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Speciale Pubblicato il 17/10/2017

Locazioni brevi: l'Agenzia scioglie i dubbi

di Gesuato Elisabetta

L'Agenzia spiega gli adempimenti degli intermediari per gli affitti brevi soggetti a cedolare secca

Dopo lo slittamento in ossequio allo Statuto dei diritti del contribuente, il 16 ottobre è scaduto il primo appuntamento per il versamento, da parte degli intermediari, della ritenuta del 21% sui canoni di locazione per gli affitti brevi, ricevuti dagli inquilini e riversati a partire dall'11 settembre ai proprietari degli immobili, al netto della ritenuta del 21%.

Si ricorda, infatti, che inizialmente il primo appuntamento era previsto per il 17 luglio (in quanto il 16 cadeva di domenica), ma a seguito delle forte critiche da parte degli intermediari immobiliari, la scadenza è stata tacitamente prorogata, secondo lo Statuto dei diritti del contribuente.

Il 12 ottobre (quattro giorni prima della scadenza prevista) l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato l'attesa Circolare 24/E/2017, con cui ha chiarito finalmente alcuni aspetti importanti della nuova disciplina degli affitti brevi.

Vediamoli di seguito.

 

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Locazioni brevi: cosa sono

Le locazioni brevi  sono:

  • contratti di immobili situati in Italia, a destinazione residenziale con finalità abitative, appartenenti alle categorie catastali:
    • da A1 a A11 (esclusa A10- uffici o studi privati);
    • e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc …);
    • nonché singole stanze dell'abitazione (Circolare 26/E/2011);
  • di durata inferiore a 30 giorni, quindi non soggetti a registrazione. Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni pattuizione contrattuale;
  • stipulati da persone fisiche private al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, compresi anche i contratti stipulati tramite intermediari, che potrebbe essere sia un'agenzia immobiliare sia un portale come ad esempio Airbnb. Per intermediari si intendono in generale tutti coloro attraverso cui vengono stipulati contratti di locazione breve, come ad esempio quelli che in via abituale - anche se non esclusiva - offrono strumenti tecnici e informativi per facilitare l'incontro della domanda e dell'offerta di locazioni brevi, e intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore. A tal fine è irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l'attività di intermediazione, così come la sua residenza, e la modalità con cui l'attività è svolta.Rientrano nella definizione anche i sub locatori e i comodatari che concedono a terzi la disponibilità dell'immobile a titolo oneroso. Sono escluse, invece, le locazioni brevi che rientrano nell'esercizio di attività d'impresa, come definita all'art. 55 comma 2 del TUIR e all' art. 4 del DPR 633/72, o nell'attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all'art. 67 comma 1 lett) i del TUIR. Sono esclusi dalla definizione di locazione breve anche i contratti che il datore di lavoro stipula per destinare un immobile abitativo ad uso foresteria dei dipendenti.

La nuova disciplina allarga l'ambito di applicazione della cedolare secca anche alle attività accessorie all'attività di locazione, ossia:

  • servizi di fornitura di biancheria;
  • servizi di pulizia dei locali;

espressamente indicati all'art. 4 del D.l. 50/2017.  Tali servizi sono ritenuti, infatti, strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo. Nella Circolare 24/E/2017 l'Agenzia delle Entrate ritiene che analogo trattamento possa essere applicato anche ad altre tipologie di servizi, anche se non espressamente indicati nell'art. 4 del D.l. 50/2017, come ad esempio la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. Non rientrano, invece, nella disciplina i servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell'immobile, come ad esempio la fornitura della colazione, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti. In tale caso, infatti, è richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso delle attività di bed and breakfast occasionale.

La nuova disciplina si applica ai contratti stipulati a partire dal 1° giungo 2017, e impone nuovi obblighi agli intermediari (e ai portali on line come ad esempio Airbnb o Booking) che intervengono nella stipula/gestione di questi contratti. Tali soggetti, che mettono in contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare) sono tenuti:

  • a comunicare i contratti conclusi tramite il loro operato,
  • ad operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto all'atto del pagamento del corrispettivo nei confronti del beneficiario.

