Nuovi chiarimenti per la tassazione delle nuove attività agricole

Il giorno 8.8.2025 è arrivata, finalmente, la circolare n. 12/E con la quale l’Agenzia delle entrate ha spiegato le novità della disciplina dei redditi dei terreni contenuta negli artt. 1 e 2 del d.lgs. 13.12.2024, n. 192, entrato in vigore dal periodo di imposta in corso al 31.12.2024.

Peccato che il documento sia arrivato in ritardo: il 30.6.2025 scadeva il termine per eseguire il pagamento delle imposte sui redditi dovute per l’anno 2024 e per la prima rata di acconto per il 2025.

Le novità sono importanti per cui non è escluso che non pochi contribuenti debbano rivedere i conteggi delle dichiarazioni e, quindi, rifare la dichiarazione REDDITI 2025.

1) Le nuove attività agricole

La normativa suddetta agevola e semplifica le modalità di imposizione nel settore dell’agricoltura focalizzando l’attenzione sul concetto di ciclo biologico o di una fase necessaria del ciclo biologico estendendo la determinazione del reddito su base catastale per le attività che si avvalgono di nuove tecniche di coltivazione che, fino al 31.12.2023, erano escluse dalle regole di imposizione applicando le tariffe di reddito agrario.

La normativa fiscale, in sostanza, si è allineata a quella civilistica: secondo l’art. 2135 del codice civile per coltivazione del fondo, per selvicoltura e per allevamento di animali si intendono le “attività dirette alla cura e allo sviluppo di un ciclo biologico o di una fase necessaria del ciclo stesso di carattere vegetale o animale che “utilizzano o possono utilizzare il fondo, il bosco o le acque dolci, salmastre o marine”.

Pertanto, il collegamento con il terreno è solo potenziale o funzionale poiché le moderne tecniche non sono più limitate o concentrate sul fattore “terra” (e sul suo sfruttamento) in quanto l’art. 32, comma 1, del d.p.r. 22.12.1986, n. 917, non considera nell’ambito del reddito agrario l’esercizio di attività agricole nei limiti “della potenzialità del terreno nell’esercizio di attività agricole su di esso” ma  “l’esercizio delle attività agricole di cui all’art. 2135 del codice civile”.

La modifica normativa ha portato ad identificare una nuova fattispecie dell’ambito dell’art. 32, introducendo la lettera b-bis), cioè le “attività dirette alla produzione di vegetali tramite l’utilizzo di immobili oggetto di censimento al catasto fabbricati, rientranti nelle categorie C/1, C/2, C/3, C/6, C/7, D/1, D/7, D/8, D/9 e D/10, entro il limite di superficie adibita alla produzione non eccedente il doppio della superficie agraria di riferimento definita con il decreto di cui al comma 3-bis” (ancora non pubblicato).

In pratica, le c.d. “vertical farm”, le colture idroponiche e le “micropropagazioni in vitro” sono attività agricole, a tutti gli effetti, essendo svolte mediante sistemi evoluti che riducono i consumi di acqua e che evitano gli effetti negativi di carattere climatico, avvalendosi di strutture protette quali non solo le serre ma anche i fabbricati a destinazione agricola, industriale, artigianale e commerciale, anche se dismessi o riconvertiti per tali attività.

L’art. 32 richiede, però, la presenza congiunta dei seguenti requisiti (circolare citata):

• l’attività è realizzata mediante i “più evoluti sistemi di coltivazione”;
• l’attività deve essere svolta “tramite l’utilizzo di immobili oggetto di censimento al catasta dei fabbricati” indicati nelle suddette categorie.

Il d.lgs. n. 192 del 2024 non ha cambiato la lettera b) dell’art. 32 che considera agricole le “attività dirette alla produzione di vegetali tramite l’utilizzo di strutture fisse o mobili, anche provvisorie, se la superficie adibita alla produzione non eccede il doppio di quella del terreno su cui la produzione insiste”. 

La disciplina non è cambiata, ma se la coltura idroponica è realizzata in “una serra “leggera” (non accatastabile) la fattispecie è attratta nell’ambito della lett. b) e non alla lett. b-bis) in quanto manca l’utilizzo di uno dei suddetti immobili (circolare citata).

Un apposito decreto individuerà i terreni e le nuove classi  e qualità di coltura, l’iscrizione in catasto dei fabbricati utilizzati (per i quali verrà iscritto l’uso per la produzione di vegetali) e la determinazione della c.d. “superficie agraria di riferimento”.

2) Il reddito agrario

Le nuove tecniche sono considerate agricole “entro il limite della superficie adibita alla produzione non eccedente il doppio della superficie agraria di riferimento definita” con l’annunciato decreto. I

nvece, la parte eccedente è attratta nel reddito d’impresa ai sensi dell’art. 56-bis, comma 1, del d.p.r. 22.12.1986, n. 917.

