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CEDOLARE SECCA 2022: GUIDA AL REGIME ALTERNATIVO DI TASSAZIONE DEI REDDITI DA LOCAZIONI

Cedolare secca 2022: guida al regime alternativo di tassazione dei redditi da locazioni

Cedolare secca: cosa è, chi può sceglierla, come si sceglie e per quali immobili. Riepilogo delle regole

La cedolare secca è un regime alternativo all'Irpef applicabile alle locazioni di immobili abitativi fra privati.

In generale risulta più conveniente del regime fiscale Irpef perché l'aliquota è più bassa. 

Attenzione va prestata al fatto che, chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata

Il locatore con la comunicazione rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. 

Eccezione a questa regola sono:

  • i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni 
  • quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Per accedere alla cedolare secca occorre rispettare determinate regole e seguire alcune procedure, di seguito riportate.

Per aggiornamenti, notizie e approfondimenti segui il Dossier Locazioni immobili 2021 e il Dossier Dossier Cedolare secca 2021

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1) Cos'è la cedolare secca 2022 sulle locazioni?

La cedolare secca è un regime opzionale che consente di applicare ai redditi da locazione di immobili abitativi un'imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. 
La cedolare secca sostituisce:
  • le addizionali regionali e comunali IRPEF;
  • l'imposta di registro;
  • l'imposta di bollo. 

Si sottolinea che la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

2) Cedolare secca locazioni 2022: chi può farla e su quali immobili

Possono usufruire del regime agevolativo della cedolare secca: i locatori persone fisiche "privati" (cioè che non agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni) proprietari o titolari di diritti reali sull'immobile.

E' possibile optare per la cedolare secca al 21% anche nel caso di contratti di locazione breve, di durata inferiore ai 30 giorni, per i quali non c'è l'obbligo di registrazione.

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Ad esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. 

I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

3) Cedolare secca 2022: le aliquote e termini di pagamento della imposta

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità sono le stesse dell’Irpef.

Attenzione la misura dell’acconto, inizialmente pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente dal 2021 è passato al 100%.

In generale, l’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto, da eseguire se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno
    • la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre

Tuttavia, le due rate di acconto sono uguali, cioè entrambe del 50%, per i contribuenti che, contestualmente, esercitano attività per le quali sono stati approvati gli ISA, prescindendo dal fatto che li applichino o meno, e dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito dal decreto ministeriale di approvazione. Ricorrendo tali condizioni, la regola si applica anche a coloro che:

  • applicano il regime forfetario agevolato (articolo 1, commi 54-89, legge n. 190/2014)
  • applicano il regime fiscale di vantaggio per l’imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità (articolo 27, commi 1 e 2, decreto legge n. 98/2011)
  • determinano il reddito con altre tipologie di criteri forfetari
  • ricadono nelle altre cause di esclusione dagli ISA.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

E' possibile rimediare al mancato versamento dell'acconto o del saldo tramite l'istituto del ravvedimento operoso.

4) Cedolare secca 2002: quanto dura l'opzione

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata:

  • alla registrazione del contratto 
  • nelle annualità successive.

Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso.

L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI. 

La cedolare può essere scelta in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.
 L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)
  • presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

La cedolare secca può anche essere revocata. Leggi le modalità e i termini cliccando qui

5) Cedolare secca 2022: fac simile di raccomandata all'inquilino

Entro il termine di registrazione del contratto, o entro 30 giorni dalla decorrenza dell'opzione, il locatore deve inviare con raccomandata la comunicazione all'inquilino, con cui lo informa della rinuncia all'aggiornamento del canone (scarica GRATIS un fac-simile di comunicazione all'inquilino). Tale adempimento è a pena di decadenza dell'opzione della cedolare.
 La raccomandata non è necessaria se nel contratto è espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone e per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni.
Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che allo stesso modo, in caso di proroga di un contratto che contiene già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione mediante raccomandata.

