Nelle operazioni di permuta edilizia, la soggettività passiva ai fini IMU sorge, in capo ai conferenti del terreno destinatari delle unità immobiliari promesse in permuta, nel momento in cui l’immobile “viene ad esistenza”, a prescindere dal rilascio del certificato di agibilità, dalla consegna materiale o dalla persistente intestazione catastale in capo al costruttore.
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione, Sezione tributaria, con la sentenza n. 18929 del 10 luglio 2025.
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1) IMU e permuta immobiliare: imposta dovuta anche senza agibilità se l’immobile
Lo schema negoziale analizzato – cessione di un terreno edificabile in cambio di unità immobiliari da costruire – rappresenta una prassi ampiamente diffusa nell’attività delle imprese edili, con effetti diretti non solo sulla determinazione del soggetto passivo IMU, ma anche sulla cessazione del regime agevolato dei beni merce, previsto per le imprese costruttrici per i fabbricati destinati alla vendita e non locati.
La vicenda trae origine dalla cessione, da parte dei ricorrenti, di un terreno edificabile in favore di una società costruttrice, in cambio della futura proprietà di sei unità immobiliari da costruire.
Il Comune, riscontrando l’ultimazione edilizia di quattro delle sei unità, aveva emesso avvisi di accertamento IMU per gli immobili ultimati.
I ricorsi dei contribuenti erano stati rigettati in primo grado, ma accolti dalla CTR della Liguria, la quale aveva valorizzato l’assenza della agibilità e della consegna degli immobili.
La Corte di Cassazione ha cassato integralmente la sentenza di secondo grado e rigettato il ricorso originario dei contribuenti, affermando che, in tema di imposta municipale propria, la titolarità del diritto reale, e dunque il presupposto impositivo, si realizza con l’ultimazione dell’immobile nelle sue componenti essenziali, anche se privo di agibilità o di accatastamento aggiornato. Il principio affermato si fonda sull’art. 1472 c.c., in base al quale, nella permuta di bene presente con bene futuro, l’effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene promesso “viene ad esistenza”.
La Suprema Corte precisa che quando la cosa futura consista in una porzione dell’edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, tale momento si identifica nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori e senza che siano necessari collaudi o certificazioni amministrative.
La Corte ribadisce che l’agibilità non è presupposto per l’IMU, che decorre dall’ultimazione dei lavori o, se anteriore, dall’effettivo utilizzo (art. 2, D.Lgs. 504/1992; Cass. nn. 5372/2009 e 29966/2019).
Precisa, inoltre, che né l’intestazione catastale in capo al costruttore, né la mancanza di trascrizione o rogito, né l’omesso conguaglio incidono sul perfezionarsi del trasferimento, che si realizza con la realizzazione del bene promesso.
Rilevante è l’impatto dell’ultimazione edilizia sul regime IMU dei “beni merce” (art. 1, comma 751, L. 160/2019), che esenta dall’imposta gli immobili costruiti e destinati alla vendita finché permanga tale destinazione e non siano locati.
Al momento in cui l’immobile viene ad esistenza, e dunque si perfeziona l’effetto traslativo in favore del soggetto permutante, il bene esce dal patrimonio dell’impresa costruttrice, cessando di essere qualificabile come “bene merce”.
Di conseguenza, la relativa esenzione IMU viene meno, con piena operatività del tributo in capo al nuovo titolare, a prescindere dalle formalità urbanistiche, catastali o contrattuali.
La decisione si colloca nel solco di un orientamento giurisprudenziale già espresso dalla Corte con le sentenze nn. 6171/2017, 28479/2005 e 24172/2013.
La Corte, infine, esclude che l’art. 8 del D.Lgs. 504/1992 – che consente la riduzione del 50% dell’IMU in caso di inagibilità certificata – possa applicarsi agli immobili in corso di costruzione.
Tale disposizione, infatti, presuppone un fabbricato ultimato, sebbene inagibile, e non può essere invocata per escludere l’imposta su beni non ancora completati per i quali si sia verificato il presupposto impositivo come nel caso di specie.
La pronuncia offre indicazioni applicative puntuali per l’imposizione IMU nelle permute edilizie, schema contrattuale di uso ricorrente nel settore edilizio.
