Speciale Pubblicato il 03/03/2019

Riforma Crisi d’impresa : tutela agli acquirenti di immobili da costruire

di Avv. Laura Biarella

Il 16 marzo 2019 entreranno in vigore le modifiche alla disciplina, del 2005, sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire

appalti edilizia costruzioni

Il D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, che introduce il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, attuando la legge delega (Legge 19 ottobre 2017, n. 155), ha inciso anche in ordine alla tematica degli acquisti degli immobili da costruire, per tutelare i promissari acquirenti nelle eventuali ipotesi di dissesto delle imprese costruttrici, che intercorra prima della stipula dell’atto definitivo di vendita.

Tale disciplina era stata introdotta e regolata dal D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”. Nell’intenzione originaria, la disciplina tendeva a tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, in specie coinvolti nelle vicende di dissesto delle imprese costruttrici (quando l’immobile oggetto della vendita sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, ovvero l’impresa costruttrice sia stata sottoposta ad una procedura concorsuale), prima della stipula dell’atto definitivo di vendita, con l’effetto dello scioglimento del contratto preliminare su iniziativa del curatore e la conseguente difficoltà, in capo al promissario acquirente, di recuperare le somme già versate al promittente venditore, a titolo di caparra o di acconto sul prezzo. Il decreto delegato del 2005 provvedeva a tutelare la parte acquirente persona fisica “che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire” o che, comunque, abbia stipulato un contratto avente per effetto l’acquisto, sia pure non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.

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Entrata in vigore dal 16 marzo 2019

Le modifiche normative contenute nel Codice si applicheranno soltanto ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto, oppure presentato, in ipotesi di Scia, dopo l’entrata in vigore delle disposizioni modificatrici del D. Lgs. n. 122 del 2005, quindi a decorrere dal 16 marzo 2019. In linea col comma III dell’articolo 389 del Codice, le nuove norme si applicano anche prima che siano adottati i decreti ministeriali deputati a dettare i moduli standard della fideiussione e della polizza assicurativa: in tal caso il contenuto di questi negozi sarà determinato dalle parti “nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni”.

Novità in attesa dei decreti attuativi

Sono gli articoli 385, 386, 387, 388 e 389, del nuovo Codice, ad innovare alcuni articoli del D. Lgs. n. 122 del 2005:

  • La fideiussione a garanzia delle rate di acconto sul prezzo dell’immobile, potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni, in tal modo rimovendo, dai soggetti emittenti, gli intermediari finanziari.
  • La fideiussione (bancaria o assicurativa) potrà essere escussa pure in ipotesi di inadempimento dell’obbligo, da parte del costruttore, di rilasciare la polizza postuma decennale, e cioè quando il notaio dichiara di non aver ricevuto, alla data del rogito, la polizza assicurativa conforme al modulo standard approvato con l’apposito Decreto Ministeriale.
  • Il contratto preliminare di compravendita (ovvero atto equipollente) che ha per oggetto l’immobile da costruire, dovrà essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Consegue quindi:
  • la registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate,
  • la trascrizione presso la conservatoria immobiliare.
  • Tra le indicazioni del contratto preliminare, è confermato l’inserimento degli estremi della fideiussione, ed a ciò viene aggiunta l’attestazione della sua conformità al modello standard definito con Decreto Ministeriale. 
  • Nell’atto di trasferimento della proprietà devono essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale, come pure si dovrà dar atto della sua conformità al modulo standard definito con Decreto Ministeriale.
  • L’omesso rilascio, all’atto di trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale, costituisce causa di nullità del contratto di compravendita, con la precisazione che tale nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente, conformemente a quanto previsto per l’ipotesi di omesso rilascio della fideiussione.
  • E’ prevista l’emanazione di Decreti da parte del Ministro della Giustizia, da adottarsi di concerto col ministro dell’Economia e Finanze, entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del Codice, che dovranno definire:
  • il modulo standard di fideiussione.
  • Il modulo standard della polizza assicurativa, nonché il relativo contenuto e le caratteristiche minime.



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