Allegato

Art. 9 del D.l. 47/2014
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Commenti

cecilia - 25/01/2021

buongiorno vorrei sapere se come locatore posso utilizzare la cedolare secca per l' affitto di un un immobile ad uso abitativo se il conduttore è una società?L' appartamento verrà abitato da un loro dipendente e non possono da contratto utilizzarlo per altri loro dipendenti.

marcomed - 01/07/2019

Salve sono linquilinino di un appartamento in affitto con formula cedolare secca. Il contratto stipulato di 10 mesi. Al termine di tale periodo il mio proprietario mi ha detto che possibile eventualmente rinnovare il contratto con formula cedolare secca ma solo per altri 8 mesi mi dice che la formula cedolare secca possibile massimo per 18 mesi al termine dei quali lunica formulare contrattuale quella classica tipo 4+4 ma quindi con tassazioni pi alte e di conseguenza un aumento del prezzo di affitto mensileDi conseguenza le mie domande sono- il contratto con formula cedolare secca per massimo 18 mesi- rinnovabile- nel caso non fosse rinnovabile possibile stipulare un nuovo contratto con le stesse caratteristicheNella pratica mi stato fatto capire che tale contratto pu essere usato solo per periodi di tempo limitato max 18 mesi e pu essere fatto solo 1 volta tra proprietario ed inquilino poi si passerebbe al 4+4.Cosa mi dite

Gianluca - 06/06/2019

Buongiorno sono il locatore di un immobile ad uso abitativo con contratto 4+4 e cedolare secca. Lu.i. ubicata in un piccolo comune della provincia di Alessandria. Sto valutando la possibilit di aderire al canone concordato 3+2. Oltre alla decurtazione del 25 di IMU e TASI c qualche altra convenienza La cedolare secca rimane comunque al 21 essendo un piccolo paese Grazie mille.

massimo - 13/05/2019

buongiorno, ho un contratto registrato regolarmente all'agenzia delle entrate con opzione "cedolare secca" del valore di 3600 annui dal 1 ottobre 2018. mi trovo ora a dover fare il 730 precompilato. Ho verificato nel profilo su agenzia entrate e vedo che nella mia precompilata compare già a fianco degli immobili (appartamento-box e cantina) flaggato "cedolare secca" ed un importo calcolato. Trovo poi nel prospetto di liquidazione rigo 99 già una rata da 191 e al rigo 101 di 181. La domanda è: il sistema calcola già le tasse da pagare e le scorpora da eventuale credito ? Non devo modificare nulla nei quadri B ?grazie 1000 per la risposta

riccardo - 12/04/2019

contratto di locazione di un negozio scadenza 31.01.2019 (scadenza naturale) voglio rifare contratto con lo stesso inquilino con la cedolare secca .

Chiara - 19/06/2018

Salve, mi scuso sin d'ora se non dovessi riuscire ad essere chiarissima nel mio quesito. Sto valutando per la prima volta l'opzione della cedolare secca nel 730/2018 (redditi 2017) e ho alcune domande sull'acconto da versare per il 2018. Premesso che: - stiamo parlando di redditi da affitti brevi. - nel 2018 prevedo un redditto da affitti discretamente inferiore. - nel 2018 prevedo il ritorno alla tassazione ordinaria. Per l'acconto Cedolare del 2018 pensavo dunque di usare il metodo previsionale (intorno a €400 invece che €550). Vorrei però sapere se poi nel 2019 (redditi 2018), operando a consuntivo la tassazione ordinaria: 1) l'acconto cedolare di 400€ viene "convertito" in Irpef e dunque scontato o comunque rimborsato (in quanto non dovuto nel 2018 a causa dell'esercizio della tassazione ordinaria). 2) se, qualora venisse fuori un'irpef per gli affitti superiore a €400 (non credo) incorrerei comunque nella sanzione. O se invece, come per il primo anno di opzione della cedolare, resta non sanzionabile l'acconto irpef da affitti eventualmente non versato. 3) se ancora, gli acconti irpef per il 2018 dovuti a consuntivo vengono unificati in un unico calcolo, anche se dovuti rispettivamente per redditi da lavoro e da affitto. NB. L'acconto 2018 per redditi irpef da lavoro lo sto lasciando come da precompilata. Ma verosimilmente, se l'acconto irpef è calcolato in modo unificato il rischio di andare incontro a sanzioni mi sembra più alto. Cosa ne pensate? Grazie in anticipo per ogni chiarimento.

stefani - 21/11/2017

ho un appartamento in affitto con ced. secca anno 7200€ a giugno abbiamo dato anticipo 575 pensando che alla fine del 2017 avremmo avuto 7200€ ma in realtà siccome si è sfittato per un mese guadagneremo 6600€ come faccio a pagare l'anticipo di novembre? grazie

