In linea di principio tutti i condomini devono partecipare alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune.
Vediamo in questo articolo come affrontare il problema della ripartizione delle spese legate alla morosità di alcuni condòmini ( spese postali ecc.)
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Le spese postali sopportate da un caseggiato, anche se relative all’invio di corrispondenza a singoli partecipanti al condomino, attenendo alle spese di amministrazione, devono essere ripartite tra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali e non, invece, imputate "ad personam", con conseguente nullità della delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo, nella parte in cui non suddivida pro quota millesimale le spese di corrispondenza per invii postali (Trib. Milano, 9 giugno 2015, n. 7103).
Più recentemente si è affermato che la spesa di convocazione dell'assemblea ordinaria e di spedizione del verbale deve essere ripartita tra tutti i condomini, compresi quelli che ricevono tali documenti a mezzo pec, in proporzione ai relativi millesimi. In pratica, tutti devono contribuire a pagare le spese relative all'invio dell'avviso di convocazione e dei verbali d'assemblea, anche coloro che non ne sono i destinatari o che magari preferiscono farsi inviare dette comunicazioni a mezzo posta elettronica certificata (Trib. Cosenza 14 gennaio 2021 n. 90).
L’amministratore può agire dinanzi al giudice direttamente alla scadenza del termine per il pagamento delle quote, senza necessità di alcun preventivo sollecito di pagamento.
Del resto anche l’eventuale norma del regolamento che prevedesse l'obbligo, per l'amministratore, di contestare formalmente la morosità prima di iniziare la procedura monitoria, non vieterebbe all'amministratore di richiedere un decreto ingiuntivo senza la previa messa in mora; tale disposizione regolamentare si limita a fissare una regola di condotta da cui potrebbe discendere una responsabilità da inesatto adempimento nell'ambito del rapporto contrattuale di mandato che lega l'amministratore ai singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 16/04/2013, n. 91819).
Come detto l'invio del sollecito di pagamento non è obbligatorio, né è una condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Non è raro che vengano inseriti nel rendiconto importi classificati come “spese personali”, che si riferiscono proprio ai solleciti di pagamento
Si è posta quindi la questione se sia corretto addebitare tali spese al condominio piuttosto che ripartirle tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
La Cassazione ha chiarito che l’assemblea non può approvare un rendiconto contenente un addebito diretto al condomino di spese legali che non siano quelle liquidate dal giudice in presenza di una sentenza che ne abbia dichiarato la soccombenza (Cass. civ., sez. II, 06/102008, n. 24696).
La fattispecie affrontata dai supremi giudici di legittimità riguardava un condomino che aveva impugnato una delibera assembleare dalla quale si evinceva che gli era stata imputata l’intera spesa del compenso, conferito al un legale, per sollecitargli il pagamento di una quota dell’acqua che l’impugnante non aveva pagato. L’impugnazione non veniva accolta dal Giudice di Pace che riteneva legittima la delibera assembleare con la quale erano state messe a completo carico del condomino debitore le spese stragiudiziali relative al recupero del credito condominiale; secondo lo stesso giudice l’assemblea disponeva di un titolo valido per far valere la sua richiesta di pagamento dell’acqua consumata dal moroso che non aveva contestato il debito e che aveva provveduto al pagamento solo dopo avere ricevuto il sollecito del legale. La questione passava poi all’esame della Cassazione che, nel ribaltare la decisione del giudice di merito, ha affermato che è affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 c.c. - la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condomino per una procedura iniziata contro di lui in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza.
All’assemblea, quindi, non può essere riconosciuto, al di fuori delle proprie attribuzioni previste e regolate dalla normativa condominiale, un potere di "autodichia" consistente nel farsi giustizia da sé e nel richiedere ai condomini somme di danaro in violazione dei criteri legali o convenzionali per il riparto delle spese, ovvero altre prestazioni (Trib. Roma, sent. 24 settembre 2019, n. 18138).
Meglio allora una lettera di diffida e messa in mora dell’amministratore che è un’iniziativa più economica o comunque meno onerosa della lettera legale: in tal modo si informa il moroso dell’intenzione di procedere con decreto ingiuntivo, mettendolo in condizioni di rivalutare l’adempimento o la richiesta di una eventuale rateizzazione.