La cessione della pertinenza unitamente all’abitazione principale, entro cinque anni dall’acquisto non genera plusvalenza e quindi non è imponibile, sempreché per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, l’unità immobiliare urbana sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. A diverse conclusioni deve pervenirsi, invece, nel caso in cui la pertinenza venga ceduta separatamente dall’abitazione principale. E' questa la risposta 83 fornita dall'Agenzia delle Entrate il 22 Novembre 2018.
La risposta muove da una domanda mossa da ALFA che nell’anno 2015 ha acquistato un box auto (cat. C/6) destinandolo a pertinenza dell’abitazione principale acquistata nell’anno 2011, usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa. L’istante vuole vendere il box auto e ha chiesto se la plusvalenza realizzata mediante tale vendita debba essere assoggettata a tassazione o meno.
Nel rispondere l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che il codice civile definisce pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Pertanto, il vincolo pertinenziale richiede la sussistenza di due elementi:
- presupposto oggettivo che consiste nella destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente tra un bene e un altro (bene principale) per il migliore uso di quest’ultimo;
- presupposto soggettivo che si traduce nella volontà, manifestata dal titolare del bene principale o da chi ne abbia sul medesimo un diritto reale, di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale.
Inoltre, se non diversamente disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale.
Ai fini fiscali, l’articolo 67 TUIR annovera fra i redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”. La ratio della norma è di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative.
In altri termini, il vincolo pertinenziale stabile e duraturo che deve intercorrere tra la cosa principale e la cosa accessoria, è destinato a venir meno nel momento in cui ALFA alieni il box separatamente dall’abitazione principale. Sulla base delle considerazioni esposte, le Entrate hanno precisato che nel caso di specie, la plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale del box auto separatamente dall’abitazione principale, costituisce reddito diverso e, quindi, soggetto ad IRPEF.
Infine, il documento di prassi ha charito che la cessione del box prima del decorso dei 5 anni dal suo acquisto determina la decadenza, limitatamente alla pertinenza, delle agevolazioni previste in materia di prima casa ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.