Renzo Cavaletti - 17/05/2017

Affitto a nome e per conto di mio figlio residente in Centroamerica e iscritto all'Aire, il suo monolocale a Milano con Cedolare secca. Non avendo lui altri redditi, non presento la dichiarazione dei redditi. E' corretto? Grazie

Luca - 24/11/2016

Buongiorno , la possibilità di avvalersi di cedolare secca per contratti abitativi stipulati con cooperative che sublocano a studenti universitari è stata mantenuta nel testo definitivo della LEgge Bilancio 2017? si fa riferimento a tutti i tipi di cooperativa ? Grazie un cordiale saluto ; Luca

Enea Andrietti - 25/06/2016

Buongiorno a tutti, ho un appartamento locato a Bologna con canone libero; con l'inizio della nuova annualità (1 ottobre 2016) vorrei passare al regime fiscale a cedolare secca, ho però alcuni dubbi in merito in quanto: - pur essendo l'immobile accatastato come A3 e locato ad un privato ad uso abititativo, viene concesso al locatario il diritto di esercitarvi la libera profession (sul contratto compare espressamente la frase"Si conviene espressamente che l'immobile è concesso in locazione ad uso abitativo con diritto del locatario di esercitarvi anche la libera professione e di stabilirvi pertanto il domicilio professionale e dello studio") - la durata del contratto è definita in 6+6 anni, anzichè 4+4, durata tradizionale dei contratti a canone libero. Posso procedere o, viste le specificità, rischio qualche controllo, con conseguente sanzione? Inoltre, nel caso potessi procedere al passaggio: - se ho ben capito non dovrei più pagare l'imposta di registro, cosa che finora ho fatto entro 30 giorni dall'inizio della nuova annualità. E' corretto? - quando dovrei pagare il primo acconto della cedolare? Grazie e saluti Enea

Elisabetta - 19/06/2016

Buon giorno percepisco affitto con cedolare secca, sto compilando richiesta assegni famigliari. Mod. Anf/dip Sr16..é corretto indicare il reddito da affitto nella tabella b (cioè nei redditi soggetti a imposta sostitutiva )??? grazie Elisabetta

Enzo Lazzaro - 17/06/2016

Buongiorno sto rinnovando il contratto di affitto (4+4) al mio affittuario, che è la Una società che affitta le stanze dell'appartamento per uso abitativo (foresteria. Vorrei sapere se posso optare per il regime di cedolare secca, e quale è il provvedimento legislativoo giudiziario cui mi posso riferire grazie in anticipo Enzo

Sergio - 30/04/2016

Posso fare un contratto a 1annio con la cedolare secca e posso usufluire con contratto concordato aliquota 10% nel comune di sestri levante ge. Grazie

Sergio - 25/04/2016

Buongiorno. Qualora nel contratto di locazione sia stata inserita l'opzione per l'applicazione della cedolare secca per tutto il periodo di durata del contratto "E SUCCESSIVE PROROGHE ANCHE TACITE" con rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone..., oltre al Mod. RLI al momento della proroga è comunque necessario l'invio della raccomandata all'inquilino? Grazia anticipatamente per l'attenzione.

Sergio - 25/04/2016

Buongiorno. Qualora nel contratto di locazione sia stata inserita l'opzione per l'applicazione della cedolare secca per tutto il periodo di durata del contratto "E SUCCESSIVE PROROGHE ANCHE TACITE" con rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone..., oltre al Mod. RLI al momento della proroga è comunque necessario l'invio della raccomandata all'inquilino? Grazia anticipatamente per l'attenzione.

Alessia - 21/02/2016

Buon pomeriggio,mia madre sta per locare seconda casa con cedolare secca. Percepisce al momento solo reddito da pensione di modesto importo. Vorrebbe affittare a da una cifra fissa più le spese. Nel contratto inserisco l'importo totale es. 150,00 + 100,00 di spese ( totale 250,00 € ) ? In più al momento compila il 730 con la cedolare secca può procedere sempre con il 730 o deve fare l'unico ? Grazie

Giacomo Lodi - 04/02/2016

Buonasera, sto per prendere in affitto una casa con contratto cedolare secca 4+4, come abitazione principale. Nei prossimi mesi aprirò PIVA come commerciante, l'attività lavorativa si svolgerà principalmente in casa nel tempo libero, con questo tipo di contratto posso detrarre/dedurre una parte di canone di locazione, utenze, etc..? Grazie.