Tali adempimenti sono dovuti:

  • solo se gli intermediari intervengono nella conclusione del contratto o nel pagamento dei corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, che rispondano alla definizione descritta al paragrafo precedente;
  • in relazione ai contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017. Per quelli stipulati prima gli intermediari non sono tenuti a comunicare i dati del contratto né ad operare la ritenuta. Per i contratti di locazione breve stipulati tramite intermediario, si ritiene che rilevi il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione.

Gli adempimenti devono essere effettuati dall'intermediario al quale il locatore ha affidato l'incarico, anche ne caso in cui quest'ultimo si avvalga a sua volta di altri intermediari. Pertanto, ad esempio, nel caso di un'agenzia immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell'immobile l'incarico di locarlo, e inserisce l'offerta di locazione sulla piattaforma online, l'agenzia è tenuta a comunicare i dati del contratto se questo si è concluso tramite la piattaforma, considerato che la piattaforma fornisce un servizio all'agenzia e non al locatore. L'agenzia dovrà anche effettuare la ritenuta nel caso in cui intervenga nel pagamento del contratto. L'agenzia dovrà rendere esplicito al gestore della piattaforma la veste in cui opera, in modo che questi non faccia a sua volta l'adempimento.

Gli adempimenti relativi alla comunicazione dei dati e all'applicazione della ritenuta sono effettuati anche dagli intermediari fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato. In particolare, i soggetti non residenti:

  • con stabile organizzazione in Italia, effettuano gli obblighi tramite la stabile organizzazione;
  • senza stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d'imposta

Gli intermediari/portali on line sono tenuti a conservare i dati relativi alle informazioni comunicate, e quelli relativi ai pagamenti in cui sono intervenuti o ai corrispettivi incassati, per il periodo previsto per l'eventuale accertamento, ai sensi dell'art. 43 del DPR 600/73.

Grazie alla comunicazione da parte degli intermediari, e del loro ruolo in qualità di sostituti d'imposta, la norma mira a contrastare l'evasione, finora radicata in questo settore.

La disciplina ha subito successivamente alcune modifiche con la conversione in legge del D.l. 50/2017, è stato poi istituito il codice tributo per il versamento della ritenuta (risoluzione 88/E del 05.07.2017), e sono state fornite le indicazioni sulle modalità per comunicare i dati dei contratti di locazione e per versare la ritenuta (provvedimento 132395 del 12.07.2017).

 

Locazioni brevi: comunicazione dei dati dei contratti

I soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche on line, ossia che mettono contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare), hanno l'obbligo di  comunicare i dati relativi ai contratti conclusi tramite il loro operato.

L'obbligo riguarda solo gli intermediari che, oltre a favorire l'incontro tra la domanda e l'offerta, forniscono un supporto professionale o tecnico informativo nella fase di perfezionamento dell'accordo. E' necessario, dunque, che il conduttore accetti la proposta di locazione tramite l'intermediario, o aderisca all'offerta tramite la piattaforma online. Nel caso in cui il conduttore comunichi direttamente al locatore l'accettazione della proposta, l'intermediario non è tenuto ad effettuare alcuna comunicazione, in quanto ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, ed è rimasto estraneo alla conclusione dell'accordo.

Il provvedimento del 12.07.2017 ha specificato quali dati devono essere comunicati:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • importo del corrispettivo lordo;
  • indirizzo dell'immobile.

Per i contratti relativi al medesimo immobile, e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in modo aggregato.

I dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferiscono i dati del contratto.

Gli intermediari sono tenuti a chiedere al locatore i dati da comunicare, ma non sono tenuti a verificarne l'autenticità. La responsabilità sulla veridicità dei dati cade sul locatore, che è responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto. L'intermediario può comunque utilizzare i dati in suo possesso per la corretta effettuazione degli adempimenti, ad esempio nel caso in cui il locatore gli avesse fornito il suo numero di partita Iva, l'intermediario potrà non effettuare gli adempimenti ritenendo che la locazione sia riconducibile all'esercizio di un'attività d'impresa.

In caso di recesso del contratto di locazione breve, gli intermediari non devono trasmettere i dati del contratto. Nel caso in cui il recesso avvenga successivamente alla comunicazione dei dati, l'intermediario dovrà rettificare la comunicazione.

