Rendiconto condominiale: il problema delle morosità pregresse

Il rendiconto costituisce l’asse portante della gestione condominiale, in quanto strumento volto a rappresentare in modo chiaro e analitico l’impiego delle risorse comuni e a consentire ai condomini l’esercizio di un controllo effettivo e consapevole sull’operato dell’amministratore. L’esame del consuntivo in assemblea ha proprio questo scopo: verificare se le spese sostenute siano corrette, se rispettino il preventivo approvato e se l’amministratore abbia agito secondo criteri di buona amministrazione. Con l’approvazione del rendiconto, l’assemblea ratifica l’attività svolta e rende definitivo lo stato di ripartizione delle spese.

Perché il rendiconto sia valido, però, deve essere chiaro, comprensibile e completo. Deve permettere ai condomini di controllare ogni voce, verificare la corrispondenza al vero e comprendere l’entità delle spese. Quando queste condizioni mancano, ad esempio perché il documento è incompleto o poco leggibile, viene meno la sua funzione informativa.

1) Rendiconto e morosità pregresse

Nel rendiconto condominiale vige il cd. principio di cassa, secondo cui i crediti che il condominio vanta nei confronti dei singoli partecipanti devono essere registrati nell’esercizio in cui quel debito è stato effettivamente accertato. In pratica, il momento decisivo non è quando la spesa è sorta, ma quando diventa chiaro, sul piano contabile e deliberativo, che un condomino deve versare una determinata somma.

Una volta che la morosità è stata inserita nel rendiconto di un certo anno, quella posta non scompare: se il condomino non paga, il debito deve essere riportato anche negli anni successivi. Rimane una voce aperta, che accompagna la gestione finché non viene saldata. Questo perché il rendiconto condominiale deve rispettare un principio di continuità: ogni bilancio annuale parte dai dati finali dell’anno precedente, così da garantire trasparenza e coerenza nella gestione.

Del resto il cosiddetto “principio di annualità” della gestione condominiale non può essere usato per contestare rendiconti o delibere che riportano spese o morosità di anni precedenti. Quel principio, infatti, non serve a impedire la continuità contabile (che è fisiologica e necessaria) ma ha una funzione completamente diversa: evitare che la maggioranza imponga ai condomini impegni economici che si estendono su più anni senza il consenso unanime.

In altre parole non è un problema se nel bilancio di un anno compaiono voci che derivano da esercizi passati; questo è normale, perché la contabilità condominiale è un flusso continuo. Il vero limite riguarda invece le decisioni che vincolano il patrimonio dei condomini per il futuro, per più esercizi, senza che tutti siano d’accordo.

2) Rendiconto e possibile reazione del moroso

L’approvazione del rendiconto condominiale non rende automaticamente incontestabili le singole voci se contengono errori contabili.

La delibera dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti, dissenzienti e astenuti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 2, non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità: mancata convocazione di un condomino, documenti non messi a disposizione prima dell’assemblea, errori contabili gravi o mancanza di voci essenziali, quorum errato.

È importante sottolineare che il singolo condomino può rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera che deve essere proposta attraverso una domanda riconvenzionale di annullamento nel termine perentorio di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c., secondo comma.

Quando un rendiconto viene impugnato e il giudice, con sentenza definitiva, stabilisce che alcune voci erano errate o illegittime, l’amministratore è tenuto a correggere il rendiconto secondo le indicazioni del giudice e, di conseguenza, a modificare i dati di apertura del bilancio successivo. 

Ma in assenza di una pronuncia del genere, la continuità contabile deve essere rigorosamente rispettata.

3) Il rendiconto idoneo al recupero crediti

Si deve considerare che il rendiconto consuntivo relativo ai successivi periodi di gestione, il quale, nel prospetto dei conti individuali per ciascun condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprese le morosità delle annualità precedenti rimaste insolute, una volta approvato dall’assemblea e, se non impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituisce idoneo titolo del credito complessivo nei confronti del singolo partecipante, pur senza integrare un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (Cass. civ., sez. VI‑2, 15 febbraio 2021, n. 3847). Per recuperare le somme non versate dai condomini morosi, l’amministratore deve dimostrare in giudizio l’esistenza del credito. Questo è possibile solo producendo la delibera con cui l’assemblea ha approvato il rendiconto consuntivo, documento che contiene la ripartizione delle spese e indica con precisione le pendenze dei singoli partecipanti, comprese quelle maturate negli anni precedenti. Senza questo passaggio formale, non sarebbe possibile ottenere un decreto ingiuntivo, perché mancherebbe la prova certa e ufficiale del debito.