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Speciale Pubblicato il 10/04/2006

Plusvalenze immobili e imposta sostitutiva

di Dott. Torsella Andrea

Tempo di lettura: 3 minuti

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Il comma 496 dell'unico articolo della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (Legge Finanziaria 2006) introduce un nuovo sistema di tassazione della plusvalenza realizzata a seguito di cessione di beni immobili e di aree edificabili da parte di privati.
Tale nuovo sistema è assolutamente alternativo a quello precedente che ricordiamo risulta disciplinato dall'articolo 67 primo comma lettera b) del Tuir, e pertanto vi è la facoltà da parte del contribuente di scegliere quale sistema applicare.

1) La nuova imposta sostitutiva nel caso di cessione di fabbricati ed aree edificabili da parte di privati

Il comma 496 dell'unico articolo della Legge 23 dicembre 2005 n. 266, recita: "In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostitutiva dell'imposta sul reddito, del 12,50 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzie delle Entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia".


Risulta utile premettere che le plusvalenze derivanti da cessioni di immobili non sempre danno luogo a materia da assoggettare a tassazione. Vi sono infatti alcuni elementi da prendere in considerazione per stabilire se tali plusvalenze risultano tassabili o meno, ed esattamente il periodo di possesso (inferiore o superiore ai cinque anni), la destinazione dell'immobile (abitazione principale o meno) ed il titolo di provenienza (acquisizione a titolo gratuito o a titolo oneroso).

Per quanto riguarda le modalità di determinazione della plusvalenza invece, attiriamo l'attenzione su come non sia variata con l'introduzione di tale nuovo sistema di tassazione introdotto dalla Legge Finanziaria 2006, e risulta quindi determinata come segue:

  • per i fabbricati ed i terreni agricoli la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo incassato ed il costo d'acquisizione o di costruzione comprensivo degli oneri accessori;
  • per le aree edificabili occorre distinguere a seconda della modalità di acquisizione del terreno stesso, ed esattamente, per i terreni acquistati a titolo oneroso si considera la somma del costo di acquisto e delle spese inerenti, rivalutata in base alla variazione dell'indice Istat dei prezzi al consumo tra la data di acquisizione e quella di vendita, mentre per i terreni acquistati a titolo gratuito il dato di partenza è quello risultante dalla denuncia di successione o donazione, aumentato delle spese inerenti, naturalmente rivalutato anche in questo caso del suddetto indice Istat. Vediamo quindi che le cessioni a titolo oneroso di aree edificabili, definite tali in base agli strumenti urbanistici generali perfezionati e vigenti al momento della cessione, sono sempre soggette a tassazione, anche se acquisite a titolo gratuito e a prescindere dalla durata di possesso.

Come previsto dal sopra riportato comma 496 della Legge Finanziaria 2006, la nuova imposta sostitutiva si applica alle cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Sottolineiamo come, tra le cessioni a titolo oneroso, vengano comprese oltre alle normali compravendite, anche i conferimenti in società e le permute.

Per quanto riguarda l'aspetto procedurale, il nuovo regime di tassazione introdotto dalla Legge 23 dicembre 2005 n. 266 si applica su richiesta della parte venditrice al notaio, il quale applicherà l'imposta sostitutiva provvedendo al versamento tassando una base imponibile sostanzialmente determinata dalla parte venditrice, e comunicando successivamente all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla cessione.

Per concludere occorre evidenziare che qualora alla cessione partecipino più venditori è possibile applicare parzialmente l'imposta sostitutiva unicamente ai soggetti che ne facciano richiesta avendo interesse a richiederne l'applicazione.

Dott. Andrea Torsella - Livorno - [email protected]