In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti sono puniti con la sanzione amministrativa da 250 Euro a 2.000 Euro (prevista al comma 1 dell'art. 11 del D.lgs. 471/1997). Per coloro che effettuano la comunicazione, o la sua correzione, entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce della metà (quindi da 125 a 1.000 Euro). Non è sanzionabile l'incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore.

 

Locazioni brevi: ritenuta

Qualora gli intermediari intervengano nella fase del pagamento del canone di locazione, o incassino i corrispettivi, devono operare - all'atto del pagamento del corrispettivo lordo al beneficiario - una ritenuta d'acconto del 21%. Nel caso in cui il locatore dovesse aver optato per la cedolare, la ritenuta sarà considerata a titolo d'imposta, in caso contrario si considererà a titolo d'acconto.

L'obbligo di operare la ritenuta ricade in tutti i casi in cui l'intermediario ha la materiale disposizione delle risorse finanziarie. Se, invece, l'intermediario non ha la disponibilità finanziaria, non deve operare la ritenuta. E' il caso, ad esempio, dell'assegno bancario intestato al locatore. In tale fattispecie l'intermediario non ha la disponibilità finanziaria della somma, e pertanto non è tenuto ad operare la ritenuta, nemmeno se l'assegno è consegnato al locatore per il suo tramite. Nel caso di pagamento tramite carte di debito, di credito, prepagate, le banche, poste italiane Spa, istituti di moneta elettronica, istituti di pagamento nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale come Paypal, non devono operare la ritenuta in quanto non svolgono l'attività di intermediazione. La ritenuta dovrà in caso essere operata dall'intermediario, se questo incassa il canone o interviene nel pagamento.

La ritenuta deve essere operata anche se l'intermediario ha delegato un soggetto terzo a incassare il canone o ad accreditare l'importo al locatore. Tali attività devono essere riferite al delegante, pertanto il soggetto terzo dovrà effettuare tali adempimenti a nome del delegante.

La ritenuta va applicata sull'importo del canone o del corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve, ad esclusione:

  • di eventuali penali o caparre o depositi cauzionali;
  • delle spese per servizi accessori qualora sostenute direttamente dal conduttore o a questi riaddebitate dal locatore in base ai costi/consumi effettivamente sostenuti. Qualora, invece, le spese per la fornitura di servizi accessori siano addebitate al conduttore a titolo forfetario, sono incluse nel corrispettivo lordo e quindi soggette a ritenuta.

La ritenuta dovrà poi essere versata con il modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, secondo le modalità previste dall'art. 17 del D.lgs. 241/1997, con il codice tributo "1919", istituito con la Risoluzione 88/E del 5.7.2017. Per esempio: il 20 settembre un turista italiano paga 500 euro ad un intermediario per l'affitto di alcuni giorni di un appartamento a Verona. L'intermediario, che ha ricevuto il pagamento, riversa  l'importo ricevuto al proprietario dell'appartamento in data 25 settembre, al netto della ritenuta d'acconto del 21% (versa quindi 395 Euro). Entro il 16 ottobre l'intermediario dovrà versare all'Erario l'importo della ritenuta, pari a 105 Euro, con il codice tributo 1919.

L'intermediario dovrà anche certificare e dichiarare le ritenute operate tramite la presentazione della Certificazione Unica/mod. 770. La presentazione della Certificazione Unica assolve, secondo il provvedimento del 12.07.2017 l'obbligo di comunicazione dei dati relativo ai contratti di locazione breve.

Nella Circolare 24/E/2017 l'Agenzia delle Entrate ha affermato che l'amministrazione finanziaria, tenendo conto delle difficoltà che gli operatori possono aver riscontrato nell'effettuazione dell'adempimento, e del fatto che il relativo provvedimento è stato emanato il 12.07.2017, potrà escludere l'applicazione delle sanzioni per omessa effettuazione delle ritenute fino all'11 settembre, secondo i principi dello Statuto dei diritti del contribuente. Resta fermo l'obbligo di versamento della ritenuta, entro il 16 del mese successivo, per coloro che pur in assenza del provvedimento hanno applicato la ritenuta.

