Sopraelevazione in condominio: modifica del sottotetto e lastrico di proprietà esclusiva

La sopraelevazione si configura nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie. 

Ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche. 

La nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. 

Chi si avvale della facoltà di sopraelevazione deve, tuttavia, corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. 

Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare (art. 1127 c.c.).

E’ importante precisare che l'art. 1127 c.c., presupponendo l'esistenza di un edificio, ovverosia di costruzione realizzata almeno in parte fuori terra e sviluppata in senso verticale rispetto al piano di campagna, non rientra tra le norme applicabili al c.d. supercondominio, che ricorre quando più caseggiati, tra loro autonomi, abbiano in comune alcuni beni o spazi a loro volta assoggettati a regime di condominialità, essendo necessaria la prova, da parte di colui che invoca l'indennizzo, che la proprietà sia collocata nella colonna d'aria interessata dall'intervento, e quindi al di sotto dell'area sopraelevata, sul presupposto che tale colonna sia di proprietà condominiale.

1) Sopraelevazione e ristrutturazione del tetto

È possibile che alcuni condomini decidano di trasformare il sottotetto di proprietà esclusiva in un ambiente funzionale a servizio dell’appartamento, realizzando un bagno con disimpegno e spazi accessori, accessibile tramite una scala interna. Questo intervento comporterebbe un aumento della superficie e una modifica della volumetria degli spazi, configurandosi come una sopraelevazione, poiché implica un’alterazione strutturale del sottotetto e il suo recupero in una mansarda abitabile.  

Tale riqualificazione, oltre a incrementare la fruibilità dell’unità immobiliare, potrebbe richiedere il rispetto di vincoli urbanistici e regolamentari, nonché l’eventuale autorizzazione condominiale, in funzione delle norme vigenti.

Non vi è sopraelevazione, viceversa, agli effetti dell’applicabilità della richiamata disposizione, in ipotesi di modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura. La sopraelevazione di cui all’art. 1127 c.c. non si configura neppure nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale intervenga con opere di trasformazione del tetto (ad esempio, abbattimento di una limitata porzione del tetto per creare un lastrico o una terrazza).

 

2) La sopraelevazione sul lastrico solare

L’ articolo 1127 c.c. disciplina il diritto di sopraelevazione negli edifici condominiali e stabilisce che il proprietario dell’ultimo piano o il proprietario esclusivo del lastrico solare ha la facoltà di costruire nuovi piani sopra l’edificio, salvo limitazioni specifiche. La prima parte dell’articolo afferma che il diritto di sopraelevare spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare, il che potrebbe far pensare che, se il lastrico solare è comune, il proprietario dell’ultimo piano non possa sopraelevare. Tuttavia, la seconda parte dell’articolo chiarisce che chi realizza la sopraelevazione deve ricostruire il lastrico solare, se questo era utilizzato da tutti o da alcuni condomini. Di conseguenza se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, il proprietario può sopraelevare senza particolari vincoli. Se il lastrico solare è comune, il proprietario dell’ultimo piano può comunque sopraelevare, ma deve ricostruire il lastrico solare per garantire il diritto d’uso agli altri condomini (Trib. Nocera Inferiore 22 aprile 2025 n. 1500). In ogni caso il riferimento specifico al lastrico solare, di cui si impone l'obbligo della ricostruzione nel caso in cui preesista alla sopraelevazione, ha la mera funzione di evidenziare l'impossibilità di interscambiabilità di un tipo di copertura rispetto ad un altro e di impedire, così, al proprietario dell'ultimo piano di sostituire il lastrico con altra forma di copertura (come potrebbe essere, ad es., quella di un tetto a falde). L'art. 1127 c.c. costituisce norma speciale che presuppone l'esistenza di un edificio, per tale intendendosi la costruzione realizzata almeno in parte fuori terra e sviluppata in senso verticale rispetto al piano di campagna, sulla quale venga eseguita, a cura del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare di copertura, una sopraelevazione. La disposizione non è applicabile, pertanto, al manufatto edificato sulla soletta di copertura di un garage interrato, a prescindere dal regime di proprietà dello stesso.