Rent to buy: inopponibilità nella procedura esecutiva

Con Risposta a interpello n 250 del 16 marzo le Entrate  replicano ad un avvocato custode giudiziale nominato nella procedura esecutiva di una Banca nei confronti di una srl, chiarendo come la dichiarazione di inopponibilità dei contratti di rent to buy alla procedura esecutiva si ponga all'interno degli adempimenti in materia di fatturazione e versamento delle imposte in relazione agli immobili di proprietà dell'esecutata. 

La società concedente deve fatturare l'importo dei canoni di godimento rideterminato a seguito di provvedimento del giudice.

Nel dettaglio vediamo i fatti del caso di specie.

Nella procedura è stato disposto il pignoramento di immobili di proprietà di una società esecutata da una banca.

L'istante  comunica  che nel corso del procedimento esecutivo è emersa  l'esistenza di  due contratti di rent  to buy relativi ad immobili oggetto di pignoramento con un canone mensile di godimento e uno da imputare a prezzo di vendita.

Gli immobili oggetto di esecuzione risultano altresì oggetto di contratti di locazione (alcuni nella forma tradizionale, altri di natura transitoria) in favore di terzi conduttori con la data di stipula in alcuni casi anteriore ai contratti di rent to buy ed in altri con data successiva. 

Nel corso dell'esecuzione immobiliare è stato nominato il CTU a cui è stato chiesto un approfondimento dal quale è emersa una sproporzione tra i canoni di locazione stipulati con i terzi conduttori e quanto previsto nei contratti di rent to buy.

Con provvedimento il Giudice dell'Esecuzione ha disposto: 

• la non opponibilità alla procedura esecutiva dei contratti di rent to buy;
• data la non opponibilità dei contratti di rent to buy, i sub­contratti di locazione ne seguono la medesima sorte; 
• che il custode giudiziale provveda alla riscossione dei canoni dai terzi conduttori.

L'agenzia alla luce della ricostruzione dei fatti sottolinea come, fermo restando la piena validità ai fini civilistici e ad ogni altro effetto del contratto di rent to buy, ­il Giudice dell'Esecuzione ne abbia ''rideterminato'' il ''canone di godimento'' equiparandolo a quello di locazione corrisposto dai terzi conduttori, con l'ulteriore previsione che detto canone sia direttamente incassato ­a garanzia del creditore procedente ­direttamente dal custode giudiziale, piuttosto che ''transitare'' nelle mani della società.

Alla luce di quanto detto, con riferimento agli adempimenti tributari inerenti la fatturazione dei predetti frutti civili ed il versamento della relativa IVA l'Agenzia specifica che: 

• il beneficiario del secondo atto continuerà a fatturare i canoni di locazione nei confronti dei terzi conduttori, evidenziando nel documento contabile, che il pagamento viene eseguito nelle mani del custode giudiziale e farà concorrere l'Iva a debito nelle proprie liquidazioni periodiche,
• la srl concedente del primo atto, ovvero, il custode giudiziale dovrà fatturare, a titolo di canoni di godimento del contratto rent to buy, nei confronti del beneficiario, l'importo rideterminato a seguito di provvedimento del giudice e, dunque, pari ai predetti canoni di locazione, evidenziando nel documento contabile, che il pagamento viene eseguito direttamente dai terzi conduttori e verserà conseguentemente la relativa imposta in favore dell'erario.