L'agenzia delle entrate con Risposta a interpello n 409 del 24 settembre 2020 in merito alla vendita degli immobili con pagamento a rate chiarisce il momento in cui si verifica la traslazione della proprietà facendo riferimento all'art 1523 del codice civile che dispone che il compratore, nella vendita a rate, acquista la proprietà con il pagamento della ultima rata.
Con l’interpello si chiede di conoscere la data effettiva del trasferimento di proprietà visto che l’atto di compravendita, ricevuto dal notaio in data 18 ottobre 2018 e registrato il 29 ottobre 2018, prevede che il trasferimento avvenga con il pagamento della ultima rata in data 1 ottobre 2019.
Inoltre si chiede di apprendere quando decorre il termine di un anno previsto dalla norma per l'agevolazione prima casa per il riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale non perdendo l’agevolazione sul nuovo acquisto.
L’istante aveva rappresentato di aver venduto con riserva della proprietà alcuni immobili con pagamento dilazionato in 12 rate e a seguito del pagamento dell’ultima rata in scadenza il 1 dicembre 2019 avverrà il trasferimento della proprietà.
Egli affermava di aver acquistato tali immobili il 4 dicembre 2015 usufruendo delle agevolazioni della prima casa (art 1 nota 2-bis della Tariffa, parte prima allegata al DPR n 131/1986) essendo consapevole di non poterli rivendere prima dei 5 anni per non incorrere nella decadenza dell’agevolazione fiscale di cui ha usufruito.
Proponeva una soluzione interpretativa secondo la quale tanto agli effetti fiscali quanto per l'imposta di registro la data dalla quale far decorrere la vendita fosse il 1 ottobre 2019.
L'agenzia chiarisce che ai fini della imposta di registro si ritiene che l'effetto traslativo della vendita a rate sia immediato (ai sensi dell'art 27 comma 3 DPR 131/86) e l'imposta debba essere subito corrisposta al momento della registrazione dell'atto.
In proposito cita anche la sentenza n.13315 del 2013 della Corte di Cassazione nella quale si è chiarito che nelle vendite di questo genere l'effetto traslativo dipende dalla condotta dell'acquirente, e che la vendita con riserva di proprietà è accomunata dal punto di vista fiscale agli atti sottoposti a condizione, che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente e pertanto ai fini dell'imposta di registro gli effetti sono prodotti immediatamente.
La stessa agenzia alla luce di quanto detto sopra rigetta la soluzione dell'istante e chiarisce che il decorso dell'anno per il riacquisto della prima casa debba essere conteggiato dalla data della compravendita cioè la data in cui il notaio ha ricevuto l'atto e non dal 1 ottobre 2019 momento in cui è avvenuto l'effetto traslativo della proprietà.
In merito al secondo punto risponde che la decadenza della agevolazione acquisto prima casa, per aver rivenduto prima dei 5 anni dall'acquisto, come nel caso di specie, genera anche la perdita delle agevolazioni sulle imposte sostitutive sull'eventuale mutuo acceso (ai sensi dell'art 20 comma 4 DPR 601/73)
