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Speciale Pubblicato il 13/04/2021

IMU: esenzione per edilizia popolare e alloggi sociali

di Gabbanelli Avv. Lara , Moroni Avv. Francesca

Tempo di lettura: 6 minuti
Case a schiera

Esenzione IMU per edilizia popolare ed alloggi sociali. Normativa e giurisprudenza di riferimento

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Con sentenza n. 143-05-21 del 10.02.2021, CTP di Foggia interviene in merito all’applicazione dell’esenzione IMU a favore degli alloggi ex IACP.

In riferimento ai fatti di causa l’Agenzia Regionale ex IACP impugnava l’avviso di accertamento per omesso versamento IMU (anno 2014) eccependo, tra l’altro, l’illegittimità dello stesso avviso «per violazione dell’art. 13, D.L. n. 201/2011 convertito in L. n 214/2011 e modificato dal comma 707 della L.147/2013». La ricorrente sosteneva, infatti, che tali alloggi sono esenti dall’IMU perché sono equiparabili agli “alloggi sociali”, destinati alle categorie disagiate».

La CTP, nel merito, ritiene meritevole di accoglimento la richiesta di esenzione IMU, per gli alloggi di proprietà dell’Agenzia ex IACP, in quanto questi rientrano a pieno nella classificazione di “alloggi sociali” così come disciplinati ex art. 10, comma 3, D.L. 47/2014 convertito, con modificazioni, nella legge 80/2014.  Nello specifico, in base a tale disposto: «Si considera alloggio sociale l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale, realizzata o recuperata da soggetti pubblici e privati, nonché dall’ente gestore comunque denominato, da concedere in locazione, per ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi alle condizioni di mercato».

I giudici della CTP ritengono che tale condizione si riscontri negli immobili di proprietà dell’Agenzia ricorrente, quindi è «da ritenere incontrovertibile che gli alloggi locati dall’Agenzia, costituiscano a tutti gli effetti alloggi sociali, perciò esenti dall’IMU».

Tale pronuncia rappresenta un importante precedente in quanto si pone a contrasto con i recenti orientamenti della Cassazione in materia, nonché con le disposizioni di legge vigenti. 

1) Il quadro normativo di riferimento

Con riguardo al contesto legislativo, occorre premettere che con L. n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), al comma 738 dell’art. 1 viene abolita, a decorrere dall’anno 2020, l’imposta unica comunale (art. 1, comma 639, della legge 27 dicembre 2013, n. 147), con contestuale eliminazione del tributo per i servizi indivisibili (TASI), ad eccezione delle disposizioni relative alla tassa sui rifiuti (TARI). 

In altri termini, a decorrere dal 1° gennaio 2020, la TASI non risulta più in vigore, e vengono meno anche le ripartizioni del tributo tra il titolare del diritto reale e l’occupante; l’IMU invece continua ad essere dovuta dal solo titolare del diritto reale, secondo le regole ordinarie. 

2) IMU e alloggi sociali. La circolare del MEF

Con Circolare n. 1/DF del 18 marzo 2020, il Ministero dell’Economia e delle Finanze chiarisce il regime fiscale previsto in materia di IMU sia per gli immobili posseduti dagli IACP sia per gli alloggi sociali, alla luce delle modifiche introdotte con la citata Legge di Bilancio 2020.

In sostanza, il legislatore mantiene inalterato il regime fiscale già previsto in materia di IMU, ribadendo che «per gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica (ERP),  comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, istituiti in attuazione dell’art. 93 del DPR 24 luglio 1977, n. 616, (comma 749 dell’art. 1) è prevista l’applicazione della detrazione di 200 euro e dell’aliquota ordinaria, o di quella eventualmente ridotta deliberata dal Comune». 

Al riguardo, si segnala una importante novità rispetto al precedente regime IMU: si prevede infatti la possibilità di azzerare l’aliquota relativa agli immobili in questione che non erano, e continuano a non essere, assimilati all’abitazione principale (v. art. 1, comma 754, Legge di Bilancio 2020). Inoltre tale «facoltà di azzeramento dell’aliquota è suscettibile di essere esercitata per tutti gli immobili di proprietà di tali istituti e, quindi, non solo per gli alloggi regolarmente assegnati ma anche, ad esempio, per quelli sfitti» (v. circolare MEF n. 1/DF, 18.3.2020, pp. 6-7) 

Di contro, per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal D.M. 22 aprile 2008, adibiti ad abitazione principale è prevista, ai sensi dell’art. 1, comma 741, lett. c), n. 3), l’assimilazione ad abitazione principale con conseguente esenzione dall’IMU. 

In particolare, nel caso degli alloggi sociali assume, dunque, rilievo determinante per la predetta equiparazione, la corrispondenza dell’alloggio alle caratteristiche individuate con apposito Decreto Interministeriale del 22.4.2008 e il fatto che gli stessi siano adibiti ad abitazione principale.

Sul punto si richiama la definizione contenuta nel citato Decreto per cui l’«alloggio sociale» si individua nell’«unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie». Inoltre, deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L’alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative» (v., Decreto Interministeriale 22 aprile 2008, recante Definizione di alloggio sociale ai fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità europea, artt. 1-2).

Pertanto, gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti predetti possono essere assimilati alla fattispecie di «alloggio sociale» e godere della piena esenzione IMU solo nel caso corrispondano alle caratteristiche contenute nel disposto normativo. In caso contrario, quando non si può ricollegare all’ambito dell’alloggio sociale l’immobile posseduto dagli Istituti in questione si applicherà solo la detrazione di 200 euro.

3) Gli orientamenti della Corte di Cassazione

Alle richiamate disposizioni normative, si allinea la giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con sentenza n. 20135 del 25 luglio 2019, per cui, con riferimento ad immobili gestiti da (ex) IACP, «in materia di ICI, l’esenzione di cui al D. Lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma 1, lett. (i) – opera alla duplice condizione dell’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente possessore e dell’esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito, escludendo che il beneficio possa spettare in caso di utilizzazione indiretta, pur se assistita da finalità di pubblico interesse» (si richiama anche Cass., S.U. 28160/2008;  inoltre, sentenze nn. 7385/2012, 22120/14, 12313/2017).

Infatti, secondo costante indirizzo giurisprudenziale «in materia fiscale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell’art 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati» (Cass., sentenze n. 15407/2017, 4333/2016, 2925/2013 e 5933/2013).

Di conseguenza, riguardo alla fattispecie oggetto di analisi, «per poter usufruire dell’agevolazione è il soggetto passivo dell’imposta (proprietario, titolare di un diritto reale o concessionario) che si deve trovare ad utilizzare concretamente l’alloggio; tale situazione non ricorre nell’ipotesi in cui i beni immobili vengono concessi in godimento dall’Ente IACP agli assegnatari delle unità immobiliari abitativa in quanto legittimato passivo dell’imposta è l’Ente possessore dell’immobile diverso dalla persona fisica locataria.

4) Considerazioni conclusive

Secondo il quadro normativo e giurisprudenziale delineato, per gli alloggi assegnati da IACP o in Erp si applica una detrazione IMU di 200 euro e dell’aliquota ordinaria (o di quella minore determinata dal Comune di riferimento). Questo perché tali abitazioni non risultano equiparate all’abitazione principale, non sono alloggi sociali ma si tratta di edilizia popolare; inoltre, la Cassazione evidenzia che “legittimato passivo dell’imposta è l’Ente possessore dell’immobile diverso dalla persona fisica locataria” e, dunque, non si può applicare l’esenzione IMU.


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