La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26921/2025 è intervenuta nuovamente su un tema cruciale per la fiscalità locale: l'obbligo di dichiarazione ICI (e, per estensione, IMU) in caso di trasformazione urbanistica di un’area da agricola a edificabile e la conseguente decorrenza del termine di decadenza per l’accertamento del Comune.
Il caso trae origine da avvisi di accertamento ICI notificati a due contribuenti per due annualità, relativi a un’area ricompresa nel comparto edificatorio di un Comunce.
I proprietari avevano contestato il valore attribuito all’area e la sua effettiva edificabilità, in considerazione dell’assenza di PUA e dei rilevanti oneri di urbanizzazione.
La Commissione tributaria regionale aveva accolto l’appello del Comune, ma i contribuenti hanno proposto ricorso per Cassazione, sollevando, tra l’altro, la questione dell’obbligo dichiarativo e della decorrenza del termine di decadenza per l’accertamento.
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1) Dichiarazione IMU: serve per il terreno agricolo che diventa edificabile con PUA?
La Corte, dopo aver esaminato i numerosi motivi di ricorso, ha rigettato la maggior parte delle doglianze, accogliendo parzialmente solo il sesto motivo, relativo all’applicazione del cumulo giuridico delle sanzioni tributarie.
Tuttavia, ha colto l’occasione per enunciare un principio innovativo in merito all’obbligo dichiarativo.
Essa ha enunciato il seguente importante principio: "L'onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione previsto dall'art. 10, comma 4, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (ICI) e, nell'IMU, dall'art. 13, comma 12-ter, D.L. n. 201 del 2011 (...) non sussiste nell'ipotesi in cui la variazione consista nella sopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall'ente impositore."
La Corte ha fondato il principio sulla base del regime di pubblicità legale che caratterizza gli atti di pianificazione urbanistica comunale.
Poiché l’adozione del PUC è un atto pubblico, l’informazione sulla nuova destinazione urbanistica risulta “giuridicamente conoscibile” dal contribuente.
Inoltre, ha evidenziato come sia lo stesso Comune a generare la variazione urbanistica, rendendo illogico pretendere una dichiarazione da parte del contribuente che confermi un fatto già noto all’ente impositore. In sostanza, il presupposto impositivo nasce da un atto amministrativo generale adottato dallo stesso soggetto accertatore.
