Bonus edilizi 2025: novità tra razionalizzazioni, restrizioni, incertezze

L’anno 2025 ha segnato un passaggio normativo rilevante nel sistema delle agevolazioni fiscali in edilizia.

La Legge di Bilancio 2025 (Legge 30 dicembre 2024, n. 221) ha riformato in profondità la disciplina dei bonus edilizi, razionalizzando i regimi precedenti e limitando drasticamente l’utilizzo degli strumenti di monetizzazione. 

A distanza di sei mesi dall’entrata in vigore, la Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, emanata dall’Agenzia delle Entrate, ha fornito il primo quadro interpretativo ufficiale delle nuove norme, chiarendo importanti aspetti procedurali e applicativi. 

Tuttavia, rimangono tuttora aperti numerosi profili critici, sia per i contribuenti sia per i professionisti incaricati.

1) Bonus Ristrutturazione Unificato: orientamenti dell’Agenzia sull’ambito oggettivo e soggettivo

L’articolo 12 della legge ha istituito un regime unificato per le detrazioni relative a interventi edilizi, prevedendo una detrazione pari al 45% su un limite massimo di spesa di 85.000 euro per unità immobiliare. La Circolare n. 8/E precisa che rientrano nel perimetro del nuovo bonus:

• interventi di manutenzione straordinaria (anche su parti comuni),
• riqualificazioni energetiche con miglioramento di almeno due classi,
• opere di consolidamento strutturale e miglioramento sismico (solo in edifici non ubicati in zona sismica 1).

L’Agenzia chiarisce inoltre che la detrazione non spetta per interventi di nuova costruzione o ampliamento, salvo che siano funzionalmente connessi a una ristrutturazione esistente e regolarmente assentiti da titolo abilitativo antecedente all’inizio del 2025.

2) Soggetti beneficiari e limiti operativi

La circolare fornisce un’importante indicazione circa l’ambito soggettivo: possono fruire del bonus sia i titolari di diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione), sia i locatari e comodatari purché sostengano effettivamente la spesa e il contratto sia registrato. Restano invece esclusi gli interventi eseguiti da imprese su immobili merce, a meno che non siano destinati alla successiva locazione di lungo periodo.

Per le società semplici e i soggetti IRES, la detrazione compete solo in relazione a immobili detenuti al di fuori dell’attività d’impresa e utilizzati per finalità abitative da soci o collaboratori, come chiarito con riferimento alla nozione di “uso personale” contenuta nell’art. 16-bis del TUIR.

3) Sconto in fattura e cessione del credito: precisazioni sulle deroghe e sulle condizioni restrittive

L’articolo 14 della Legge 221/2024 ha previsto l’abrogazione generalizzata dei meccanismi di sconto in fattura e cessione del credito. Tuttavia, la circolare n. 8/E ha ricostruito in modo sistematico le eccezioni consentite, definendo i criteri oggettivi e soggettivi di accesso per le situazioni di particolare rilevanza sociale.

Tra i profili più significativi, si segnala il chiarimento secondo cui l’opzione resta esercitabile solo se:

• il contratto d’appalto è antecedente al 31 dicembre 2024,
• il titolo abilitativo è stato validamente presentato entro la stessa data,
• e il contribuente ha già formalmente comunicato l’opzione con il modulo ex provv. AdE 35873/2022.

Per gli enti del Terzo Settore, la circolare ha precisato che la possibilità di cessione resta valida solo per immobili destinati a servizi di natura assistenziale, educativa o sanitaria, escludendo quelli con finalità puramente patrimoniali.

4) Superbonus 70%: verifica dei SAL e limiti applicativi

Il Superbonus, ormai in via di esaurimento, conserva una residua applicabilità nel 2025 solo per lavori avviati con CILA-S presentata entro il 31 dicembre 2023. La detrazione, come noto, è fissata al 70% con ripartizione decennale. La Circolare 8/E si sofferma su due aspetti di particolare rilievo:

1. verifica del SAL (stato avanzamento lavori): l’Agenzia conferma che la detrazione può essere fruita per stati avanzamento anche inferiori al 30%, a condizione che le spese siano effettivamente sostenute e asseverate. L’assenza di una soglia minima consente un’applicazione “graduale” del beneficio, ma espone a rischio di errori documentali e contestazioni in fase di controllo.
2. interventi complementari non agevolati: viene inoltre chiarito che eventuali lavori accessori eseguiti nel 2025 non rientrano nella detrazione se non compresi nella CILA originaria. In particolare, non è ammesso integrare opere aggiuntive o “frazionare” i SAL per diluire il beneficio su periodi successivi.

5) IVA su immobili green e detrazione per locazioni calmierate: requisiti cumulativi

Per favorire l’efficientamento energetico del patrimonio immobiliare, l’articolo 17 ha introdotto la detrazione del 50% dell’IVA pagata sull’acquisto di immobili in classe A o B, locati a canone calmierato per almeno otto anni. La Circolare 8/E ha posto l’accento su tre elementi sostanziali:

• il contratto deve essere registrato entro sei mesi dalla data di rogito notarile;
• il canone deve rispettare i valori soglia definiti localmente (eventualmente sulla base degli accordi territoriali ex L. 431/1998);
• il contribuente deve essere titolare esclusivo dell’immobile al momento della locazione.

Resta esclusa la detrazione in caso di comproprietà indivisa, salvo che vi sia delega formale a uno dei cointestatari con intestazione del contratto. 

L’Agenzia ha inoltre precisato che la decadenza della detrazione comporta l’obbligo di restituzione dell’intero importo fruito in dichiarazione, maggiorato degli interessi legali a partire dall’anno di utilizzo.

Il quadro normativo ed interpretativo sui bonus edilizi post-2025, pur fondato su esigenze di semplificazione e sostenibilità, si presenta ancora frammentario e soggetto a margini interpretativi non trascurabili. 

Il ruolo del professionista diviene cruciale non solo nella corretta imputazione fiscale delle spese, ma anche nella gestione preventiva dei rischi documentali e sanzionatori. La Circolare n. 8/E, sebbene offra un primo solido perimetro operativo, lascia aperti numerosi fronti: dalla cumulabilità con regimi speciali (es. PNRR o fondi UE), al trattamento fiscale delle opere su immobili vincolati, fino all’integrazione con gli strumenti di programmazione urbanistica locale.

In un contesto che richiede prudenza, metodo e aggiornamento costante, l’affidamento a consulenti esperti appare oggi non solo utile, ma imprescindibile.