Gli intermediari saranno invece sanzionabili per le omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre 2017, e da versare entro il 16 ottobre 2017.

 

Locazioni brevi: regime fiscale

Ai contratti di locazione breve, come sopra definiti, il legislatore prevede che si applichino le disposizioni relative alla cedolare secca, con aliquota 21%. Poiché il regime della cedolare secca è opzionale, si ritiene che il soggetto possa in alternativa scegliere il regime ordinario (per saperne di più sul regime della cedolare secca vai allo speciale "La cedolare secca: un riepilogo sull'opzione").

Il proprietario pertanto potrà in alterativa:

  • optare per la cedolare secca al 21%, sostitutiva dell'Irpef e dell'imposta di registro;
  • applicare il regime ordinario Irpef, con aliquota minima 23%.

Anche la legislazione precedente prevedeva che i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni (per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione) potessero essere assoggettati a cedolare secca.

Rispetto a prima, con la nuova disciplina è possibile applicare la cedolare secca anche ai corrispettivi lordi derivanti da:

  • contratti di sublocazione (si tratta di una novità rispetto alla disciplina previgente: finora tali redditi erano esclusi dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca);
  • contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario (questa è una novità importante perché a regime l'opzione per la cedolare può essere esercitata solo da proprietario-locatore dell'immobile);

aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate.

 

Locazioni brevi: dichiarazione

La scelta per il regime agevolato va effettuata:

  • nel modello Redditi/730 relativo all'anno in cui i canoni sono maturati, o i corrispettivi riscossi;
  • in sede di registrazione del contratto.

E' possibile effettuare l'opzione per ciascuno dei contratti stipulati dal locatore, salvo il caso in cui siano locate singole porzioni della medesima unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti. In tale ipotesi l'esercizio dell'opzione per il primo contratto vincola il regime di quello successivo.

Nella Circolare 24/E/2017 l'Agenzia chiarisce che, se il contratto è stipulato da uno solo dei comproprietari, e la ritenuta quindi è stata operata e certificata solo nei confronti di quest'ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare dal reddito la ritenuta subita, o chiedere il rimborso della maggiore ritenuta subita qualora non abbia capienza per scomputarla. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare o il regime ordinario.

Il locatore è tenuto a riliquidare l'imposta dovuta sul canone nel caso in cui:

  • non opti per la cedolare secca;
  • non abbia subito la ritenuta;
  • l'intermediario non abbia effettuato la ritenuta in assenza dei presupposti;
  • la ritenuta subita sia maggiore dell'imposta dovuta.

Il reddito da locazione breve va computato nel reddito complessivo ai fini della determinazione/verifica delle deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, di natura anche non tributaria, e del calcolo dell'Isee.

 


Commenti

Noi intermediari siamo veramente frastornati da questo provvedimento sugli affitti brevi: Vorrei sapere : 1) se come intermediari si è tenuti a trattenere e versare la ritenuta di acconto anche qundo i pagamenti arrivano all'intermediario tramite assegni, vaglia, o bonifici intestati al proprietario e poi l'intermediario li consegna al proprietario senza averli incassati. 2) la ritenuta va operata al momento del saldo pagamento al beneficiario, od anche agli acconti ? GRAZIE Pietro Campanelli

Commento di pietro campanelli (17:59 del 23/07/2017)

Buongiorno Pietro, l'obbligo di versare la ritenuta scatta nei confronti degli intermediari che incassano i corrispettivi o intervengono nel pagamento. L'Agenzia usa esattamente queste parole, ma non fornisce ulteriori chiarimenti al riguardo. In ogni caso, dice poi l'Agenzia, la ritenuta va operata all'atto del pagamento al beneficiario, quindi si desume che debba esserci un trasferimento tra l'intermediario e il beneficiario affinchè scatti l'obbligo della ritenuta. La ritenuta va versata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata. L'Agenzia non specifica altro quindi credo che debba essere operata anche nel caso di pagamento di un acconto. Le segnalo, comunque, che a seguito di un incontro tra il Presidente della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) e l'Agenzia delle Entrate, sembra che si sia giunti ad un accordo che farebbe slittare l'obbligo di trattenere la ritenuta sui corrispettivi incassati a partire dal 12 settembre, e di versarla entro il 16 ottobre 2017. Questa soluzione tuttavia non è ancora stata ufficializzata. Saluti

