Housing universitario e cessione ramo d'azienda: quando spetta l'esenzione dal registro

Con la Risposta n 60/2026 le entrate hanno chiarito che l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo prevista per gli immobili destinati a housing universitario si applica anche nel caso di cessione di ramo d’azienda, ma esclusivamente con riferimento alla quota di corrispettivo imputabile all’immobile.

1) Cessione ramo d'azienda e agevolazione per housing universitario: chiarimenti ADE

L’art. 1-bis della legge 14 novembre 2000 n. 338, introdotto dal DL n. 144/2022 in attuazione del PNRR (Missione 4 – Riforma 1.7), destina 660 milioni di euro all’acquisizione della disponibilità di nuovi posti letto presso alloggi e residenze per studenti universitari.

Oltre ai contributi economici riconosciuti ai soggetti gestori, il comma 10 dello stesso articolo prevede un’importante agevolazione fiscale: sono esenti dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo gli atti aventi ad oggetto immobili destinati ad alloggi o residenze per studenti universitari, stipulati in relazione a proposte ammesse al finanziamento.

L’agevolazione è subordinata all’effettiva ammissione al contributo e alla realizzazione dell’intervento, pena la decadenza dal beneficio.

La società istante intende avviare un’attività di housing universitario e ha presentato domanda di contributo ai sensi del DM MUR n. 481/2024.

Per realizzare il progetto, la società prevede di acquistare da un’altra impresa un ramo d’azienda alberghiero, nel quale è compreso l’immobile che sarà destinato a residenza universitaria.

Il contratto di cessione:

• include l’immobile;
• comprende anche attrezzature, arredi e avviamento;
• prevede una suddivisione del corrispettivo tra immobile, attrezzature e avviamento.

Il quesito posto all’Agenzia riguarda la possibilità di applicare l’esenzione da registro e bollo all’intero atto di cessione del ramo d’azienda.

2) Housing universitario quando spetta l'esenzione dal registro

L’Agenzia delle Entrate fornisce una risposta favorevole all'istante ma con un’importante limitazione.

Secondo l’Amministrazione finanziaria:

• l’agevolazione è applicabile anche nel caso di cessione di ramo d’azienda;
• tuttavia, l’esenzione può operare esclusivamente con riferimento alla quota parte del corrispettivo imputabile all’immobile destinato a housing universitario.

Il beneficio non si estende automaticamente all’intero complesso aziendale.

La motivazione si fonda su due elementi:

• dato letterale della norma, che fa riferimento agli “atti aventi ad oggetto immobili”;
• principio di stretta interpretazione delle norme agevolative, più volte ribadito dalla Corte di Cassazione.

Le disposizioni fiscali di favore non possono essere applicate in via analogica o estensiva oltre quanto espressamente previsto dal legislatore.

La soluzione individuata dall’Agenzia è coerente con la nuova formulazione dell’art. 23 del DPR 131/1986 (Testo unico Registro), modificato dal DLgs. 139/2024.

La norma oggi prevede che, nelle cessioni di azienda o di ramo d’azienda:

• si applicano le aliquote previste per i trasferimenti a titolo oneroso delle diverse tipologie di beni che compongono l’azienda;
• a condizione che il corrispettivo sia ripartito tra i singoli beni nell’atto o nei suoi allegati.

In assenza di ripartizione analitica, si applica l’aliquota più elevata tra quelle previste per i beni trasferiti.

La circolare n. 2/E del 14 marzo 2025 ha chiarito che la riforma mira proprio a consentire l’applicazione separata delle diverse aliquote, superando la logica dell’aliquota unica.

Nel caso esaminato, l’Agenzia evidenzia che:

l’esenzione dall’imposta di registro può applicarsi solo alla quota di prezzo riferibile all’immobile;

tale quota deve essere indicata distintamente e analiticamente nell’atto di cessione.

Per le altre componenti del ramo d’azienda (attrezzature, arredi, avviamento, eventuali altri asset):

l’imposta di registro si applica in misura ordinaria;

secondo le aliquote previste per ciascuna tipologia di bene.

Sotto il profilo operativo, la corretta scomposizione del prezzo diventa dunque determinante per poter fruire del beneficio.