Il ritardo che porta ad una prescrizione relativa alla riscossione delle c.d. “quote condominiali” può essere originato dalla ritardata esecuzione delle diverse deliberazioni di approvazione dei piani di ripartizione annuali.
Tuttavia, ai sensi del nuovo art. 1129, comma 9, c.c., salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c., primo comma.
Inoltre secondo l’articolo 1130, punto 10), deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
In ogni caso la predetta attività di riscossione dei contributi condominiali non è senza limiti di tempo.
Nei successivi paragrafi approfondiamo l'evoluzione normativa e i diversi casi.
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Bisogna ricordare che le spese ordinarie, cioè i pagamenti periodici relativi alle spese fisse per la pulizia ed ordinaria manutenzione del fabbricato condominiale, rientrano tra quelle soggette alla prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 c.c.
Per quanto riguarda le spese straordinarie, che sono imprevedibili, il periodo di estinzione è di dieci anni (art. 2946 c.c.).
Per quanto riguarda il momento da cui decorre la prescrizione sembra utile precisare come una parte della giurisprudenza abbia ritenuto che l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorga per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini sia il frutto di una semplice operazione matematica (Cass. civ., sez. II, 21/07/2005, n. 15288).
Tuttavia, altra parte della giurisprudenza di legittimità prevalente ha affermato che l’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135 c.c., n. 3, sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese.
Da cio consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino (Cass. civ., sez. II, 25/02/2014, n. 4489).
L'art. 6, ultimo comma, della l. n. 841/1973 prevedeva un termine di prescrizione biennale per il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per le forniture di servizi il cui costo sia per contratto a carico del conduttore, con ciò derogando alla disposizione dell'art. 2948, n. 3) c.c. che stabilisce la prescrizione breve quinquennale per il canone ed ogni altro corrispettivo di locazioni.
La disparità di disciplina della prescrizione del credito al rimborso degli oneri accessori – biennale – rispetto a quella quinquennale del credito per le pigioni delle case stabilita dall'art. 2948, n. 3) c.c. non veniva considerata irragionevole e quindi contraria al principio costituzionale di eguaglianza di cui alla norma dell'art. 3 Cost.
Secondo la giurisprudenza, i due crediti erano infatti da ricondurre a situazioni non omologhe; inoltre, la fissazione di un più breve termine di prescrizione in materia di oneri accessori si riteneva giustificata dall'esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente breve (Cass. civ., Sez. III, 29/01/2003, n. 1292)
L'art. 6, ultimo comma, della l. n. 841/1973 è stata abrogato dal D.L. n. 112/2008 (c.d. decreto Calderoli “taglia-leggi”), con effetto dal 22 dicembre 2008, come si evince dal combinato disposto degli artt. 24 e 85 del D.L. n. 112/2008, come convertito in l. n. 133/2008.
Ai sensi della nuova normativa ed a decorrere dal 22 dicembre 2008, il termine quinquennale di prescrizione delle spese condominiali deve applicarsi sia nei rapporti tra condominio e condomino sia nei rapporti tra conduttore e locatore.
La legge, tuttavia, in quanto ius superveniens, non poteva avere effetto su rapporti giuridici già esauriti, dovendosi escludere che l'abrogazione dell'art. 6 citato, e la conseguente reviviscenza dell'art. 2948, n. 3) c.c., avesse potuto produrre effetto su crediti già estinti per prescrizione (secondo la legge anteriore) alla data del 22 dicembre 2008.
Comunque, il termine quinquennale di prescrizione decorre dalla data in cui l'assemblea del condominio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese tra i condomini, giacché è solo allora che sorge il debito del condomino locatore nei confronti del condominio e conseguentemente il credito del condomino nei confronti del conduttore.