Giancarlo - 03/02/2016

Ho ereditato un appartamento da mia madre, con un regolare contratto in cedolare secca. Poiché è deceduta da oltre un mese posso usufruire delle agevolazione della cedolare già a far data dalla morte della decisiva, senza nessuna comunicazione? mad

ba - 17/01/2016

Io ho situazione simile: affitto dall' 1.10.15, regime canone concordato. Pagherò il 10 % delle 3 mensilitá riscosse in un'unica rata entro il 30.11.2016

roberto ferrari (18.53 del 11/01/2016 - 11/01/2016

ciao io ho lo stesso problema in più l'agenzia delle entrate mi ha mandato un avviso di mora in quanto non potevo applicare la cedolare. Ho trovato sul sole24 ore una sentenza dei giudici tributari i quali hanno dato ragione a noi poichè la legge è interpretabile ( Cedolare secca anche in foresteria)

Nicola Rochat - 07/01/2016

Buongiorno sto rinnovando il contratto di affitto (4+4) al mio affittuario, che è la famiglia del titolare di una piccola azienda - il contratto è intestato alla società esplicitando che è solo per uso abitativo per la famiglia del sig. Paolo Rossi titolare della società. leggendo le FAQ sul sito agenzia entrate sembro non avere speranze di potere usufruire della cedolare secca, leggendo su questo form la frase " Sono escluse dalla possibilità di opzione: le società di persone (incluse le società semplici), le società di capitali, gli enti commerciali, gli enti non commerciali." mi è venuto il dubbio che non possano optare le società proprietarie di immobili che danno in affitto a terzi, non i privati come me che affittano a piccola società. mi sapete indirizzare in merito? grazie in anticipo

antonio gallo - 30/12/2015

Ho stipulato un contratto di affitto a canone concordato il 1 novembre 2015, cosa devo pagare nel corso del 2016 ?

Giuseppe - 12/12/2015

Buongiorno, mi sono scordato di pagare al 30 novembre il secondo acconto della cedolare; posso farlo ora, con quali aliquota di sanzione, o aspettare il saldo nel 2016? Grazie

Angela - 07/04/2016

Hai un anno di tempo dalla data in cui era dovuto l'acconto per pagare con Ravvedimento Operoso., tramite F24.Dovrai aggiungere sanzione del 3,75% e interessi dello 0, 50 annuo ( il conteggio si fa per giorni di ritardo diviso 365. I codici per sanzioni e interessi ( i cui importi devono essere distinti dall'imposta) li trovi su Internet.

Luigia Lumia - 29/11/2015

Buonasera, i crediti compensabili devono risultare dall'Unico. Non è importante per il fisco sapere da dove provengono ma è importante che siano indicati nella dichiarazione dei redditi dell'anno precedente.

Anna - 28/11/2015

Salve, ho stipulato dei contratti con la cedolare secca e ho dei crediti irpef derivanti da ristrutturazione . Posso compensare i crediti derivanti da ristrutturazione con i debiti dell'acconto e del saldo della cedolare secca?

Angela Ghidini - 22/11/2015

Buongiorno ho stipulato un contratto con cedolare secca della durata di 4 anni. Pago la rata tramite cedolino stipendio. Mi ritrovo su quello di novembre rata di euro 718 , ma se il canone e' di 500 euro al mese e la trattenuta e' del 21% e' giusto l'importo? Grazie

Nicolò Arena - 20/05/2016

Mi trovo nella identica posizione: trattenute al 21% anzichè alò 10%. Perchè?

bramante alberto - 04/11/2015

le spese condominiali si possono scorporare dal canone d'affitto?

Luigia Lumia - 29/11/2015

Le spese condominiali bisogna sempre tenerle distinte.

Marta Pasqualetto - 18/09/2015

Buongiorno, volevo sapere nel caso di un contratto a canone concordato (3+2 anni) per il quale è stata esercitata l'opzione della cedolare secca, se alla prima scadenza (dopo 3 anni) non è stato presentato il modello RLI entro i 30 gg. dalla scadenza dell'annualità si vuole fare la proroga per i rimanenti 2 anni sempre con cedolare secca, si deve sanare il ritardo della registrazione della proroga con il ravvedimento operoso o con la remissione in bonis (molto più onerosa a livello economico- € 258)? Ringrazio. Saluti. Marta

Eliana - 30/11/2015

Remissione in bonis 258 euro

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