Le agevolazioni prima casa sono riconosciute in caso di successione?

Le agevolazioni prima casa sono riconosciute anche in sede di successione. Spettano a tutti coloro che divengono gli eredi di uno stesso immobile anche se solo uno di loro ha i requisiti necessari. 

Così, ad esempio, per la successione della casa coniugale in virtù del fatto che nell'abitazione resta il coniuge superstite per il quale, ovviamente, l'appartamento costituisce la prima casa, a beneficiare dell'agevolazione saranno anche tutti gli altri eredi (di norma i figli).

A far testo per questo è l’articolo 69 della legge n. 342 del 2000, che ai commi 3 e 4, stabilisce che “le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione”.

Il possesso dei requisiti per l'agevolazione deve esser indicato nella successione tramite un'apposita dichiarazione sostitutiva, ovvero compilando il quadro EH della dichiarazione se chi ha diritto alle agevolazioni è il dichiarante. Per usufruire delle agevolazioni prima casa il beneficiario deve dichiarare di:

• avere la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile caduto in successione, o di stabilirla in questo comune entro 18 mesi dalla data di apertura della successione, o di svolgere la propria attività in questo comune;
• non essere titolare esclusivo – né in comunione col proprio coniuge/partner – dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altro immobile nel territorio del comune dove è ubicato quello caduto in successione;
• non essere titolare, neppure per quote, e neppure in regime di comunione legale col proprio coniuge/partner, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

1) In caso di più immobili

Al momento del trasferimento possono così aversi quattro diverse situazioni in riferimento all’applicabilità delle agevolazioni prima casa:

1. un solo beneficiario ed un solo immobile;
2. un solo beneficiario e più immobili;
3. più beneficiari ed un solo immobile;
4. più beneficiari e più immobili.

Nella prima ipotesi spetta l’agevolazione in quanto si è in presenza di tutte le condizioni previste dalla legge.

Nel secondo caso poiché le norme prevedono espressamente che l’immobile si debba trovare nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza oppure vi svolga la propria attività, l’agevolazione si può riferire ad un’unica unità immobiliare e relative pertinenze.

Il caso successivo prevede invece una pluralità di beneficiari per un solo immobile, ad esempio diversi fratelli, uno solo dei quali ha i requisiti per l’agevolazione. In questa situazione gli effetti della dichiarazione, resa da “almeno uno” dei beneficiari in possesso dei requisiti previsti, si estendono anche agli altri . Quindi tutti gli eredi per il trasferimento della proprietà pagheranno le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, anche se alcuni di loro già possiedono un immobile acquistato con i benefici prima casa, o comunque possiedono un altro immobile nello stesso comune, e quindi non sarebbero in condizioni di ottenere le agevolazioni.

Infine, nell'ultima situazione indicata, se la successione riguarda, per esempio, tre immobili devoluti a due beneficiari entrambi in possesso dei requisiti prima casa, saranno dovute le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per due immobili, in quanto ciascuno di loro potrà dichiarare di avere i requisiti in riferimento ad uno dei due appartamenti, e in misura proporzionale per il terzo che rappresenterà per entrambi una seconda casa.

2) Sanzionate le false dichiarazioni

Le dichiarazioni rese dagli interessati in merito al possesso dei requisiti previsti dalla legge in riferimento all’agevolazione sono assimilabili a quelle che debbono essere rilasciate in sede di atto di compravendita, per cui anche in ipotesi di decadenza o diniego delle agevolazioni, ad esempio in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune nei 18 mesi dall’acquisto per successione, sono previste le ordinarie modalità di recupero della maggiore imposta dovuta, e l’applicazione delle relative sanzioni.

A questo proposito con la Risoluzione 33/E del 2011 l’Agenzia delle entrate ha chiarito che nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e più beneficiari, nel caso di falsa dichiarazione in merito al possesso dei requisiti, perdono il beneficio sia il dichiarante sia gli altri beneficiari, per inefficacia dell’atto stesso. La sanzione, invece, riguarda solo il dichiarante in quanto colpevole di dichiarazione mendace.

Le agevolazioni sono estese anche a cittadini italiani che risiedono all’estero che acquisiscono, per successione, l’immobile come prima casa sul territorio italiano o di cittadini italiani che lavorano all’estero per immobili siti nel luogo dove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipendono.

Il modello consente anche di usufruire delle agevolazioni per gli immobili inagibili in conseguenza di eventi calamitosi in generale.

3) Per saperne di più

L’articolo è estratto dall’eBook “La dichiarazione di successione” una guida completa alle ultime novità in tema di successione: le regole per la presentazione della dichiarazione on line e in modalità precompilata, un focus sulle modalità di pagamento e sui controlli dell’Agenzia delle Entrate sulle dichiarazioni presentate.

Sono trattati 150 casi pratici e presente la normativa civilistica aggiornata. 

L’ebook è stato appena aggiornato con le novità previste dalla Legge n. 182 del 2 dicembre 2025, in vigore dal 1° gennaio 2026.

I principali argomenti trattati dall’eBook “La dichiarazione di successione” sono:

• beneficiari e aliquote d'imposta;
• autoliquidazione e versamento;
• sanzioni per tardiva presentazione;
• dichiarazione precompilata;
• risposte a quesiti.