Agevolazioni prima casa: Cassazione sul mancato trasferimento

In tema di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, il mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto comporta la decadenza dalle agevolazioni e l’applicazione del carico tributario in misura piena, a meno che non ricorra una causa di forza maggiore, ossia un evento non imputabile al contribuente, inevitabile ed imprevedibile. La recente sentenza della Corte di Cassazione 5015 del 12 Marzo 2015 conferma l' orientamento giurisprudenziale  molto stringente che non ritiene  causa di forza maggiore la mancata ultimazione dei lavori di manutenzione straordinaria, pur non imputabile al contribuente.

Il giudizio trae origine dall’impugnazione di un avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni con il quale veniva revocata l’agevolazione “prima casa” a causa del mancato trasferimento della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile entro i diciotto mesi dall'acquisto.

I gradi di merito vedevano prevalere la contribuente: in particolare la Ctr, confermando la statuizione dei primi giudici, ha fatto leva sulla causa di forza maggiore data dal protrarsi di lavori di ristrutturazione dell'immobile.

Con il successivo ricorso per Cassazione l’Agenzia delle Entrate denunciava violazione e falsa applicazione dell’art. 1 della tariffa, parte I, nota III-bis n. 1, lettera a), del d.p.r. n. 131 del 1986, per avere i giudici di merito ritenuto spettante l’agevolazione de qua nonostante il mancato rispetto di tutti i requisiti previsti dalla norma violata, in particolare per quel che concerne l’obbligazione del contribuente (avente natura costituiva del beneficio in parola, solo provvisoriamente concesso in sede di stipula dell’atto) di trasferire la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato.

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Per la definizione del concetto di forza maggiore la giurisprudenza tende ad adottare criteri interpretativi molto stringenti tendendo a limitare il campo di applicazione dell’esimente alle sole ipotesi in cui realmente si configurino accadimenti completamente estranei alla sfera soggettiva dell’acquirente.

In particolare deve trattarsi di eventi oggettivi e non prevedibili, tali da non poter essere evitati, sopravvenuti al contratto di acquisto e tali da impedire in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione non solo la presenza nell’immobile, ma in ogni caso l’ottenimento della residenza anagrafica (cfr. Cass. n. 1392 del 2010).

Spesso, a tal proposito, i contribuenti invocano il protrarsi dei lavori di ristrutturazione dell’immobile: a fronte delle oscillazioni della giurisprudenza di merito sulla rilevanza di tale accadimento, la giurisprudenza di legittimità sembra orientata ad escluderlo dal perimetro della “forza maggiore”.

Nella sua attività di elaborazione della casistica delle cause di forza maggiore che possono essere invocate dai contribuenti per evitare la decadenza dal beneficio previsto per chi acquista un immobile con l’impegno di adibirlo ad abitazione principale la Cassazione ha spesso escluso che il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione possa integrare un evento oggettivo ed imprevedibile (cfr. ex plurimis Cass. n. 22002 e 7067 del 2014, n. 17249 del 2013 ecc.)

Del resto, i giudici di legittimità avevano già affermato che il protrarsi dei lavori di manutenzione, anche se causato da terzi, comporta la perdita dei vantaggi fiscali richiesti, considerato che il contribuente ha pur sempre la possibilità di trasferire la propria residenza in un immobile ubicato nello stesso comune di quello acquistato (cfr Cassazione, ordinanza 13800/2010).

Nella stessa direzione si può far riferimento anche alla più recente ordinanza n. 2527/2014, che ha escluso la natura di caso fortuito per l’ipotesi di tardivo rilascio del certificato di abitabilità da parte dell’amministrazione locale, trattandosi di circostanza che non ha carattere di oggettivo impedimento al trasferimento della residenza nel comune dell’immobile oggetto del contratto di compravendita.

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