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GUIDA ALLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Guida alla compravendita immobiliare

Guida completa alla compravendita immobiliare aggiornata con la Legge di Bilancio 2023. Le principali questioni da affrontare nella compravendita di immobili.

Ascolta la versione audio dell'articolo

L'e-book esamina il contenuto sostanziale e la ratio delle clausole che solitamente vengono inserite negli atti notarili di compravendita, al fine di poter dare, sia ai professionisti del settore che a tutti coloro i quali devono compiere un’operazione di compravendita immobiliare, uno strumento di agile e pronta consultazione per affrontare in modo consapevole il trasferimento patrimoniale.

L’autrice è l'Avv.to Barbara Bosso de Cardona

Di seguito un breve estratto rimandando per approfondimenti alla lettura completa dell’e-book.

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1) Provenienza dei beni successoria e donativa

Frequentemente accade che il titolo di provenienza di un immobile è rappresentato da un acquisto per successione o per donazione.

In questi casi occorre prestare un’attenzione particolare in quanto tali titoli sono considerati più instabili rispetto ad un acquisto inter vivos. 

Nel caso di successione, infatti, potrebbe esserci sempre il rischio (che a seconda dei casi può essere più o meno concreto) che l’acquisto ereditario possa essere messo in discussione (ad esempio in caso di successiva scoperta di un testamento che attribuisce il bene ad un altro soggetto, oppure nel caso di più eredi legittimari ove uno di essi eserciti l’azione di riduzione contro l’erede-venditore). 

Allo stesso modo anche la provenienza donativa può comportare un rischio per la successiva circolazione del bene, nel caso in cui vi siano più legittimari. In questi casi la legge appresta un sistema di tutela per il terzo acquirente.


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2) Il deposito del prezzo al notaio

La legge n. 124/2017 ha previsto, per gli atti notarili stipulati a partire dal 29 agosto 2017, la possibilità per le parti di richiedere il deposito del prezzo presso il notaio in attesa dell’esecuzione degli adempimenti successivi alla compravendita.

Per comprendere bene la finalità di tale norma è bene ricordare che successivamente alla stipula dell’atto di compravendita il notaio deve procedere entro pochi giorni alla registrazione e trascrizione dello stesso nei Registri Immobiliari; è possibile che tra la data dell’atto e quella della trascrizione vengano iscritte delle ipoteche o gravami sull’immobile che, in quanto iscritte prima della trascrizione della compravendita a favore dell’acquirente, prevalgono sull’acquisto di quest’ultimo.

Ecco che la norma del 2017, per garantire l’acquirente contro una tale eventualità, prevede che anche una sola delle parti (quindi anche solo l’acquirente senza il consenso del venditore) chieda di depositare il prezzo della compravendita nel “conto dedicato” del notaio.

Si tratta di un conto corrente intestato al notaio “dedicato” appositamente a ricevere tali somme che, quindi, costituiscono un patrimonio separato rispetto a quello del notaio, per cui queste sono impignorabili da parte di eventuali creditori del notaio, non cadono nella successione del notaio in caso di sua premorienza.

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3) Immobile usucapito

Uno dei modi di acquisto a titolo originario della proprietà è l’usucapione e cioè il possesso continuato, pacifico ed ininterrotto dell’immobile per venti anni.

Tale forma di acquisto è espressamente prevista dalla legge all’art. 1158 c.c. per cui nessun dubbio può sorgere circa la possibilità di acquistare un immobile per usucapione.

Le criticità sorgono nel momento in cui si intende alienare l’immobile usucapito.

In tale caso è importante verificare se esiste o meno una sentenza che ha accertato l’intervenuta usucapione; infatti, ove vi fosse una pronuncia del giudice (trascritta nei Registri Immobiliari) che riconosce che l’immobile è stato usucapito, nessun problema sorge per la sua futura vendita in quanto il titolo di provenienza è, appunto, la sentenza giudiziale.

Le criticità sorgono nel momento in cui non esiste una sentenza di usucapione; la Cassazione n. 2485/2007 ha stabilito che la sentenza di usucapione ha natura dichiarativa e non costitutiva: ciò significa che l’usucapione si verifica per il fatto stesso del possesso continuato, pacifico ed ininterrotto per venti anni a prescindere quindi dalla pronuncia del giudice, che serve solo ad accertare quanto già avvenuto.

Su tale assunto, quindi, il soggetto che ha usucapito l’immobile può legittimamente vendere l’immobile che dichiara di aver usucapito.

Dal punto di vista pratico, però, questo è un acquisto molto rischioso per l’acquirente, che quantomeno deve essere ben edotto dei rischi a cui va incontro; infatti, chi acquista l’immobile usucapito senza una sentenza giudiziale è sempre esposto al rischio di eventuali azioni di recupero del bene da parte di chi assume di essere il legittimo proprietario e, d’altra parte, anche i controlli del notaio su un bene di tale tipo diventerebbero più difficoltosi.

Ecco perché, pur essendo teoricamente possibile vendere un immobile usucapito, è comunque opportuno ottenere preliminarmente una sentenza giudiziale che accerti l’intervenuto usucapione in modo da non avere criticità nella futura circolazione del bene.

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4) Indice

Premessa e-book Guida completa alla compravendita immobiliare

  1. Introduzione e lineamenti generali
    2. I soggetti
    2.1 Intervento in atto delle persone fisiche in proprio o quali rappresentanti di altre parti
    2.2 Costituzione in atto di cittadino straniero
    2.3 La procura proveniente dall’estero
    2.4 Minore ed incapaci
    2.5 Società comparente
    3. Consenso ed oggetto del contratto
    3.1 Vendita di cosa altrui
    3.2 Vendita con riserva di proprietà
    3.3 Vendita con riserva di usufrutto o abitazione
    3.4 Le obbligazioni del venditore e del compratore
    3.5 Contratto preliminare di compravendita
    3.6 Il preliminare di immobile da costruire
    4. Conformità catastale
    4.1 La conformità catastale soggettiva
    4.2 La conformità catastale oggettiva
    5. Prezzo e mediazione
    5.1 La legge Bersani e le modalità di pagamento del prezzo
    5.2 Il deposito del prezzo al notaio
    5.3 Intervento di mediatori
    5.4 L’ipoteca legale
    6. La provenienza
    6.1 Provenienza successoria e donativa
    6.2 Trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità
    6.3 Immobile usucapito
    7. Le dichiarazioni urbanistiche
    7.1 Le dichiarazioni relative ai fabbricati
    7.2 Terreni e CDU
    7.3 L’agibilità ed il certificato di stato legittimo
    8. Possesso
    8.1 Consegna differita
    8.2 Immobile locato
    9. Garanzie
    9.1 Immobile ipotecato
    9.2 Vendita a rischio e pericolo
    10. Certificazione energetica
    10.1 Obbligo dotazione ed allegazione APE
    10.2 Casi di esclusione
    11. Regime patrimoniale
    11.1 Comunione legale
    11.2 Intervento in atto del coniuge non acquirente
    12. Normativa tributaria
    12.1 La disciplina del prezzo valore
    12.2 Le agevolazioni prima casa
    12.3 Le agevolazioni under 36
    12.4 La decadenza dalle agevolazioni prima casa
    12.5 Plusvalenza e credito d’imposta
    13. Documenti da consegnare al notaio per il rogito
    13.1 Documenti da parte del venditore
    13.2 Documenti da parte dell’acquirente


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