Installazione abusiva condizionatore: comportamento illecito del condomino

L’installazione di un condizionatore sulla facciata rientra nell’uso della cosa comune consentito dall’art. 1102 c.c., purché rispetti il principio del pari uso. 

Ciò significa che il singolo condomino può servirsi del muro comune per collocare il proprio impianto, ma senza impedire agli altri di farne un uso analogo e senza creare pregiudizi alla collettività. 

In altre parole, l’intervento è legittimo solo se non sottrae spazio in modo eccessivo, non limita la possibilità per gli altri di installare a loro volta impianti simili e non compromette luce, aria o visuale delle proprietà altrui.

L’installazione del motore di un condizionatore sulla facciata condominiale, al pari di altri impianti tecnologici oggi comuni (antenne, parabole, cavi), non è più percepita come un elemento deturpante in sé, ma come un normale servizio legato alle esigenze della vita moderna.

 Per questo motivo la semplice visibilità dell’apparecchio non basta a configurare una lesione del decoro. 

Ciò che conta davvero è l’effetto concreto che l’impianto produce sull’aspetto dell’edificio: solo se altera le linee architettoniche o compromette l’armonia complessiva della facciata si può parlare di pregiudizio al decoro.

1) Installazione del condizionatore e violazione del regolamento

La domanda di rimozione del condizionatore va accolta quando risulta che l’impianto è stato installato nel cortile o sui muri perimetrali in violazione del regolamento condominiale.

Del resto, il regolamento può autorizzare l’installazione di condizionatori od altro alla base del pavimento del proprio balcone, tenendo cura che nulla si veda dall’esterno, con il massimo rispetto dei limiti di decibel emessi dall’apparecchiature e regolamenti dall’ASL competente. 

In tal caso è evidente che l’installazione del motore del condizionatore sul cornicione condominiale, e quindi su una parte comune dell’edificio, si ponga in contrasto con il regolamento condominiale il quale, nell’autorizzare l’installazione sulla sola base del pavimento del proprio balcone e a condizione che nulla sia visibile dall’esterno, vieta espressamente l’installazione sulle parti comuni. Quanto detto vale ancor di più se una norma regolamentare vieta espressamente di occupare, anche temporaneamente, gli spazi comuni con qualsiasi oggetto e il motore del condizionatore installato sul cornicione costituisce obiettivamente un intralcio a qualunque tipo di intervento manutentivo si voglia effettuare sul cornicione medesimo, già danneggiato dalla realizzazione dei fori necessari a consentire il passaggio delle tubazioni collegate alla struttura esterna del condizionatore (Trib. Salerno 21 gennaio 2026 n. 317).

2) Condizionatore e vista in appiombo

Il condomino ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato l'art. 907 c.c. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta (Trib. Ragusa 30 ottobre 2024, n. 1675). Questo principio può benissimo riguardare anche il motore di un condizionatore. L’installazione di un impianto di condizionamento, anche se rientra tra gli interventi di edilizia libera e non richiede un titolo edilizio, non è per questo esclusa dalla nozione di “costruzione” prevista dall’art. 907 c.c. (Trib. Genova ordinanza 26 gennaio 2026). La giurisprudenza ha infatti chiarito che, ai fini della tutela delle vedute, il concetto di costruzione non riguarda solo opere in muratura, ma qualsiasi manufatto che, per forma e funzione, ostacoli stabilmente l’esercizio della veduta (Cass. civ., sez. II, 14/04/2022, n. 12202). Nello stesso senso, una recente pronuncia ha ribadito che rientrano nella nozione di costruzione anche opere non aderenti al suolo, purché idonee a limitare in modo permanente la inspectio e la prospectio del vicino (Cass. civ., sez. II, 21/03/2024, n. 7622).

3) Il condizionatore che sporge nella proprietà di terzi

Immaginiamo due caseggiati confinanti. Su uno di essi, un condomino decide di installare il motore del proprio condizionatore direttamente sulla parete esterna del suo appartamento. Fin qui nulla di strano: è una pratica comune e, se fatta correttamente, rientra nell’uso legittimo della proprietà. Il problema nasce quando l’apparecchio, per dimensioni e posizione, sporge oltre il filo della facciata, invadendo lo spazio aereo del lastrico solare del condominio vicino. In tal caso non si tratta di una piccola sporgenza: il motore voluminoso ha tubi di scarico, cavi e canaline che scendono lungo la parete e finiscono per occupare fisicamente una porzione della copertura altrui, rendendo più difficile la manutenzione e alterando l’aspetto dell’edificio. Tale installazione è illecita se la collocazione del condizionatore impedisce, nella zona sottostante, qualsiasi possibilità di utilizzo del lastrico solare quale, a titolo esemplificativo, la installazione di pannelli solari, di antenne, di stendibiancheria (App. di Firenze n. 49 del 02/01/2026). Ai sensi dell'art. 840 c.c., comma 2, l'interesse che segna il limite all'espansione del diritto di proprietà sullo spazio sovrastante deve essere valutato secondo la concreta possibilità di utilizzazione dello spazio come ambito di esplicazione effettiva o virtuale di un potere legittimo sulla sovrastante superficie, compatibile con le caratteristiche e la normale destinazione del suolo, con riferimento, pertanto, non soltanto alla situazione in atto del fondo, ma anche alle sue possibili destinazioni future (Cass. civ., Sez. II, 09/11/2001, n. 13852).