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 Fabi Aghion Fabi Aghion - 22/01/2017
Buonasera, ho permutato con mia figlia due appartamenti, entrambi prima casa (uno intestato a me da 10 anni e l'altro intestato alla figlia da dieci annni). Dopo quanto tempo posso vendere il mio appartamento senza pagare plusvalenze? Grazie
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 termini gaetano termini gaetano - 16/12/2016
buonasera il tribunale mi ha pignorato un terreno che fa parte di una lottizzazione non ancora effettiva quindi non posso costruire venduto all asta per pagare un debito di cui sono garante l ufficio delle entrate mi chiede di pagare le plusvalenze :devo pagarle?
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 Angelo Angelo - 13/04/2016
Nell'agosto del 2015 ho ceduto in permuta (con promessa di ricevere un appartamento come controvalore) un terreno edificabile sul quale già nel 2013 (al momento in cui il terreno stesso da agricolo è passato ad edificabile) avevo fatto una regolare perizia di rivalutazione da un geometra pagamento la plusvalenza accertata. Sull'atto di permuta, redatto dal notaio, è stato riportato però un valore di cessione più alto rispetto alla perizia di rivalutazione, tuttavia il notaio al momento del rogito non ha tenuto conto in quel momento della possibilità di farmi pagare la differenza di imposta con l'aliquota sostitutiva. La mia domanda a questo punto è: devo pagare adesso nel modello 730/2016 o c'è una possibilità di usufruire ancora dell'imposta sostitutiva? Grazie
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 Raffaella Raffaella - 26/06/2015
Ho acquistato nel 2014 con decreto di trasferimento di immobile un'abitazione senza agevolazioni, ora la sto vendendo. Ho la plusvalenza? se si, quali spese o tasse posso portare in diminuzione? anche la fattura dell'Avvocato?
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 tolotti arturo tolotti arturo - 10/06/2015
ho acquistato un appartamento all'asta senza come 2° casa adesso lo sto rivendendo. l'aliquota da pagarsi come plusvalenza che mi verrà applicata nel caso opti per la tassazione in sede di dichiarazione dei redditi di quant'è ? è corrispondente allo scaglione del mio reddituale oppure il 20 % grazie per la risposta
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 Luigia Lumia Luigia Lumia - 10/06/2015
Puo' pagare l'imposta sostitutiva del 20% chiedendola al momento dell'atto della stipula notarile. Le ricorso che le imposte sulla plusvalenze sono dovute per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. Se invece sono trascorsi 5 anni dall'acquisto nessuna imposta è dovuta.
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 Daniela Daniela - 14/04/2011
Buongiorno. Abbiamo venduto un terreno edificabile. Era di proprietà di mia madre e mio padre al 50%, acquistato negli anni 80. Alla morte di mio padre, è stato ereditato per un totale di 4/6 da mia madre, di 1/6 da me e 1/6 da mia sorella. Sull'atto notarile risulta un valore di 31.800 euro (il terreno è stato rivalutato recentemente da esperti del comune). Abbiamo deciso di venderlo a 24.000, in quanto l'acquirente è un parente stretto. Quali tasse dovremmo pagare in sede di dichiarazione, avendolo venduto a un prezzo inferiore rispetto al suo valore? Grazie infinite a chi mi risponderà
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 LORIS LORIS - 06/03/2011
ho acquistato un appartamento da ultimare all'asta nel settembre 2010 ultimato, ora decido di venderlo, dalla plusvalenza detraggo le spese che ho sostenuto per le finiture ed applico tramite notaio l'imposta sostitutiva del 20%? Non ho altre spese relative a questa plusvalenza che vanno ad incidere sui miei redditi? Grazie Loris
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 vittoria vittoria - 04/03/2011
Possiedo un fabbricato da più di cinque anni. Ricevo un'offerta per l'acquisto del fabbricato da parte di soggetto che intende abbattere il fabbricato per costruirne un altro di dimensioni maggiori, sulla base di una legge regionale. L'eventuale vendita è considerata vendita di fabbricato (esentasse) ovvero vendita di area fabbricabile, ed in quanto tale tassabile? Nel secondo caso quale aliquota dovrebbe essere applicata? Ringrazio chi vorrà rispondermi.
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 Luigia Lumia Luigia Lumia - 06/03/2011
La risposta alla sua domanda è stata oggetto di una risoluzione la n. 395/E del 22 ottobre 2008. L'agenzia esprime il parere che le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili sono tassabili quando compresi in un area oggetto del Piano di recupero. Il fatto che il fabbricato è inserito in detto piano ha come conseguenza la possibilità di sviluppare, in termini di incremento, le cubature esistenti, e pertanto la compravendita non riguarda piu' il fabbricato, oramai privo di effettivo valore economico, ma, diversamente, l'area su cui lo stesso insiste, riqualificato in relazione alla potenzialità edificatorie in corso di definizione.