Tuttavia, fino all’entrata in vigore del decreto il reddito è determinato applicando alla superficie della particella catastale su cui insiste l’immobile la “tariffa d’estimo più alta in vigore nella provincia in cui è censita la particella, incrementata del 400%”.

Nel periodo transitorio, quindi, la “superficie agraria di riferimento” va individuata nella “superficie della particella catastale su cui insiste l’immobile”. 

In altri termini, è necessario fare riferimento al parametro dimensionale utilizzato dal comma 4-bis per determinare il reddito agrario delle attività in questione. Inoltre, fino alla cessazione del periodo transitorio, se la superficie non eccede il doppio della particella catastale la tassazione è attratta nel reddito agrario, ma la parte eccedente è attratta nel reddito d’impresa ai sensi dell’art. 56-bis.

Il reddito dominicale

Fino all’entrata in vigore del suddetto decreto, il reddito dominicale è determinato applicando alla superficie della particella catastale su cui insiste l’immobile la tariffa di estimo più alta nella provincia in cui essa è censita, incrementata del 400%.

Il reddito dominicale (determinato a regime ovvero in via transitoria) non può essere inferiore alla redita catastale che è attribuita al fabbricato censito in catasto ed utilizzato per la produzione di vegetali son sistemi evoluti: se il reddito dominicale rivalutato dell’80% e del 30% è inferiore alla rendita catastale dell’immobile censito in catasto aumentata del 5%, il reddito dominicale è costituito dalla rendita catastale aumentata del 5%.

Confronto tra rendita catastale e reddito dominicale

CASO 1: rendita catastale superiore al reddito dominicale

Nella colonna 1 del quadro A del modello 730 va indicata la rendita catastale del fabbricato aumentata del 5% e divisa per il coefficiente “2,34”, cha permette di neutralizzare le rivalutazioni dell’80% e del 30% le quali sono calcolate in via automatizzata dal software di compilazione.

Reddito dominicale: 

• valore 1.000        
• valore rivalutato:1.000x1,80x1,30= € 2.340

Rendita catastale:     

• valore 3.000         
• valore rivalutato: 3.000x1,05 = € 3.150

Siccome la rendita catastale è maggiore:

• alla colonna 1 va indicato 3.150 : 2,34 cioè 1.346;
• il programma applica la rivalutazione dell’80% e del 30%: 1346x1,80x1,30= 6.300.

Se la dichiarazione è già stata presentata, è necessario presentare una nuova dichiarazione correttiva in termini (ovvero la dichiarazione successiva al termine di scadenza di presentazione della dichiarazione) con la conseguente rettifica del debito o del credito d’imposta che sono stati dichiarati. Se la formalità sarà fatta successivamente, sarà necessario considerare le regole di “ravvedimento operoso” di cui all’art. 12 del d.lgs. 18.12.1997, n. 472).

CASO 2: rendita catastale inferiore o uguale al reddito dominicale

In tale ipotesi, nella colonna 1 del quadro A del modello 730 va indicato il reddito dominicale mentre il software di compilazione applica le rivalutazioni dell’80% e del 30%.

Le suddette procedure vanno seguite anche per il quadro RA del modelli previsti per le dichiarazioni REDDITI Persone fisiche, società di persone e enti non commerciali.

3) Le rivalutazioni del reddito dominicale e del reddito agrario

Si evidenzia che non sono produttivi di reddito dei fabbricati gli immobili che sono utilizzati per le attività in argomento, essendo assoggettati al reddito dominicale.

Se il proprietario concede in locazione l’uso dei suddetti fabbricati, i canoni pattuiti sono attratti nel reddito di fabbricati.

Anche per le nuove coltivazioni vanno osservate le rivalutazioni previste dalla normativa cioè:

• il reddito dominicale va rivalutato dell’80% e quello agrario del 70% (art. 3, comma 50, della l. 23.12.1996, n. 662); la rivalutazione non si applica per i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola. A favore dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli professionali che non hanno compiuto 40 anni di età (anche se la qualifica è acquisita entro due anni dalla stipula del contratto di affitto per usi agricoli la cui durata minima è di cinque anni) non si applicano le rivalutazioni dei redditi dominicali e agrari previsti dalla l. 662 citata; il beneficio è riconosciuto anche nel caso di società se la maggioranza delle quote o del capitale sociale è detenuto da tali soggetti;
• il reddito dominicale e il reddito agrario vanno rivalutati del 30%, da calcolarsi sull’importo della rivalutazione già operata ai sensi della l. 662 citata (art. 1, comma 512, 1° e 3° periodo, della l. 24.12.2012, n. 228). 

