Affitto d'azienda: danni da ritardata restituzione nel fallimento

L’affitto d’azienda è un contratto tipico previsto dall’art. 2562 c.c., mediante il quale il titolare di un’azienda (concedente) ne trasferisce temporaneamente l’esercizio a un altro soggetto (affittuario), dietro pagamento di un corrispettivo periodico. Questo istituto si distingue in modo sostanziale dalla locazione di immobili, poiché oggetto del contratto non è un semplice bene materiale, ma un complesso organizzato di beni e rapporti giuridici funzionali all’attività d’impresa.

A differenza della locazione immobiliare, che riguarda il godimento statico di un bene, l’affitto d’azienda coinvolge anche l’avviamento commerciale, i contratti con dipendenti e fornitori, le autorizzazioni amministrative e, in certi casi, persino la clientela fidelizzata. 

Questa componente dinamica fa sì che la disciplina dell’affitto d’azienda sia più articolata, con effetti che si proiettano anche sul piano concorsuale, specialmente in caso di fallimento dell’affittuario.

Tale ulteriore aspetto, pertanto, comporta che le conseguenze giuridiche, in particolare in ambito concorsuale, siano più complesse e articolate.

Nella locazione, ad esempio, la mancata riconsegna dell’immobile genera un’indennità per occupazione senza titolo. Nell’affitto d’azienda, invece, si parla di risarcimento del danno, in quanto l’utilizzo indebito del complesso aziendale può generare una perdita economica per il concedente, legata alla mancata produttività del bene o all’impossibilità di riaffidarlo a terzi.

Distinzioni fondamentali:

1) Società proprietaria di azienda concessa in affitto a impresa poi fallita: la vicenda

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8926 del 4 aprile 2025 (Sez. I Civile) , affronta il caso di una società, proprietaria di un’azienda concessa in affitto a un’altra impresa successivamente fallita, e che aveva risolto il contratto prima della dichiarazione di fallimento. 

Nonostante la cessazione del rapporto contrattuale, il complesso aziendale era rimasto nella disponibilità della Curatela per alcuni mesi senza che fosse corrisposto alcun indennizzo al legittimo proprietario. 

La società concedente aveva quindi richiesto l’ammissione al passivo fallimentare per un importo di oltre 29.000 euro, a titolo di canoni maturati e danni per l’occupazione protratta dell’azienda.

Il Tribunale aveva inizialmente accolto solo parzialmente la domanda, riconoscendo un credito di 4.000 euro per il periodo intercorso tra la risoluzione del contratto e la manifestazione, da parte della Curatela, dell’intenzione di restituire l’azienda. A seguito dell’opposizione della società concedente, la controversia giungeva quindi in Cassazione.

La Suprema Corte ha accolto le ragioni della ricorrente, affermando che, nel caso di specie, la Curatela aveva mantenuto la disponibilità del bene senza alcun titolo giuridico valido. Anche in assenza di dolo o colpa del Curatore, la protrazione della detenzione dell’azienda costituisce un comportamento generatore di responsabilità extracontrattuale, configurando così un danno risarcibile.

Secondo il costante orientamento giurisprudenziale, anche qualora la detenzione del bene da parte del fallimento sia dettata da esigenze della massa o da circostanze contingenti, il danno subito dal concedente ha natura riparatoria. Di conseguenza, il relativo credito deve essere riconosciuto in prededuzione.

La Corte ha inoltre richiamato il principio per cui, in caso di occupazione sine titulo di un bene, se non è possibile determinare con esattezza l’ammontare del danno, il giudice può ricorrere a una valutazione equitativa, ad esempio assumendo come parametro il canone di mercato applicabile.

I principi espressi dalla Cassazione

Nel motivare la decisione, la Suprema Corte ha richiamato alcuni orientamenti consolidati della giurisprudenza, applicabili anche in ambito di affitto d’azienda:

1. Cass. Civ., Sez. III, n. 20146/2018
    Ha affermato che l’occupazione senza titolo di un bene da parte della Curatela fallimentare dopo la cessazione di un contratto può comportare responsabilità aquiliana, con riconoscimento di un danno risarcibile.
2. Cass. Civ., Sez. Unite, n. 33645/2022
    Ha ribadito che, in caso di detenzione senza titolo, il danno può essere liquidato equitativamente, anche con riferimento al valore di mercato del bene.
3. Cass. Civ., Sez. I, n. 18289/2022
    Ha esteso i principi della responsabilità da occupazione illegittima ai contratti di affitto d’azienda, confermando che la cessazione del contratto prima del fallimento non esclude il diritto al risarcimento del concedente.
4. Cass. Civ., Sez. III, n. 4190/1998
    Pronuncia storica che ha chiarito i fondamenti della responsabilità extracontrattuale della Curatela per detenzione senza titolo di un bene.

2) Affitto d'azienda: i principi della Ordinanza n 8929/2025

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8926 del 4 aprile 2025 (Sez. I Civile) ha chiaramente  evidenziato che la giurisprudenza di legittimità, soprattutto in tema di locazione di immobili, riconosce che la pretesa del locatore a titolo di indennità di occupazione successiva al fallimento ha natura extracontrattuale (cfr. Cass. n. 20146/2018, n. 4190/1998, n. 17801/2019).

Anche se la Curatela ha agito nell’interesse della massa o in presenza di necessità contingenti, ciò non esclude il sorgere di un obbligo risarcitorio a carico del fallimento, da soddisfarsi in prededuzione ex art. 111, comma 2, L. Fall.

La Corte ha richiamato, inoltre, il principio secondo cui, in caso di impossibilità di determinare in modo preciso l’ammontare del danno, il giudice può procedere a liquidazione equitativa, anche facendo riferimento al canone di mercato del bene (cfr. Cass. SS.UU. n. 33645/2022).

Troviamo , quindi, ancora una volta una importante conferma circa l’applicabilità dei fondamenti risarcitori,  da tempo consolidati nel contesto delle locazioni immobiliari,  anche nei contratti di affitto di azienda. In particolare, il diritto al risarcimento del concedente persiste anche quando la cessazione del contratto preceda la dichiarazione di fallimento dell’affittuario. Il danno derivante dal ritardo nella restituzione dell’azienda è configurabile anche in assenza di responsabilità diretta del Curatore, in quanto la detenzione priva di titolo genera comunque un pregiudizio economicamente rilevante.

In conclusione, la Suprema Corte ha annullato il decreto del Tribunale che aveva negato la piena soddisfazione del credito risarcitorio e ha disposto il rinvio per un nuovo esame della causa.