Cedolare secca 2021: calcolo per la convenienza

Per valutare la convenienza reale della cedolare occorre considerare l’elenco delle variabili in campo che è il seguente:

1. tipologia contrattuale;
2. aliquota marginale;
3. presenza o meno di altri redditi;
4. diritto a detrazioni d’imposta;
5. aliquote delle addizionali regionali e comunali.

La tipologia contrattuale è al primo posto, dal momento che caratteristica della cedolare è l’applicazione dell’aliquota sull’intero importo dell’affitto, ossia sul 100% del canone incassato.

Nei contratti liberi, ossia quelli per i quali il canone è determinato contrattualmente tra le parti, ai fini IRPEF, il canone da dichiarare sconta la sola deduzione forfettaria del 5%.
Nel caso dei contratti a canone concordato, invece, a questa deduzione se ne aggiunge un’altra pari al 30%, così che complessivamente il canone da dichiarare è pari al 66,5%.
Considerando la diversa base imponibile, è possibile, quindi, calcolare qual è l’aliquota marginale “reale” che pesa sul canone da locazione quando non viene effettuata l’opzione per la cedolare. Nella tabella che segue, l’aliquota è così determinata senza considerare il valore delle addizionali. Il peso delle addizionali, infatti, va verificato caso per caso, perché è molto variegata la situazione a livello regionale e ci sono anche regioni che prevedono l’esenzione dall’addizionale per fasce di reddito. Senza tener conto di queste voci il conteggio è solo indicativo ma comunque significativo. 

1) Cedolare secca 2021: quanto pesa l’Irpef sul canone di locazione

In linea di principio la nuova convenienza della cedolare balza agli occhi confrontando tutte le imposte che sostituisce.

Se poi si fa un calcolo in riferimento ai diversi scaglioni di reddito il risultato è il seguente:

La convenienza per la tassazione separata balza agli occhi anche considerando solo l’aliquota Irpef, ossia al netto delle addizionali comunali e regionali la cui somma supera generalmente il 2% e senza tener conto del peso della tassa di registro. Questa, solo per la quota a carico del proprietario, è all’1% e quindi complessivamente all’aliquota Irpef va aggiunta una media di tre punti, cosa che porta le imposte sul canone, già per il primo scaglione di reddito, a superare il 24%. 

2) Cedolare secca 2021: convenienza contratti a canone concordato

Anche nel caso dei contratti a canone concordato, per i quali è prevista la riduzione del 30% dell’importo da dichiarare la cedolare si dimostra l’opzione più conveniente per tutte le fasce di reddito.

 La convenienza è evidente anche senza considerare il peso delle addizionali e della tassa di registro, che in caso di contratti a canone concordato solo per la quota a carico del locatore è pari allo 0,70%. 

3) Convenienza cedolare secca 2021 per gli immobili vincolati

Si sposta invece verso i redditi più elevati l’asticella della convenienza della cedolare per i proprietari di immobili vincolati dalle Belle Arti. In questo caso, infatti, la quota di affitto da non dichiarare è pari al 35%. Un trattamento di favore rispetto alla locazione di immobili che non presentano vincoli anche se è aumentato, anche in questo caso, il peso del Fisco sul canone di locazione dato che non è più ammessa la tassazione in base alla sola tariffa d’estimo. Considerando la quota di locazione da dichiarare la tabella della convenienza per le locazioni a canone libero è la seguente:

La convenienza in questo caso, anche considerando le addizionali e l’imposta di registro, scatta solo dal terzo scaglione di reddito. Parte direttamente dal primo scaglione, invece, nel caso di locazione a canone concordato.