IL CASO 

Per un soggetto che non è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale si evidenziano:

1.  i seguenti dati:

• rendita catastale dell’immobile per le nuove attività agricole: € 12.000;
• superficie della particella catastale del terreno su cui insiste l’immobile: mq. 1.000;
• tariffa di reddito dominicale più alta in vigore nella provincia su cui è censita la particella: € 1 a mq.;
• tariffa di reddito agrario più alta in vigore nella provincia su cui è censita la particella: € 2 a mq.

2. reddito dominicale del periodo transitorio:

• determinazione: l1+(1+400%)l x1.000 = 5.000
• rivalutazione: 5.000x1,80x1,30 = 11.700
• rendita catastale rivalutata del 5%: 12.000x1,05 = 12.600
• il reddito dominicale imponibile è € 12.600

3. reddito agrario del periodo transitorio:

• determinazione: l2+(2+400%)l x 1000 = 10.000
• rivalutazione: 10.000x1,70x1,30 = 22.100
• rendita catastale rivalutata del 5%: 12.000x1,05 = 12.600
• il reddito agrario imponibile è 12.600

4) Le attività che concorrono alla tutela dell’ambiente e alla lotta ai cambiamenti climatici

Con la lett. b-ter) dell’art. 32, le produzioni di beni, non solo materialima anche immateriali (inclusi i crediti di carbonio), compresi quelli che sono debitamente certificati, che derivano dall’esercizio di attività agricole cono attratte nell’ambito del reddito agrario. 

Più in particolare, le cessioni dei beni indicati alla lett. b-ter sono assoggettate “a “imposta semplificata” (i.e. tassati su base catastale), in quanto riconducibili ai redditi agrari, fino a concorrenza dell’ammontare dei corrispettivi delle cessioni di beni, registrate o soggette a registrazione ai fini IVA derivanti dall’esercizio delle attività indicate all’art. 2135 c.c.” (circolare citata). Sono esclusi dal beneficio le prestazioni di servizi derivanti da attività connesse e le cessioni dei beni indicate alla lett. b-ter).

La parte di produzione e cessione di beni eccedenti il limite di agrarietà posto dalla lett. b-ter) costituisce reddito di impresa nella misura del 25% dei corrispettivi al netto dell’IVA. Se i beni sono ceduti in un anno successivo a quello in cui è avvenuta la produzione, “il limite di a”agrarietà” debba essere calcolato nell’anno di cessione dei predetti beni e non nell’anno di “produzione” degli stessi” (circolare citata).

CASO 1 – Irrilevanza delle prestazioni di servizi

l’azienda agricola ha conseguito corrispettivi per l’esercizio delle attività agricole di cui all’art. 2135 c.c. per € 100.000 per l’attività principale e le attività connesse e per € 20.000 per prestazioni di servizi da attività connesse.

Si applica l’art. 32, lett. b-ter) per il quale la cessione di crediti di carbonio è attratta nel reddito agrario.

CASO 2- cessione di crediti di carbonio effettuata nell’anno di produzione

L’azienda agricola ha conseguito corrispettivi per € 100.000 per cessioni di beni e € 20.000 per prestazioni di servizi, nonché ha ceduto crediti di carbonio per € 110.000.

La cessione di crediti di carbonio è assorbita nel reddito agrario per € 100.000 e nel reddito di impresa per € 10.000 (cioè 110.000 – 100.000), che è determinato in ragione del 25%, cioè per € 2.500.

CASO 3 -  cessione di crediti di carbonio effettuata nell’anno successivo a quello di produzione

L’azienda agricola evidenzia nell’anno 20X1 la produzione di crediti di carbonio per € 100.000 e la cessione di crediti di carbonio per € 104.000 e nell’anno 20X2 la produzione per € 105.000 e la cessione per € 110.000 degli stessi.

Il “limite di agrarietà” dell’anno 20X2 è di € 105.000 (essendo rilevante l’anno di cessione) per cui sull’eccedenza (cioè 110.000 – 105.000) il reddito d’impresa è di € 1.250 (cioè il 25% di € 5.000)

5) Le società agricole e l'agriturismo

I regimi di forfetizzazione del reddito di cui all’art. 56-bis possono essere fruiti anche dalle società indicate all’art. 1, comma 1093, della l. 27.12.1996, n. 296, cioè le società di persone, le società a responsabilità limitata e le società cooperative di cui all’art. 2 del d.lgs. 29.3.2004, n. 99, che hanno esercitato l’apposita opzione.

Le società che hanno esercitato l’opzione per la tassazione su base catastale non possono applica l’art. 56-bis “qualora producano un reddito derivante da attività agrituristica, attesa la natura di norma speciale di settore del citato art. 5 della l. 413 del 1991” (circolare citata).

Come regola generale, le società a responsabilità limitata e le società cooperative non possono determinare forfettariamente il reddito d’impresa derivante dall’attività di agriturismo avvalendosi dell’art. 56-bis per cui il reddito va determinato in via analitica.