Rivalutazione partecipazioni con aliquota al 21% e terreni al 18%

La Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) ha innalzato al 21% l’aliquota dell’imposta sostitutiva da applicarsi per la rivalutazione delle partecipazioni con scadenza 30 novembre 2026. 

Resta invariata al 18% l’aliquota da applicarsi per la rivalutazione dei terreni.

Dopo che il comma 30, dell’art. 1, della Legge 207/2024, ha dato attuazione all'auspicata stabilizzazione della rivalutazione dei valori di partecipazioni e terreni, trasformando quella che era una misura prorogata annualmente in una disciplina strutturale "a regime" (prevedendo l’aliquota del 18% per l’imposta sostitutiva da applicarsi indistintamente  alle rivalutazioni di partecipazioni e terreni), la Legge di Bilancio 2026 interviene nuovamente sulla materia introducendo significative novità sotto il profilo dell’ aliquota.

1) Legge di bilancio 2026 impatti sulla norma di rivalutazione di partecipazioni e terreni

La manovra finanziaria per l'anno 2026, pur confermando l'impianto generale della norma che consente di rideterminare il costo d'acquisto dei beni posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno, presenta più di una novità nella tassazione: l'imposta sostitutiva per la rivalutazione delle partecipazioni subisce un incremento, passando dal 18% al 21%, mentre rimane invariata al 18% l'aliquota applicabile alla rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli.

Questa differenziazione delle aliquote impone a professionisti e contribuenti una valutazione molto più attenta della convenienza fiscale rispetto al passato. 

Lo strumento rimane fondamentale per le operazioni di riorganizzazione aziendale delle PMI e per la pianificazione dei passaggi generazionali permettendo l'affrancamento di plusvalenze latenti che, in sede di cessione ordinaria, verrebbero tassate al 26%.

2) Il perimetro soggettivo

L'ambito soggettivo di applicazione della norma rimane invariato rispetto alla formulazione consolidata negli anni precedenti. 

Possono beneficiare della rivalutazione esclusivamente i soggetti che effettuano l'operazione al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Nello specifico:

• Persone fisiche: per le partecipazioni e i terreni non detenuti in regime di impresa;
• Società semplici e associazioni ad esse equiparate ai sensi dell'art. 5 del TUIR;
• Enti non commerciali: limitatamente alle attività non inerenti all'attività d'impresa, se esercitata;
• Soggetti non residenti: privi di stabile organizzazione in Italia, qualora la plusvalenza sia imponibile nel territorio dello Stato.

Restano esclusi i soggetti titolari di reddito d'impresa (imprenditori individuali per i beni in contabilità, società di persone commerciali e società di capitali).

3) La rivalutazione della partecipazione

La disciplina consente di rideterminare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate e quotate, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. c) e c-bis) del TUIR. 

Le categorie di titoli rivalutabili comprendono:

• partecipazioni rappresentate da titoli (azioni) quotati e non quotati;
  • quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate da titoli (quote di S.r.l. o di società di persone);
  • diritti o titoli attraverso cui possono essere acquisite le predette partecipazioni (es. diritti di opzione, warrant, obbligazioni convertibili).

Per avvalersi della rivalutazione per l'anno in corso, la partecipazione deve essere posseduta alla data del 1° gennaio 2026.

Per perfezionare il regime agevolato occorrerà, entro il termine perentorio del 30 novembre 2026:

• far redigere e asseverare una perizia di stima da parte di un professionista abilitato (Dottore Commercialista, Revisore Legale) per le partecipazioni non quotate;
• versare l'imposta sostitutiva per l'intero ammontare, ovvero, in caso di rateizzazione, limitatamente alla prima delle tre rate annuali di pari importo.

È confermata la possibilità di rateizzare l'imposta in tre quote annuali di pari importo, con l'applicazione di interessi nella misura del 3% annuo sulle rate successive alla prima.

4) Il calcolo dell’imposta e l’analisi di convenienza

L'imposta sostitutiva del 21% deve essere calcolata:

1. Sull'intero valore della perizia per le partecipazioni non quotate (non è possibile rivalutare solo una parte del valore periziato per coprire esattamente la plusvalenza);
2. Sul valore normale determinato ai sensi dell'art. 9 del TUIR (media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre 2025) per i titoli negoziati nei mercati regolamentati.

Con l'aliquota al 21%, il differenziale rispetto alla tassazione ordinaria del capital gain (26%) si riduce a soli 5 punti percentuali. Questo rende la rivalutazione conveniente solo in presenza di plusvalenze molto elevate rispetto al costo storico.

A titolo esemplificativo

Supponiamo che una persona fisica possieda una partecipazione con costo storico di 25.000 € e valore di perizia di 160.000 €:

1. senza rivalutazione: la plusvalenza in caso di cessione sarebbe pari ad euro 135.000 €. Imposta ordinaria (26%) =35.100 €.
2.  con rivalutazione. L’imposta sostitutiva da versare sarebbe pari al 21% del valore periziato cioè il 21% di 160.000 € = 33.600 La rivalutazione permette di risparmiare 1.500. € rispetto la tassazione ordinaria. 

Se il costo storico fosse stato superiore ad esempio ad euro 60.000 la convenienza si ridurrebbe notevolmente. 

Ciò porta d ire che , la convenienza non è automatica ed è legata alla valutazione caso per caso.

5) La rivalutazione dei terreni

Per i terreni edificabili e i terreni con destinazione agricola, l'aliquota dell'imposta sostitutiva resta confermata al 18%. 

La procedura ricalca quella delle partecipazioni: il possesso deve essere verificato al 1° gennaio 2026 e il perfezionamento deve avvenire entro il 30 novembre 2026, è ammessa la rateizzazione triennale. 

Dato il mantenimento dell'aliquota al 18%, la rivalutazione dei terreni conserva un margine di convenienza più ampio rispetto a quella delle partecipazioni, rendendo l'istituto ancora molto appetibile per chi intende cedere aree edificabili o agricole riducendo il carico fiscale sulla plusvalenza immobiliare.

È fondamentale ricordare che, ai sensi dell'art. 5 comma 6 della L. 448/2001, l'assunzione del nuovo valore di acquisto non ammette il realizzo di minusvalenze compensabili. 

Se il valore di cessione dovesse risultare inferiore al valore periziato su cui è stata pagata l'imposta, la minusvalenza emergente non sarà deducibile né riportabile a nuovo. 

Tuttavia, la vendita della partecipazione o del terreno a un valore inferiore a quello della perizia non determina la decadenza dal regime agevolato; semplicemente, si "perde" la parte di imposta sostitutiva pagata sul valore eccedente il prezzo di vendita.

La data di riferimento al 1° gennaio 2026 offre il vantaggio operativo di poter utilizzare i dati del bilancio di esercizio chiuso al 31/12/2025 per la redazione della perizia delle quote non quotate, senza la necessità di dover predisporre situazioni patrimoniali infrannuali, semplificando il lavoro dei professionisti e riducendo i costi per le società.

La Legge di Bilancio 2026 conferma la centralità dello strumento della rivalutazione nella fiscalità patrimoniale, ma l'incremento dell'aliquota al 21% per le partecipazioni segna la fine degli "automatismi". 

Non è più scontato che la rivalutazione convenga: diventa imprescindibile una simulazione puntuale che metta a confronto il costo dell'affrancamento (inclusi i costi di perizia) con l'effettivo risparmio d'imposta potenziale, considerando anche l'orizzonte temporale della futura cessione.

 Tabella di riepilogo