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Speciale Pubblicato il 07/08/2017

Locazioni brevi: comunicazione dati e ritenuta

di Gesuato Elisabetta

Ritenuta locazioni brevi, possibile proroga a ottobre per gli intermediari

Il 17 luglio (in quanto il 16 cadeva di domenica) è scaduto il termine per versare all'Erario la ritenuta del 21% trattenuta nel mese di giugno 2017 sui pagamenti dei canoni effettuati dai gestori dei portali (o dagli intermediari) al locatore, con riferimento ai contratti di locazione brevi stipulati dal 1° giugno 2017. Il versamento doveva avvenire con il codice tributo 1919, istituito con la Risoluzione 88/E del 5.07.2017.

L'obbligo riguardava solamente gli intermediari che erano intervenuti nella fase di pagamento dei canoni di locazione breve: ossia che avevano in un primo momento incassato i canoni, e che poi li avevano successivamente riversati al locatore (beneficiario), effettuando una ritenuta d'acconto del 21%.

L'adempimento è stato fortemente criticato da parte degli intermediari immobiliari, che hanno chiesto più tempo per adeguarsi alle nuove disposizioni. Il Presidente della Federazione Italiana agenti immobiliari (Fiaip), Paolo Righi, ha avuto un incontro con gli esponenti del Mef e dell'Agenzia delle Entrate chiedendo l'applicazione dello Statuto dei diritti del contribuente, e proponendo di far slittare l'obbligo di effettuazione e pagamento della ritenuta a ottobre. A seguito di questo incontro l'Agenzia delle Entrate si è resa disponibile a concedere 60 giorni di tempo agli operatori per adeguarsi ai nuovi obblighi. Pertanto, considerando che il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate è datato 12 luglio, gli agenti dovranno iniziare a trattenere la ritenuta del 21% sui corrispettivi incassati a partire dal 12 settembre, ed effettuare il primo versamento entro il 16 ottobre 2017.

Tale soluzione tuttavia non è ancora stata ufficializzata.

 

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Locazioni brevi: cosa sono

L'art. 4 del D.l. 50/2017 - c.d. Manovra Correttiva - ha introdotto una nuova disciplina per le locazioni brevi  ossia per quei contratti ad uso abitativo,  compresi anche i servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, di durata inferiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche private al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, soggetti ad Irpef o a cedolare secca (su opzione), e per i quali non è obbligatoria la registrazione.

La nuova disciplina si applica ai contratti stipulati a partire dal 1° giungo 2017, e impone nuovi obblighi agli intermediari (e ai portali on line come ad esempio Airbnb o Booking) che intervengono nella stipula/gestione di questi contratti. Tali soggetti, che mettono in contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare) sono tenuti:

  • a comunicare i contratti conclusi tramite il loro operato,
  • ad operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto all'atto del pagamento del corrispettivo nei confronti del beneficiario.

Gli intermediari/portali on line sono tenuti a conservare i dati relativi alle informazioni comunicate, e quelli relativi ai pagamenti in cui sono intervenuti o ai corrispettivi incassati, per il periodo previsto per l'eventuale accertamento, ai sensi dell'art. 43 del DPR 600/73.

Grazie alla comunicazione da parte degli intermediari, e del loro ruolo in qualità di sostituti d'imposta, la norma mira a contrastare l'evasione, finora radicata in questo settore.

La disciplina ha subito successivamente alcune modifiche con la conversione in legge del D.l. 50/2017, è stato poi istituito il codice tributo per il versamento della ritenuta (risoluzione 88/E del 05.07.2017), e sono state fornite le indicazioni sulle modalità per comunicare i dati dei contratti di locazione e per versare la ritenuta (provvedimento 132395 del 12.07.2017).

 

Locazioni brevi: regime fiscale

Ai contratti di locazione breve, come sopra definiti, il legislatore prevede che si applichino le disposizioni relative alla cedolare secca, con aliquota 21%. Poiché il regime della cedolare secca è opzionale, si ritiene che il soggetto possa in alternativa scegliere il regime ordinario (per saperne di più sul regime della cedolare secca vai allo speciale "La cedolare secca: un riepilogo sull'opzione").

Il proprietario pertanto potrà in alterativa:

  • optare per la cedolare secca al 21%, sostitutiva dell'Irpef e dell'imposta di registro;
  • applicare il regime ordinario Irpef, con aliquota minima 23%.

Anche la legislazione precedente prevedeva che i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni (per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione) potessero essere assoggettati a cedolare secca.

Rispetto a prima, con la nuova disciplina è possibile applicare la cedolare secca anche ai corrispettivi lordi derivanti da:

  • contratti di sublocazione (si tratta di una novità rispetto alla disciplina previgente: finora tali redditi erano esclusi dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca);
  • contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario (questa è una novità importante perché a regime l'opzione per la cedolare può essere esercitata solo da proprietario-locatore dell'immobile);

aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate.

