Vademecum delle deleghe in condominio

La legge riconosce ai condomini una certa flessibilità nella partecipazione alle assemblee. 

Non è infatti necessario che ciascuno intervenga di persona: il singolo può scegliere di farsi rappresentare da un altro condomino o da un terzo di sua fiducia, conferendo una delega. In questo modo, anche chi non è presente fisicamente può far sentire la propria voce, esporre le proprie ragioni e partecipare alle decisioni attraverso il delegato. 

La delega, deve rispondere a precisi requisiti di legge per potersi considerare valida, dovendo rivestire la forma scritta, contenere il nome e cognome del delegante e del delegato, il conferimento espresso della procura ad agire in nome e per conto del rappresentato, la data della riunione per cui tale delega viene conferita e la sottoscrizione del delegante.

Si deve precisare come non sia previsto un vero e proprio obbligo di allegazione della delega al verbale di assemblea condominiali. 

1) La delega all’amministratore di condominio

Si ricorda che invece è espressamente preclusa la delega all'amministratore al quale non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea (art. 67 disp. att. c.c.), con la conseguenza che tale delega, laddove conferita, è sempre illegittima e la relativa delibera votata anche dall'amministratore/delegato è da considerarsi annullabile nei tempi e modi previsti dall'art. 1137 c.c., indipendentemente dalla sussistenza o meno del conflitto d'interessi.

Di conseguenza il condomino che intende agire per l'annullamento della delibera dovrà dimostrare che la stessa è stata illegittimamente votata dall'amministratore e che tale voto è stato determinante per l'approvazione della delibera stessa (c.d. prova di resistenza).

2) Termine di convocazione e quella della delega

L’avviso di convocazione deve essere inviato almeno cinque giorni prima della prima assemblea, così da permettere a tutti i condomini di organizzarsi per tempo. 

La delega, invece, non è vincolata a termini precisi: può essere conferita in qualunque momento, persino poco prima dell’inizio della riunione. 

Del resto non è vietato poter utilizzare la posta elettronica come mezzo per conferire la delega, fermo restando che la stessa deve indicare in modo specifico, oltre all'oggetto del conferimento, anche il soggetto delegato.

Ne consegue che ogni condomino può intervenire all'assemblea a mezzo di rappresentante munito di delega scritta ottenuta tramite semplice mail. 

È valida anche la delega rilasciata durante l’assemblea stessa, qualora un condomino debba assentarsi e voglia che un altro partecipante lo rappresenti.

3) Il rapporto delegante delegato: il problema della c.d. delega in bianco

Quando un condomino decide di farsi rappresentare in assemblea da un’altra persona, si crea tra i due un rapporto che, in mancanza di regole specifiche, viene disciplinato dalle norme generali sul mandato.

In pratica, il delegato agisce come mandatario del condomino che gli ha conferito la delega.

Da questa impostazione deriva una conseguenza importante: solo il condomino che ha dato la delega, oppure colui che si ritenga falsamente rappresentato, ha il diritto di contestare eventuali irregolarità o la mancanza di potere rappresentativo. 

Gli altri condomini, che non sono parte di quel rapporto fiduciario, non possono intervenire per mettere in discussione la validità della delega.

In altre parole, la delega è un accordo privato tra chi la conferisce e chi la riceve. 

Se sorgono problemi, come un voto espresso in modo difforme dalle istruzioni o una rappresentanza senza titolo, la contestazione spetta esclusivamente al condomino interessato. 

Gli altri partecipanti all’assemblea non hanno legittimazione a sollevare eccezioni su questo punto, perché non sono direttamente coinvolti nel rapporto di mandato (Cass. civ., sez. VI - 2, 24/10/2014, n. 22685).

Il delegato dovrà attenersi alle indicazioni impartitegli dal condomino-delegante, anche se, in linea generale, eventuali eccessi di delega produrranno effetti all'interno del rapporto tra delegante/delegato, senza coinvolgere la validità delle decisioni prese in assemblea.

Pertanto, laddove il delegante non abbia fornito al delegato indicazioni di voto lasciando ampia libertà di decisione (c.d. delega in bianco), la delibera assunta con il voto favorevole del delegato vincolerà a tutti gli effetti anche il delegante, di tal che questi non potrà in nessun modo impugnarla, nemmeno nell'ipotesi in cui sia completamente contrario alla scelta di voto operata dal suo delegato, non potendo essere considerato dissenziente.

4) Deleghe e regolamento

Se i condomini sono più di venti, lo stesso soggetto non può rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi dell’edificio (67 disp. att. c.c.). Questo significa che, in presenza di un numero di condomini tra 2 e 20, non ci sono limiti al numero di deleghe, salvo che il regolamento non preveda diversamente (Trib. Santa Maria Capua Vetere 19 novembre 2025, n. 3687).

Lo stesso regolamento può contenere una disciplina più stringente di quella legale anche in presenza di più di 20 condomini. Esso può quindi prevedere solo un limite inferiore e più rigoroso rispetto a quello indicato dal codice civile, non può invece stabilire un numero superiore di deleghe.

La Cassazione ha confermato la validità di tali clausole, sottolineando che la limitazione del numero di deleghe è finalizzata a garantire l’effettività del dibattito assembleare, evitando quindi che un singolo condomino, tramite le deleghe, possa esercitare un’influenza eccessiva sulle decisioni dell’assemblea e a tutelare la collegialità delle decisioni, assicurando che le delibere siano il frutto di una discussione partecipata e non di una volontà imposta da un singolo soggetto (Cass. civ., sez. VI - 2, 28/03/2017, n. 8015).