Testo Unico edilizia: cosa prevede il DDL 2026 per il nuovo Codice delle costruzioni

Presentato il Disegno di legge delega al Governo per riordinare edilizia, sicurezza delle costruzioni e procedimenti: semplificazioni su titoli, sanatorie, destinazioni d’uso

1) Che cosa prevede la delega: un “Codice” al posto della frammentazione attuale

Il disegno di legge affida al Governo una delega per adottare, entro 12 mesi dall’entrata in vigore, uno o più decreti legislativi con cui istituire il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni.

L’obiettivo è una riforma organica e sostitutiva dell’attuale sistema normativo, oggi caratterizzato da forte frammentazione e da continui interventi correttivi che hanno reso il Testo unico edilizia sempre più complesso.

In particolare, il nuovo Codice dovrà:

• sostituire e riordinare le principali norme vigenti, tra cui:
  • DPR 380/2001 (Testo unico edilizia);
  • Legge 1086/1971 (opere in cemento armato);
  • Legge 64/1974 (normativa antisismica);
• aggiornare la disciplina della sicurezza delle costruzioni;
• integrare le disposizioni urbanistiche strettamente connesse all’edilizia;
• coordinarsi con le normative di settore (beni culturali, ambiente, sanità, energia);
• salvaguardare la disciplina della ricostruzione post-calamità.

La riforma si inserisce in un percorso già avviato con il decreto “Salva casa” e mira a creare un quadro normativo più semplice, moderno e coerente.

2) Criteri direttivi su titoli edilizi, procedure e regole uniformi

Il DDL individua un sistema articolato di principi e criteri direttivi che guideranno i decreti legislativi.

Testo unico omogeneo e coordinato

Il nuovo Codice dovrà riunire in un unico corpus normativo tutte le disposizioni su edilizia e costruzioni, con un raccordo sistematico alle discipline collegate:

• assetto idrogeologico;
• barriere architettoniche;
• sostenibilità ambientale;
• sicurezza e stabilità degli edifici.

È prevista anche la possibilità di utilizzare allegati tecnici aggiornabili per garantire maggiore flessibilità normativa.

Stop a duplicazioni e incertezze

Uno degli obiettivi principali è eliminare:

• sovrapposizioni normative;
• contrasti interpretativi;
• vuoti regolatori.

L’obiettivo è assicurare una normativa completa e immediatamente applicabile.

Livelli essenziali delle prestazioni (LEP)

Elemento centrale della riforma è l’introduzione di standard uniformi nazionali attraverso i LEP in materia edilizia.

Tra le principali previsioni:

• un unico punto di accesso per il cittadino (SUE);
• principio “once only” (no duplicazione documentale);
• criteri uniformi per lo stato legittimo dell’immobile;
• correlazione chiara tra interventi e titoli edilizi;
• standard su controlli, vigilanza e sanatorie.

Titoli edilizi ed edilizia libera: verso maggiore chiarezza

Il sistema dei titoli edilizi (CILA, SCIA, permesso di costruire) sarà mantenuto ma profondamente rivisto.

Le principali novità riguardano:

• maggiore coerenza tra intervento e titolo richiesto;
• riduzione delle incertezze interpretative;
• certezza dei tempi procedimentali, anche nei procedimenti complessi;
• rafforzamento del coordinamento tra amministrazioni.

Prevista anche una revisione dell’edilizia libera, limitata agli interventi realmente privi di rilevanza urbanistica.

Tra le novità più rilevanti, si segnala l’estensione del permesso di costruire in deroga anche a interventi privati con finalità di rigenerazione urbana.

3) Sanatorie, difformità, demolizioni e condoni non conclusi: regole più uniformi

Una parte significativa della riforma riguarda la gestione delle difformità edilizie.

Classificazione uniforme

Il Governo dovrà definire una classificazione nazionale delle difformità, superando le attuali differenze regionali.

Saranno introdotti:

• criteri oggettivi;
• soglie quantitative e qualitative;
• maggiore uniformità applicativa.

Sanatorie e abusi edilizi

La riforma punta a:

• semplificare le procedure di sanatoria;
• favorire la regolarizzazione degli abusi più risalenti (anche ante 1967);
• consentire sanatorie condizionate a interventi di sicurezza o adeguamento.

Viene confermato il principio della “conformità asincrona” introdotto dal decreto Salva casa.

Demolizioni e condoni pendenti

Previsti strumenti più efficaci per:

• garantire le demolizioni in caso di inerzia dei comuni;
• definire priorità operative;
• chiudere le pratiche di condono edilizio (1985, 1994, 2003) con termini certi.

4) Destinazione d’uso, contributo di costruzione, agibilità e digitalizzazione

Mutamenti di destinazione d’uso

Il DDL introduce:

• regole uniformi a livello nazionale;
• distinzione tra cambi con e senza opere;
• principio di indifferenza funzionale nelle aree urbanizzate.

Contributo di costruzione

Prevista una revisione complessiva con:

• criteri di proporzionalità;
• incentivi alla rigenerazione urbana;
• misure per contenere il consumo di suolo;
• semplificazione dei pagamenti.

Agibilità

La disciplina sarà semplificata attraverso:

• razionalizzazione della segnalazione certificata di agibilità (SCA);
• riduzione della documentazione richiesta;
• maggiore chiarezza sui requisiti.

Digitalizzazione e fascicolo dell’immobile

Forte impulso alla digitalizzazione con:

• rafforzamento dello Sportello unico per l’edilizia (SUE);
• interoperabilità delle banche dati;
• creazione di un fascicolo digitale delle costruzioni contenente la storia completa dell’immobile.

La misura si inserisce nel percorso di digitalizzazione della PA previsto dal PNRR.

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