'acquisto di case antisismiche (art. 16, co. 1 septies, DL 63/2013) con un salto di una classe sismica oppure due, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare, passa a rispondere ai quesiti.
Relativamente quindi alla possibilità di poter accedere al beneficio da parte degli acquirenti come descritto nelle righe precedenti, ammette la detrazione del 110%, ma a condizione che l’atto notarile di compravendita avvenga entro il 31/12/2021. Di fatto viene fissato come momento utile di fruizione del beneficio, il momento di stipula e non del termine dei lavori, con ciò determinando come punto di partenza per la fruizione del 110% l’entrata in possesso del bene immobile da parte dell’acquirente.
Per quel che attiene al secondo quesito, se sia ammissibile la maggiore detrazione anche nel caso di un aumento volumetrico, l’agenzia, citando per analogia con i lavori di recupero del patrimonio edilizio (art. 16bis, TUIR), la Circ. 19/E/2020, ammette l’accesso al superbonus entro il limite massimo di euro 96.000 anche in caso di aumento della volumetria.
Ancora positivamente si esprime l’ufficio in materia di acquisto della pertinenza, offrendo una regola precisa di calcolo della detrazione del 110%. Infatti, per analogia, nel caso di acquisto, unitamente all'immobile abitativo, anche delle pertinenze, l'articolo 16-bis del TUIR costituisce il quadro normativo di riferimento delle disposizioni contenute nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, non essendo gli interventi di riduzione del rischio sismico ivi indicati, una nuova categoria di opere agevolabili. Pertanto, i chiarimenti di prassi resi in materia di interventi di recupero del patrimonio edilizio devono ritenersi validi anche con riguardo agli interventi ammessi al cd. sisma bonus.
Con tale affermazione, si applica per analogia con l'acquisto dei box pertinenziali, l’estensione delle agevolazioni anche alle pertinenze nel caso di specie, ponendo tuttavia come limite massimo di spesa sempre la somma di euro 96.000, sul prezzo risultante dall'atto di compravendita, che deve essere unitariamente considerato, riferito sia all'immobile principale che alla pertinenza, anche se accatastati separatamente.
Sempre utilizzando l’analogia con l’art. 16bis, TUIR, con riferimento alla detrazione per le spese sostenute per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all'arredo dell'immobile, l’agenzia premette che tale agevolazione è prevista per i contribuenti che fruiscono della detrazione di cui all'articolo 16-bis TUIR (regola generale). Trattandosi il sismabonus di una particolare forma di “intervento sul patrimonio edilizio”, previsto dell’art. 16 DL 63/2013 (riferita in particolare alle zone sismiche 1, 2 e 3), forma di detrazione che gode del superbonus al 110%, estendendo l’interpretazione, l’agenzia permette all’acquirente nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla normativa, di fruire delle agevolazioni fiscali in argomento per l'arredo dell'abitazione.
L’ultimo quesito, imperniato sul “lato acquirente titolare di P. IVA” e relativo alla possibilità per una società immobiliare di fruire della detrazione di cui all'art. 16, comma 1 septies per acquisto delle unità abitative quali beni strumentali destinati alla locazione la risposta agenzia evidenzia quanto segue, negando tuttavia l’accesso al superbonus del 110% ma riservando le originarie detrazioni. La normativa in materia di miglioramento sismico del patrimonio edilizio è finalizzata a promuovere la messa in sicurezza e la stabilità degli edifici. L'ambito applicativo dell'agevolazione è pertanto da intendersi in senso ampio, atteso che la norma intende favorire la messa in sicurezza degli edifici per garantire l'integrità delle persone prima ancora che del patrimonio (in questo senso anche la Ris. 34/E/2020). Infatti la Ris. 34/E del 2020 ha considerato agevolabili "gli interventi eseguiti da titolari di reddito di impresa sugli immobili posseduti o detenuti, a prescindere dalla loro destinazione". Tutto ciò considerato, visto che la disposizione normativa in commento (articolo 16, comma 1-septies del d.l. n. 63 del 2013) è inserita nel contesto delle disposizioni normative che disciplinano il c.d. "sisma bonus" si ritiene che tale detrazione possa essere fruita anche da soggetti titolari del reddito d'impresa in relazione ad immobili della società che siano oggetto dell'attività esercitata (i.e. beni merce). Non sarà tuttavia possibile per tali soggetti, stante il tenore dell’art. 119, co.9, DL 34/2020 che prevede solo l'ammissibilità di persone fisiche al di fuori della loro P. IVA, accedere alla maxi detrazione del 110%,. La detrazione spettante ad essi sarà quella originaria nella misura prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del d.l. n. 63 del 2013 (75 per cento o 85 per cento).
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