Un immobile patrimoniale strumentale per destinazione può essere ammortizzato?

Si definisce immobile strumentale per destinazione quel bene immobile che viene utilizzato esclusivamente per l’esercizio dell’attività propria dell’impresa da parte del possessore (in base all’articolo 43 comma 2 del TUIR). La strumentalità dipende dall’effettivo utilizzo che l’imprenditore fa del bene.

Le quote di ammortamento per gli immobili strumentali per destinazione sono deducibili. La deducibilità è ammessa a determinate condizioni e con specifiche aliquote.

• Quote deducibili: la quota deducibile è pari al 100% del costo ammortizzabile del fabbricato, applicando i coefficienti stabiliti dal Decreto Ministeriale del 31 Dicembre 1988, specifici per le diverse categorie di immobili; ad esempio, per i fabbricati ad uso industriale, commerciale e artigianale, il coefficiente di ammortamento è il 3%.
• Costo ammortizzabile: il costo ammortizzabile è il costo storico dell’immobile, diminuito del costo del terreno (che non è ammortizzabile).
• Limitazioni: la deducibilità delle quote di ammortamento potrebbe essere soggetta a limitazioni: ad esempio, per i fabbricati industriali acquistati o costruiti dal 1° gennaio 2007 la quota di ammortamento è limitata all’80% del costo complessivo; per gli altri immobili strumentali la limitazione è del 70%.
• Immobili concessi in locazione o utilizzati promiscuamente: se l’immobile strumentale per destinazione viene concesso in locazione o utilizzato promiscuamente (sia per l’attività d’impresa sia per scopi privati) non è considerato un bene strumentale ai fini fiscali e quindi non è ammortizzabile.

1) Altri aspetti fiscali da considerare

Oltre all’ammortamento è importante considerare altri aspetti fiscali relativi agli immobili strumentali per destinazione:

• IMU: è deducibile dal reddito d’impresa una quota pari al 60% dell’IMU versata sull’immobile strumentale.
• Plusvalenze o Minusvalenze: l’eventuale plusvalenza o minusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile strumentale concorre alla formazione del reddito d’impresa.
• Rendita catastale: se l’immobile non è locato, nel reddito d’impresa confluisce la rendita catastale rivalutata.

2) Per saperne di più

La risposta a questo quesito è tratta dall’eBook “Agenzie immobiliari: aspetti contabili e fiscali”, una guida di 109 pagine agli aspetti amministrativi, contabili e fiscali delle agenzie immobiliari.

Il volume digitale, realizzato dal dottor Paolo Donda, dottore commercialista e revisore legale che svolge attività di docenza e consulenza per primarie aziende nazionali e internazionali, per enti pubblici e privati, vuole essere una guida pratica, operativa, semplice e sintetica, che faccia chiarezza sui principali aspetti dell’attività di mediazione immobiliare.

Oltre ai requisiti richiesti dalle norme, è necessario conoscere le modalità con cui iniziare l’attività imprenditoriale di mediazione immobiliare, capire le basi della contabilità aziendale, conoscere gli aspetti contabili, fiscali e di gestione dell’attività stessa.