Il federalismo fiscale è legge: la cedolare secca in vigore da oggi 7 aprile

L’introduzione della cedolare secca nel nostro sistema fiscale è solo la prima di ulteriori novità annunciate con il decreto legislativo sul federalismo fiscale, che prevede altresì:

• l’introduzione, dal 2014, dell’imposta municipale propria e secondaria facoltativa;
• la devoluzione ai Comuni del gettito relativo alla fiscalità immobiliare, a partire dal 2011.

1) Il federalismo fiscale è Legge – ecco le principali novità

Dopo un lungo iter di approvazione, il Federalismo fiscale municipale è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 23 marzo scorso, ed entrerà in vigore a partire dal 7 aprile 2011.

Si riassumono brevemente le novità più importanti apportate dal Federalismo:

LE NOVITA' DEL FEDERALISMO FISCALE

ARTICOLO	ARGOMENTO	ENTRATA IN VIGORE
ART.3	CEDOLARE SECCA SUI REDDITI DA LOCAZIONE IMMOBILIARE AD USO ABITATIVO	DAL 2011
ART. 2	DEVOLUZIONE AI COMUNI DELLA FISCALITA' IMMOBILIARE	DAL 2011
ARTT. 8,9	IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA	DAL 2014
ART.11	IMPOSTA MUNICIPALE SECONDARIA	DAL 2014

2) <br>La Cedolare secca sui redditi di locazione

La cedolare secca altro non è che un sistema di tassazione alternativo all’IRPEF, esercitabile su opzione, per le persone fisiche che concedono in  locazione immobili ad uso abitativo.
Sono pertanto escluse da tale regime fiscale le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio d’impresa/arti e professioni o da enti non  commerciali.

Per poter tassare i redditi da locazione con l’imposta sostitutiva “cedolare secca”, i soggetti interessati dovranno non solo fare apposita  opzione, con le modalità che verranno stabilite con un prossimo  Provvedimento, ma dovranno anche comunicare all’inquilino, con lettera  raccomandata, la volontà di aderire a tale regime. Questa comunicazione dovrà avvenire prima della scelta, a pena di inefficacia, e includerà la  rinuncia, da parte del locatore, all’aggiornamento del canone, inclusa la  variazione ISTAT, per tutta la durata dell’opzione.

La persona fisica che opta per la cedolare secca applicherà al canone di locazione annuo (in misura integrale), stabilito dalle parti nel contratto, la percentuale del:

• 21%, per i contratti di locazione diversi da quelli a canone concordato;
• 19%, per i contratti a canone concordato, relativi ad abitazioni ubicate nei  comuni ad alta tensione abitativa.

La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di  locazione per i quali non è previsto l’obbligo di registrazione.
Tale imposta sostituirà non solo l’Irpef e le relative addizionali, ma anche  l’imposta di bollo e l’imposta di registro sul contratto di locazione e sulle  risoluzioni e proroghe.

Resta fermo l’obbligo di:

• presentazione della dichiarazione dei redditi;
• registrazione del contratto, che assorbe gli ulteriori obblighi di  comunicazione.

3) La cedolare secca è in attesa di un decreto attuativo entro 90 giorni

La cedolare secca dovrà essere versata entro il termine previsto per il  pagamento dell’imposta sui redditi delle persone fisiche. Al riguardo è previsto che, entro 90 giorni dall’entrata in vigore del d.lgs. sul federalismo  fiscale, l’Agenzia provveda a indicare le modalità di versamento del saldo e  dell’acconto della cedolare secca, quest’ultimo sarà dovuto nella misura dell’85% per l’anno 2011, e del 90% per l’anno 2012 e i successivi.

Le eventuali imposte di bollo e di registro già pagate non sono  rimborsabili abbattimento dell’imposizione fiscale.

Questo è confermato anche dalle  nuove e pesanti sanzioni applicabili in caso di omessa registrazione del  contratto e in caso di omessa o insufficiente dichiarazione del reddito da  locazione.

4) Pesanti sanzioni per gli affitti in nero

Nel caso in cui il reddito derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non venga dichiarato, oppure venga indicato in misura inferiore rispetto a quella effettivo, si applicano le seguenti sanzioni:

• dal 240% al 480% dell’imposta dovuta, in caso di omessa indicazione;
• dal 200% al 400% dell’imposta dovuta, in caso di indicazione in misura  inferiore rispetto a quella effettiva.
  

Invece, ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non  sono stati registrati e entro il termine stabilito dalla legge, si applica la  seguente disciplina:

• la durata della locazione è pari a 4 anni a decorrere dalla data di  registrazione;
• dalla data della registrazione il canone annuo ammonta al triplo della rendita catastale adeguato, a partire dal 2° anno, con l’aggiornamento  ISTAT.

Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Queste disposizioni si applicano anche nel caso in cui:

• il contratto registrato indichi un canone inferiore rispetto a quello percepito;
• la registrazione riguardi un contratto di comodato fittizio;
  

a meno che la registrazione venga effettuata entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del d.lgs. sul federalismo.

5) Le altre novità del Federalismo

Oltre alla cedolare secca il Federalismo ha previsto che a partire dal 2011 venga attribuito ai Comuni, in relazione agli immobili presenti nel loro territorio, il gettito10 derivante da:

• imposta di registro e di bollo sugli atti di trasferimento degli immobili e sui  contratti di locazione immobiliare;
• imposte ipocatastali; 
• IRPEF sui redditi fondiari (escluso il reddito agrario); 
• tributi speciali catastali;
• tasse ipotecarie;
• cedolare secca sulle locazioni immobiliari;
• e l’istituzione del Fondo sperimentale di riequilibrio della durata di 3 anni, che sarà poi sostituito dal Fondo perequativo.
  

A decorrere dal 2014, invece, il finanziamento dei Comuni avverrà con l’IMU propria (imposta municipale propria), che sostituirà l’Irpef e le relative addizionali sui redditi fondiari di immobili non locati, e l’ICI.
L’imposta municipale propria riguarderà il possesso di immobili diversi  dall’abitazione principale, e si calcolerà sul valore dell’immobile così come  determinato attualmente ai fini ICI.
L’aliquota è fissata nella misura dello 0,76% - ridotta a metà per gli  immobili locati- ma potrà essere modificata con specifico DPCM; inoltre, i  Comuni potranno aumentare o diminuire l’aliquota fino a 0,3 punti percentuali oppure fino a 0,2 punti percentuali, se si tratta di immobili locati.

Sempre a partire dal 2014 i Comuni potranno istituire, con delibera del consiglio comunale, l’IMU secondaria che sostituirà:
• la tassa per l’occupazione di spazi e beni comunali;
• il canone di occupazione di spazi e aree pubbliche;
• l’imposta comunale sulla pubblicità e diritti sulle pubbliche affissioni;
• canone per l’autorizzazione all’installazione dei mezzi pubblicitari;
• addizionale per l’integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza.

Il presupposto per l’applicazione dell’IMU secondaria è l’occupazione di  beni appartenenti al demanio o al patrimonio disponibile dei comuni, degli spazi soprastanti e sottostanti il suolo pubblico. Essa sarà determinata in base
alla durata dell’occupazione e l’entità dell’occupazione.