 

Locazioni brevi: comunicazione dei dati dei contratti

La novità che mira a contrastare l'evasione è l'obbligo per i soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche on line, ossia che mettono contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare), di  comunicare i dati relativi ai contratti conclusi tramite il loro operato.

Il provvedimento del 12.07.2017 ha specificato quali dati devono essere comunicati:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • importo del corrispettivo lordo;
  • indirizzo dell'immobile.

Per i contratti relativi al medesimo immobile, e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in modo aggregato.

I dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferiscono i dati del contratto.

I soggetti non residenti:

  • se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati tramite la stabile organizzazione;
  • se non sono in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati tramite rappresentante fiscale.

In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti sono puniti con la sanzione amministrativa da 250 Euro a 2.000 Euro (prevista al comma 1 dell'art. 11 del D.lgs. 471/1997). Per coloro che effettuano la comunicazione, o la sua correzione, entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce della metà (quindi da 125 a 1.000 Euro).

 

Locazioni brevi: ritenuta

Qualora gli intermediari intervengano nella fase del pagamento del canone di locazione, o incassino i corrispettivi, devono operare una ritenuta d'acconto del 21% all'atto del pagamento del corrispettivo lordo al beneficiario. Nel caso in cui il locatore dovesse aver optato per la cedolare, la ritenuta sarà considerata a titolo d'imposta, in caso contrario si considererà a titolo d'acconto.

E' chiaro quindi che, mentre l'obbligo di comunicazione dei dati (descritto al paragrafo precedente) scatta semplicemente nel momento in cui il contratto è concluso tramite l'intermediario, l'obbligo di effettuare la ritenuta richiede che l'intermediario incassi il canone o intervenga nel pagamento. Nel caso in cui il conduttore paghi direttamente il locatore, l'obbligo di ritenuta non sorge in capo all'intermediario.

La ritenuta dovrà poi essere versata con il modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, secondo le modalità previste dall'art. 17 del D.lgs. 241/1997, con il codice tributo "1919", istituito con la Risoluzione 88/E del 5.7.2017.

I soggetti non residenti:

  • con stabile organizzazione in Italia, effettuano il versamento tramite la stabile organizzazione;
  • senza stabile organizzazione in Italia, effettuano il versamento tramite rappresentate fiscale.

L'intermediario dovrà anche trasmettere e rilasciare la certificazione unica dei redditi assoggettati a ritenuta. Nel provvedimento del 12.07.2017 l'Agenzia specifica che gli intermediari che operano la ritenuta assolvono l'obbligo di comunicazione dei dati (descritto al paragrafo precedente) tramite la certificazione unica.

Si ricorda inoltre che il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, o che interviene nel pagamento dei canoni/corrispettivi, è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno (ex art. 4 D.lgs. 23/2011) e del contributo di soggiorno (ex art. 14 comma 16 lett. e del D.l. 78/2010), nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

 


Commenti

Noi intermediari siamo veramente frastornati da questo provvedimento sugli affitti brevi: Vorrei sapere : 1) se come intermediari si è tenuti a trattenere e versare la ritenuta di acconto anche qundo i pagamenti arrivano all'intermediario tramite assegni, vaglia, o bonifici intestati al proprietario e poi l'intermediario li consegna al proprietario senza averli incassati. 2) la ritenuta va operata al momento del saldo pagamento al beneficiario, od anche agli acconti ? GRAZIE Pietro Campanelli

Commento di pietro campanelli (17:59 del 23/07/2017)

Buongiorno Pietro, l'obbligo di versare la ritenuta scatta nei confronti degli intermediari che incassano i corrispettivi o intervengono nel pagamento. L'Agenzia usa esattamente queste parole, ma non fornisce ulteriori chiarimenti al riguardo. In ogni caso, dice poi l'Agenzia, la ritenuta va operata all'atto del pagamento al beneficiario, quindi si desume che debba esserci un trasferimento tra l'intermediario e il beneficiario affinchè scatti l'obbligo della ritenuta. La ritenuta va versata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata. L'Agenzia non specifica altro quindi credo che debba essere operata anche nel caso di pagamento di un acconto. Le segnalo, comunque, che a seguito di un incontro tra il Presidente della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) e l'Agenzia delle Entrate, sembra che si sia giunti ad un accordo che farebbe slittare l'obbligo di trattenere la ritenuta sui corrispettivi incassati a partire dal 12 settembre, e di versarla entro il 16 ottobre 2017. Questa soluzione tuttavia non è ancora stata ufficializzata. Saluti

Risposta di Elisabetta (10:03 del 07/08/2017) al commento di pietro campanelli

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