La società amministratore di condominio

Una decisione risalente nel tempo ha affermato che una società di persone può svolgere l’incarico di amministratore di condominio senza entrare in conflitto con il carattere personale del mandato conferito dall’assemblea.

L’elemento chiave è l’intuitus personae, cioè la fiducia riposta nella figura dell’amministratore al momento della nomina. 

Secondo questa interpretazione, la scelta iniziale del mandatario è ciò che determina la relazione fiduciaria, e il fatto che la società possa avere nuovi soci non compromette tale rapporto, ma anzi può rafforzare le garanzie per i condomini (Trib. Monza, sez. I, 03/03/2006).

In quest’ottica la Cassazione ha affermato che l'incarico di amministratore del condominio può essere conferito, oltre che a una persona fisica, anche a una persona giuridica, come una società di capitali, tenuto conto che la persona giuridica non soffre di limitazioni di capacità ed è in grado di offrire un grado di affidabilità pari a quello della persona fisica (Cass. civ., sez. II, 23/01/2007, n. 1406).

Del resto i compiti di tale professionista vanno sempre più incrementandosi, con la conseguenza che gli stessi possono venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all'interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali.

1) La situazione attuale: l’articolo 71 bis disp. att. c.c.

L’articolo 71 delle disposizioni d'attuazione del codice civile (introdotto dalla c.d. riforma del condominio) prevede la possibilità che una società possa svolgere il ruolo di amministratore di condominio, in conformità alle disposizioni del Titolo V, Libro V del Codice Civile, che regolano le società.

In pratica, se l’incarico di amministrazione viene affidato a una società, i requisiti legali richiesti per svolgere tale funzione devono essere rispettati non solo dalla società stessa, ma anche dai soci illimitatamente responsabili (nel caso di società di persone, come una società in nome collettivo – SNC), dagli amministratori della società (chi dirige l’attività) e dai dipendenti incaricati di occuparsi della gestione dei condomini amministrati. 

La norma sopra detta non prevede l’obbligo di indicare, al momento della nomina in assemblea, quale socio svolgerà effettivamente le funzioni di amministratore. 

Inoltre, non ha previsto che il futuro amministratore debba trasmettere al condominio la documentazione comprovante il possesso dei requisiti richiesti dalla norma sopra detta. 

Di conseguenza, la mancata comunicazione di questi elementi non costituisce motivo di nullità della delibera assembleare, poiché la legge non ne fa un requisito essenziale per la validità della nomina. 

È importante notare però che se gli amministratori e i dipendenti della società, incaricati di svolgere le relative funzioni di amministrazione, sono privi dei requisiti ex art. 71-bis delle disposizioni d'attuazione del codice civile, la nomina della società è nulla. In particolare la delibera dell'assemblea che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dalla legge è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti, perciò, sulla capacità del contraente (Cass. civ., sez. II, 31/10/2024, n. 28195). 

Tale interpretazione è in linea anche con la diffusa interpretazione dell'art. 2387 c.c. in tema di società per azioni, ritenendosi, appunto, radicalmente nulla, in forza del rinvio all'art. 2382 c.c., la nomina dell'amministratore che sia ab origine non in possesso degli speciali requisiti di onorabilità, professionalità ed indipendenza, cui lo statuto subordini l'assunzione della carica (comportando invece la decadenza il venir meno di detti requisiti in corso del mandato).

2) Studio professionale associato e società cooperative

Come è stato recentemente affermato l'incarico di amministratore di condominio viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all'amministratore dalle leggi speciali (per tutte, le norme in materia edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributati come sostituto d'imposta). È ragionevole pensare - avuto riguardo al continuo incremento dei compiti - che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi). L’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile non esclude esplicitamente la possibilità che tale incarico venga affidato anche alle associazioni professionali. Pertanto, salvo eventuali restrizioni specifiche, un’associazione professionale potrebbe comunque assumere la gestione condominiale, purché rispetti i requisiti richiesti (App. Firenze Decreto 12 maggio 2025). Allo stesso modo una società cooperativa può assumere l’incarico di amministratore di condominio, atteso che il loro fine mutualistico è pienamente compatibile con la prestazione di servizi a terzi, in quanto volto a creare opportunità di lavoro per i soci. Affinché l’incarico sia legittimo, i requisiti previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c. devono essere rispettati dai soci che, di fatto, svolgono l’attività di amministratore (Trib. Bologna Decreto 15 marzo 2018, n. 12).