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 Vincenzo Vincenzo - 14/12/2010
se vendo un suolo(dove è prevista la costruzione, dal piano regolatore, ma non è edificabile), ereditato circa 15 anni fa, frazionato tra fratelli devo pagare la plusvalenza del 4% come previsto dal patto di stabilità 2011?Grazie
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 Alessandro Alessandro - 03/12/2010
Nel caso di vendita nel 2011 di un terreno ereditato dai figli in seguito alla morte della madre nel 1996 va applicata la tassa sulla plusvalenza? La legge di stabilità 2011 prevede in quel caso di poter pagare il 4%? Grazie Alessandro
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 Stefano Stefano - 22/11/2010
Buonasera, vorrei sapere se deve essere applicata la tassa sulla plusvalenza nel caso che provo a dettagliare di seguito. Immobile acquistato a maggio 2010 prima casa (bene personale). L'acquirente, purtroppo, muore ad Agosto 2010 prima di fare in tempo a prendere effettivamente la residenza. L'immobile diventa di proprietà della moglie per successione (seconda casa) a causa di decesso e ne è prevista la vendita a gennaio 2011. Grazie in anticipo Stefano
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 Luigia Lumia Luigia Lumia - 27/11/2010
La cessione di un bene ricevuto per successione non genera plusvalenza.
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 angelo angelo - 07/10/2010
Buongiorno: Salve, nel 2004 ho fatto un preliminare di permuta (privato) con una ditta di costruzioni, ho ceduto un terreno e loro su una parte mi hanno costruito una casa. Nei patti del preliminare si citava la seguente dicitura (le spese per la definitiva assegnazione dei beni di scambio graveranno sull'acquirente). Purtroppo quando nel 2005 abbiamo fatto l'atto definitivo il notaio (loro) NON mi ha chiesto niente di come si volevano pagare le tasse, anche perche tuto risultava a corico della ditta, inoltre a tramutato la frase in (le spese per la definitiva assegnazione della casa sono a carico dell'acquirente). Oggi mi arriva dall'agenzia entrate una cartella con da pagare la plusvalenza sulla permuta (io non sapevo neanche di cosa si trattava). DOMANDO posso richiamare ai propri doveri firmati nel preliminare privato la ditta di costruzione, anche so ho fatto l'atto definitivo? quali responsabilità ha il notaio ?Grazie
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 Luigia Luigia - 27/11/2010
E' una situazione da far esaminare con attenzione a un avvocato, ma ritengo che difficilmente il venditore possa essere tenuto a pagare le imposte sulla plusvalenza.
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 nicola nicola - 21/08/2010
Qualcuno saprebbe dirmi se le spese sotto elencate possono essere sotratte dalla plusvalenza per la permuta di un terreno edificabile in cambio di appartamenti da costruire sullo stesso: 1)Spese di urbanizazzione primaria e secondaria, 2)Costo di costruzione pagato al comune per il ritiro della concessione edilizia, 3)Parcella ingegnere per la progettazione del fabbricato, 4)Parcella ingegnere per la direzione dei lavori sulle opere di urbanizzazzione, 5)Spese notarili per la stipula del preliminare e dell'atto di permuta 6)Imposte pagate nella dichiarazione di sucessione, 7)Iva da pagare per gli appartamenti da costruire, 8)Spese notarili e imposte pagate nell'atto di donazione.( avendo ricevuto il 50% del terreno per donazione e il 50% per sucessione) 9)Ricevute di c/c 516,00 euro versate al comune per la presentazione della pratica edilizia oggetto della permuta, 10)Spese notarili e imposte da pagare nell'atto di trasferimento degli appartamenti. Nel caso sia affermativa valgono tutte le fatture datate prima dell'atto di trasferimento degli appartamenti o anche quelle dopo purchè nell'anno a cui si riferisce l'imposta. Grazie
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 alessandra alessandra - 15/05/2011
Cessione di un terreno edificabile con progetto approvato, ereditato nel 2005 con permuta di un appartamento. Dobbiamo pagare la plusvalenza?
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 Nico Nico - 17/12/2011
Se il terreno all'atto della successione (2005) non era valutato per il suo effettivo valore e non e' stato rivalutato successivamente, si paga la plusvalenza data dal valore del terreno(non rivalutato)al valore dell'appartamento avuto in permuta.La finanziaria 2007 BERSANI/VISCO non concede nemmeno il beneficio dei trascorsi 5 anni!
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