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LA TASSAZIONE SUI MUTUI PER LA SECONDA CASA

La tassazione sui mutui per la seconda casa

Tra le novità introdotte con la legge n. 191 del 30 luglio 2004, di conversione del D.L. 168/2004, è da segnalare l'aumento dell'aliquota dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari a medio e lungo termine di cui all'art. 15 del D.P.R. 29/9/73, n. 601, che il decreto correttivo (l'art. 1-bis) ha elevato, sempre a decorrere dal 1° agosto 2004, al 2%.

Si tratta di un incremento davvero notevole (essendo pari al 700%) del prelievo fiscale sui prestiti concessi dalle aziende di credito alle persone fisiche che intendono acquistare un'abitazione diversa dalla prima casa di abitazione e delle relative pertinenze.

Ai fini in esame per prima casa si intende l'immobile per il quale ricorrono i requisiti indicati alla nota II-bis dell'art. 1 della tariffa, parte prima, annessa al Testo unico dell'imposta di registro (Dpr n. 131/86).

In altri termini, l'aumento dell'imposta sostitutiva riguarda il mutuo che si riferisce all'acquisto di un'abitazione per il quale non sia stato richiesto il trattamento fiscale disposto dalla predetta nota II-bis (il cosiddetto acquisto prima casa),

e cioè:

a) nell'ipotesi di acquisto al quale non si applica l'Iva, l'imposta di registro nella misura del 3% e le imposte catastale e ipotecaria nella misura fissa di euro 168,00 cadauna;

b) nell'ipotesi di acquisto al quale non si applica l'imposta di registro, l'Iva nella misura del 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168,00 euro cadauna.

1) Finanziamenti interessati

La collocazione della disposizione contenuta nel sesto comma dell'art. 1-bis del D.L. n. 168/2004, accanto alle misure che innalzano i moltiplicatori utilizzati per la valutazione automatica su base catastale dei beni immobili diversi dalla - prima casa -, lasciava intendere sin dall'inizio che l'intento del Legislatore fosse quello di colpire essenzialmente i mutui contratti per lacquisto di - seconde case -.

Tuttavia, a causa di una evidente svista di natura tecnica, l'originaria formulazione della norma, che aveva riguardo ai finanziamenti non riferiti - all'acquisto della prima casa di abitazione -, finiva per colpire non soltanto i finanziamenti contratti per l'acquisto di - seconde case -, ma in generale tutti gli altri finanziamenti bancari a medio e lungo termine, ivi compresi, ad esempio, quelli contratti per acquistare beni mobili o immateriali ovvero servizi, o ancora quelli contratti da imprese per finanziare la propria attività.

Con il D.L. 3 agosto 2004 n. 220, il Governo è quindi nuovamente intervenuto al fine di circoscrivere l'ambito applicativo dell'aumento dell'imposta sostitutiva ai soli finanziamenti contratti per l'acquisto di abitazioni diverse dalla - prima casa -.

L'art. 2 del menzionato decreto contiene, infatti, una norma di interpretazione autentica dell'art. 1-bis, comma 6, del D.L. n. 168/2004, in base alla quale l'aumento dell'aliquota dell'imposta sostitutiva si applica ai finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali non ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima, annessa al Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

L'intervento dissolve ogni dubbio circa la persistenza dell'aliquota dello 0,25% in relazione ai finanziamenti bancari a medio lungo termine contratti per l'acquisto di immobili abitativi - prima casa -, di immobili non abitativi, di beni mobili, servizi, ecc.

In ogni caso, ai fini dell'individuazione dell'aliquota da applicare, sembra necessario riferirsi alle indicazioni contenute nel contratto di finanziamento.

2) Aspetti problematici

Il D.L. n. 220/2004 lascia, comunque, aperte alcune questioni problematiche che concernono:

Finanziamenti contratti da imprese immobiliari del settore abitativo

La circolare Assonime 6 agosto 2004 n. 38 ha rilevato che dall'aumento dell'aliquota dell'imposta sostitutiva dovrebbero escludersi i finanziamenti effettuati nei confronti di imprese costruttrici o che abbiano per oggetto esclusivo o principale dell'attività propria l'acquisto per la rivendita di beni immobili, osservando come in caso contrario, si configurerebbe infatti un aggravio d'imposta su un intero settore di attività economica, cosa che certamente non era nelle finalità della norma.

Pur, tuttavia, attenendosi alla formulazione letterale della norma di interpretazione autentica, sembrerebbe invece che l'aliquota del 2% si applichi anche ai finanziamenti contratti da imprese che si occupino di edilizia abitativa (società immobiliari di costruzione, ristrutturazione, compravendita).

Sul punto, si auspica, pertanto, un nuovo intervento normativo o un chiarimento di fonte ufficiale.

Ristrutturazioni

Occorre aggiungere che secondo il Dl 220 del 3/7/2004 (articolo 2) la norma che inasprisce il prelievo sui mutui si interpreta nel senso che l'aliquota dell'imposta sostitutiva nella misura del 2% si applica ai soli finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali non ricorrano i requisiti della - prima casa -.

Non si può pensare che il termine "ristrutturazione" sia stato usato a caso, visto che questa locuzione ha un ben preciso significato tecnico nella legislazione vigente.

Quali sono, allora, gli interventi di ristrutturazione?

Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente».

Questi interventi comprendono «il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti» nonché «quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica».
In questi casi l'aliquota applicabile è quella del 2%, mentre l'aliquota dello 0,25% dovrebbe continuare ad applicarsi per una serie di interventi ai quali l'articolo 2 del Dl 220/2004 non fa riferimento (interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica) non rientrando tecnicamente nella nozione di finanziamento contratto per finanziare lavori di ristrutturazione della - seconda casa -.

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