Risposta di Elisabetta (10:03 del 07/08/2017) al commento di pietro campanelli

Buongiorno Pietro, le comunico che l'Agenzia delle Entrate ha risposto esattamente alla sua prima domanda con la Circolare 24/E/2017, ossia che la ritenuta non va operata nel caso in cui il pagamento sia effettuato tramite assegno bancario intestato al locatore, anche se consegnato tramite l'intermediario. Saluti

Risposta di Elisabetta (12:55 del 17/10/2017) al commento di pietro campanelli

buonasera, sono un property manager che pubblicizza le case dei clienti su portali come abb. Hanno tutte l'autorizzazione come casa vacanze, tranne una per la quale vengono praticati gli affitti brevi(con regolare comunicazione al comune e provincia di Roma). Io incasso gli affitti sul mio conto corrente e poi li giro ai proprietari decurtandoli della mia commissione. Sono io o abb che deve effettuare la ritenuta del 21%? cordiali saluti

Commento di Veronica (18:41 del 09/10/2017)

Buongiorno Veronica, è lei che deve operare la ritenuta nel momento in cui versa gli importi incassati ai proprietari, e poi deve versarla all'Erario. Saluti

Risposta di Elisabetta (09:02 del 12/10/2017) al commento di Veronica

Buonasera, sono un agenzia immobiliare turistica, nella mia attività non vi è mai il bonifico o assegno ai proprietari, incassiamo noi come agenzia e poi si gira ai proprietari decurtandoli della nostra commissione ( non provvigione). Il 21% non mi è chiaro su che importo dovrebbe essere calcolato. Sull'importo che paga il turista, o sulla cifra reale incassata dal proprietario?

Commento di Barbara (18:32 del 12/10/2017)

Buongiorno Barbara, l'Agenzia delle Entrate nella circolare 24/E/2017 ha chiarito che la ritenuta è operata sull'intero importo indicato nel contratto, che il conduttore deve versare al locatore. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo non ne va tenuto conto ai fini della determinazione della ritenuta. Spero di esserle stata d'aiuto. In ogni caso le consiglio di leggere i chiarimenti dell'Agenzia, nella circolare 24/E che può scaricare direttamente dall'articolo, da pagina 12 a 16 circa. Saluti

Risposta di Elisabetta (12:49 del 17/10/2017) al commento di Barbara

Nel caso di intermediario AIRBnB chi versa la ritenuta nel caso in cui AirBnB utilizza in Italia un suo agente?

Commento di Tina (12:56 del 18/10/2017)

Buongiorno Tina, nella Circolare 24/E/2017 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli adempimenti (comunicazione dati e ritenuta) devono essere effettuati dall'intermediario al quale il locatore ha affidato l'incarico, anche ne caso in cui quest'ultimo si avvalga a sua volta di altri intermediari. Nella circolare l'Agenzia fa l'esempio di un'agenzia immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell'immobile l'incarico di locarlo, e inserisce l'offerta di locazione sulla piattaforma online. E' l'agenzia tenuta a comunicare i dati del contratto, considerato che la piattaforma fornisce un servizio all'agenzia e non al locatore. L'agenzia dovrà anche effettuare la ritenuta nel caso in cui intervenga nel pagamento del contratto. L'agenzia dovrà rendere esplicito al gestore della piattaforma la veste in cui opera, in modo che questi non faccia a sua volta l'adempimento. Saluti

Risposta di Elisabetta (09:50 del 19/10/2017) al commento di Tina

Se ho ben capito la società americana AirBnB e/o Booking svolgono attività in Italia tramite agenzia immobiliare e che sono loro stessi, cioè AirBnb e Booking? Grazie a presto

Risposta di Tina (17:31 del 19/10/2017) al commento di Elisabetta

buongiono ho affidato il mio appartamento ad una agenzia intermediaria per affitti, mi e' stato chiesto una commissione del 20% dovrebbe coprire quali servizi?

Commento di laura (17:00 del 12/11/2017)

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