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SUPERBONUS, IMMOBILI ABUSIVI E STATO LEGITTIMO: POSSIBILITÀ E RISCHI

Superbonus, immobili abusivi e stato legittimo: possibilità e rischi

Le ultime modifiche alla normativa sul Superbonus permettono l’accesso al beneficio fiscale anche agli immobili con abusi, ma ciò non esime dall’obbligo di regolarizzarli

Per tutte le tipologie di incentivi fiscali su interventi edilizi, vale il principio stabilito dal comma 1 dell’articolo 49 del DPR/2001, in ragione del quale per poter usufruire del beneficio è necessario che l’immobile interessato sia privo di abusi edilizi: deve essere certificabile il suo stato legittimo.

Gli incentivi fiscali usufruiti in assenza dello stato legittimo dell’immobile sono oggetto di revoca.

Uno dei maggiori ostacoli alla diffusione del cosiddetto Superbonus 110% era costituito proprio dalla difficoltà di attestare lo stato legittimo, in talune situazioni: si pensi ad un condominio di notevoli dimensioni, non è difficile che almeno uno dei condomini abbia effettuato un intervento, anche piccolo e anche sanabile, ma non sanato.

Intervenendo con l’articolo 33 del DL 77/2021, il legislatore, con evidente intento propulsivo, ha deciso di intervenire sulla disciplina che regola il Superbonus, disponendo, per questo incentivo fiscale, delle norme che derogano le regole ordinarie.

Nello specifico, si stabilisce che gli interventi per cui è possibile beneficiare del Superbonus costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante Comunicazione di inizio lavori asseverata (abbreviata in CILA).

Il punto centrale è che la CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile oggetto di intervento, ma poiché ciò non costituisce condono, gli immobili totalmente abusivi (edificati dopo il 01 settembre 1967) sono esclusi dal beneficio, in quanto sulla Comunicazione sarà necessario attestare, in alternativa:

  • gli estremi del titolo abitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile;
  • che la costruzione è stata completata in data antecedente al 01 settembre 1967.

Le modifiche normative, quindi, aprono le porte del beneficio fiscale a tutti quegli immobili nati conformi, o costruiti prima del 1967, che poi hanno subito delle modifiche che ne hanno compromesso lo stato legittimo, in quanto la normativa limita le possibilità di decadenza del benefico fiscale a poche e circoscritte situazioni:

  • mancata presentazione della CILA;
  • realizzo di interventi difformi rispetto a quelli descritti nella CILA;
  • assenza di indicazione sulla CILA del titolo abitativo o della dichiarazione che l’immobile è stato costruito prima del 01 settembre 1967;
  • non attinenza al vero delle attestazioni che i tecnici abilitati devono fornire in relazione ai requisiti degli interventi e sulla congruità dei loro costi.

Da un quadro così delineato si comprende come la possibilità di accesso al beneficio fiscale sia di fatto ampliata per quegli immobili che hanno perso lo stato legittimo; ma, anche se alla fine della fruizione del beneficio non vi sono più vincoli urbanistici, permane l’obbligo, in capo al proprietario, di sanare l’abuso: fatto chiarito dalla legge, e confermato dalla prassi, che lascia inalterato il potere di accertamento delle amministrazioni (i Comuni, le Regioni, le Sovraintendenze, gli enti Parco, eccetera).

Tale potere di controllo aveva fatto temere che la CILA potesse trasformarsi in una autodenuncia da parte del contribuente, in base al possibile confronto tra le planimetrie in possesso degli uffici comunali e quelle da allegare alla Comunicazione.

La modulistica predisposta specificatamente per il beneficio fiscale, la cosiddetta CILA Superbonus, sembra superare questo problema, in quanto non è richiesta la rappresentazione grafica dei luoghi nè degli interventi, ma solo una descrizione dei lavori da realizzare; motivo per cui, per accertare l’abuso, l’ufficio comunale dovrà effettuare un sopralluogo, come se la CILA Superbonus non fosse stata presentata.

Un quadro così delineato, in una certa misura mette al riparo il contribuente (con un immobile che ha perso lo stato legittimo) dal rischio di decadenza dal beneficio fiscale e da un accertamento automatico dal parte degli enti locali, ma non bisogna sottovalutare la possibilità che interventi importanti come quelli previsti dal Superbonus possano condurre a un sopralluogo da parte delle amministrazioni interessate: in questo caso verrebbero inevitabilmente rilevate e contestate le eventuali difformità, che esporrebbero il proprietario al rischio di dover rimuovere le parti non conformi, o di dover sostenere gli oneri per la regolarizzazione degli abusi sanabili.

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