Fondo spese per opere straordinarie e innovazioni: le situazioni patologiche

L’art. 1135 c.c., nella sua evoluzione normativa, ha progressivamente rafforzato l’obbligo per l’assemblea di costituire un fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni. 

Prima della riforma del 2012, il fondo era previsto solo “se occorre”; dopo la riforma del condominio è diventato obbligatorio e pari all’intero importo dei lavori; dal 2014 è stata introdotta la possibilità di costituirlo in modo graduale quando il contratto prevede pagamenti legati allo stato di avanzamento.

La norma tutela sia la corretta gestione condominiale sia il singolo condomino “virtuoso”, che non deve rischiare di rispondere dei debiti dei morosi verso l’appaltatore. Per questo la costituzione del fondo deve essere espressamente verbalizzata.

Una parte della dottrina e della giurisprudenza ritiene che l’obbligo di costituire un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori comporti, per l’amministratore, il solo dovere di istituire una contabilità separata per gli interventi straordinari, indicando costi e criteri di ripartizione, così da distinguere chiaramente tali poste dalla gestione ordinaria.

Secondo l’opinione oggi prevalente, l’art. 1135 c.c. richiede che, quando si approvano lavori straordinari, l’assemblea costituisca davvero il fondo speciale: o versando subito l’intero importo dei lavori, oppure versandolo progressivamente secondo quanto previsto dal contratto e dagli stati di avanzamento.

La costituzione del fondo non è un dettaglio, ma una condizione di validità della delibera che approva i lavori: se manca, la delibera è nulla.

A proposito del fondo in questione meritano di essere segnalate alcune situazioni patologiche.

1) Fondo lavori ex art. 1135 e delibera programmatica

Nel contesto condominiale, il fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. non rappresenta un adempimento isolato, ma un tassello che si inserisce in una sequenza decisionale ben definita. Questo fondo ha una funzione precisa: raccogliere le somme necessarie per interventi straordinari che l’assemblea ha già esaminato e approvato. Si tratta, quindi, di uno strumento di tutela e di ordine gestionale, pensato per garantire trasparenza, evitare esposizioni debitorie verso i fornitori e distribuire correttamente i costi tra i condomini.

Se l’assemblea decide di creare un fondo senza aver prima deliberato quali lavori debbano essere eseguiti, l’intero meccanismo si blocca. Si chiede ai partecipanti di versare denaro per opere che non sono state descritte, quantificate o valutate. La delibera è priva di informazioni essenziali: non c’è un progetto, non c’è un computo, non c’è un quadro economico, né una chiara indicazione della necessità degli interventi. In sostanza, si pretende di finanziare lavori che, sotto il profilo formale, non sono ancora stati “portati in vita”. La delibera non idonea ad approvare i lavori (solo interlocutoria) che costituisce il fondo spese ex art. 1135 è invalida, perché poggia su un presupposto inesistente. E lo stesso vizio si estende a tutte le decisioni collegate: la nomina del responsabile dei lavori, del tecnico incaricato o del professionista che dovrebbe assistere il condominio nei contratti. Tutti questi incarichi presuppongono l’esistenza di lavori già approvati; se i lavori non ci sono, anche tali delibere restano senza fondamento. Non si può perciò dare corso alla costituzione di un fondo speciale per opere meramente eventuali e per una spesa in alcun modo determinata, approvata o ripartita.

2) Fondo lavori ex art. 1135 e delibera programmatica

Nel contesto condominiale, il fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. non rappresenta un adempimento isolato, ma un tassello che si inserisce in una sequenza decisionale ben definita. Questo fondo ha una funzione precisa: raccogliere le somme necessarie per interventi straordinari che l’assemblea ha già esaminato e approvato. Si tratta, quindi, di uno strumento di tutela e di ordine gestionale, pensato per garantire trasparenza, evitare esposizioni debitorie verso i fornitori e distribuire correttamente i costi tra i condomini.

Se l’assemblea decide di creare un fondo senza aver prima deliberato quali lavori debbano essere eseguiti, l’intero meccanismo si blocca. Si chiede ai partecipanti di versare denaro per opere che non sono state descritte, quantificate o valutate. La delibera è priva di informazioni essenziali: non c’è un progetto, non c’è un computo, non c’è un quadro economico, né una chiara indicazione della necessità degli interventi. In sostanza, si pretende di finanziare lavori che, sotto il profilo formale, non sono ancora stati “portati in vita”. La delibera non idonea ad approvare i lavori (solo interlocutoria) che costituisce il fondo spese ex art. 1135 è invalida, perché poggia su un presupposto inesistente. E lo stesso vizio si estende a tutte le decisioni collegate: la nomina del responsabile dei lavori, del tecnico incaricato o del professionista che dovrebbe assistere il condominio nei contratti. Tutti questi incarichi presuppongono l’esistenza di lavori già approvati; se i lavori non ci sono, anche tali delibere restano senza fondamento. Non si può perciò dare corso alla costituzione di un fondo speciale per opere meramente eventuali e per una spesa in alcun modo determinata, approvata o ripartita.

3) Lavori ultimati e approvati e fondo spese ex art. 1135 c.c.

Nel sistema condominiale, l’approvazione dei lavori straordinari richiede la costituzione obbligatoria del fondo speciale: in caso contrario la delibera è nulla.

La legge mira a garantire una gestione condominiale corretta e trasparente, tutelando in particolare il singolo condomino dal rischio di dover rispondere, verso l’appaltatore, delle quote non pagate dai morosi, come oggi stabilito dall’art. 63 disp. att. c.c. Tuttavia non esiste alcun rischio effettivo di esposizione dei condomini virtuosi verso il terzo creditore se i lavori sono già stati eseguiti e approvati. In assenza di un pregiudizio reale e attuale, viene meno l’interesse a far valere la nullità e, di conseguenza, la delibera non può essere dichiarata nulla. In altre parole, la delibera può essere dichiarata nulla solo quando la mancata costituzione del fondo espone realmente il condomino al rischio che la norma intende prevenire; se tale rischio non è configurabile, la nullità non può essere pronunciata (Trib. Venezia 7 aprile 2025 n. 1780).