Valore di permuta di immobili ai fini IVA: novità dal 2026

Il Disegno di legge di bilancio per il 2026 introduce una modifica dell’art. 13, comma 2, lett. d), del DPR 633/1972, che riguarda la determinazione della base imponibile IVA nelle:

• operazioni permutative, cioè quelle in cui beni o servizi vengono ceduti in cambio di altri beni o servizi;
• dazioni in pagamento, cioè quando un bene o servizio viene ceduto per estinguere un debito in denaro.

La base imponibile non sarà più calcolata sul valore normale dei beni o servizi scambiati, ma sull’ammontare complessivo dei costi sostenuti per quei beni o servizi.

Vediamo il dettaglio.

1) Valore di permuta di immobili ai fini IVA: novità dal 2026

L’articolo 35 in bozza della Finanziaria 2026, modifica il decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 per far sì che la base imponibile IVA delle cessioni di beni e delle prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi, o per estinguere precedenti obbligazioni, sia calcolata sulla base dei costi sostenuti dal cedente o prestatore.

Tale modifica mira a adeguare all’ordinamento unionale la normativa nazionale.

In particolare, il legislatore vorrebbe allineare la normativa italiana all’interpretazione data dalla Corte di Giustizia UE della direttiva 2006/112/Ce in materia di IVA.
La modifica si applicherà alle operazioni effettuate dal 1° gennaio 2026. Rimane valido il vecchio criterio per le operazioni anteriori a quella data.

Attualmente, l’art. 13, comma 2, lett. d), del DPR 633/72 prevede che: Per le operazioni permutative e le dazioni in pagamento, la base imponibile è costituita dal valore normale dei beni o dei servizi scambiati. 

L'art. 14, comma 1 prevede che per valore normale si intende:

• è il prezzo che il cessionario o committente sarebbe disposto a pagare in condizioni di libera concorrenza.
• deve essere calcolato al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e luogo dell’operazione.
• rappresenta un valore oggettivo, teoricamente di mercato.

La Corte di Giustizia UE ha stabilito che il valore normale può essere usato solo in casi eccezionali, ad esempio:

1. se tra le parti vi è vincolo personale, familiare o societario (art. 80 direttiva 2006/112/Ce).
2. non può essere il criterio standard per tutte le permute.

Con la modifica introdotta dalla legge di bilancio, l’art. 13, comma 2, lett. d), disporrà che “Per le operazioni permutative e le dazioni in pagamento, la base imponibile è costituita dal valore dei beni o servizi oggetto dell’operazione, determinato dall’ammontare complessivo di tutti i costi riferibili ad essi.”

È un criterio soggettivo, basato su quanto effettivamente speso o sostenuto dal soggetto IVA per:

• acquistare o produrre il bene da cedere;
• erogare il servizio da prestare;
• includendo anche spese accessorie direttamente connesse.

Vediamo se la norma verrà confermata.