Cessioni immobiliari da parte SCI francesi e monegasche e correlate implicazioni fiscali

L’eventualità che una società di diritto straniero, domiciliata al di fuori dai confini nazionali, possa essere considerata fiscalmente residente nel nostro paese, costituisce uno scenario in grado di comportare conseguenze impositive significative, soprattutto nei casi di trasferimenti immobiliari.

Ipotizziamo il caso, non infrequente, in cui alcune persone fisiche residenti in Italia detengano partecipazioni in una società semplice – italiana o straniera – la quale risulti essere intestataria di un immobile abitativo, situato in Italia oppure al di fuori dei confini nazionali. 

A seconda di come viene “interpretata” – nel contesto reddituale - l’intestazione immobiliare a favore di una struttura societaria, le conseguenze tributarie che si possono generare in capo alla compagine sociale nazionale possono condurre a risultati simili se si vengono a realizzare determinate e, al tempo stesso, peculiari condizioni.

Nel contesto di una società semplice italiana, qualora l’esistenza della stessa non venga posta in discussione da parte dell’amministrazione finanziaria, la cessione di un immobile - detenuto da oltre cinque anni e non oggetto di alcun intervento agevolato - non genera alcuna plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67 co. 1 lett. b) del DPR 917/1986. 

Anche in caso di successiva distribuzione del ricavato ai soci (in costanza o meno della relazione sociale), l’irrilevanza tributaria di tale reddito permane in quanto, lo stesso, non risulta essere soggetto a tassazione in considerazione della sua genesi, come è stato confermato anche dall’Agenzia delle entrate nella risposta all’istanza di interpello n. 689/2021.

Anche nell’ipotesi in cui, l’Amministrazione finanziaria italiana dovesse qualificare la società come interposta ai sensi del co. 3 dell’art. 37 del DPR 600/1973 rispetto alla compagine sociale, il socio residente in Italia non sarà comunque tenuto a dichiarare il “gain” realizzato a fronte della cessione dell’unità immobiliare, risultando anche quest’ultimo fiscalmente irrilevante.

La vicenda, tuttavia, si complica nell’ipotesi in cui la società proprietaria dell’immobile abitativo situato all’estero risulti essere di diritto straniero e, in particolare, nel caso delle sociétés civiles immobilières (SCI) francesi o monegasche, veicolo frequentemente utilizzato a fini della gestione immobiliare o patrimoniale di “origine” familiare. 

I possibili scenari critici, in grado di condizionare il trattamento fiscale domestico di queste specifiche casistiche, possono essere sostanzialmente rappresentati nei seguenti differenti contesti.

1) Palese esterovestizione della société civile immobilière (SCI)

Nel caso in cui la SCI, pur formalmente residente all’estero, svolga prevalentemente in Italia (attraverso i propri soci amministratori) la propria gestione ordinaria (attività quali, per esempio, la gestione dei rapporti con i fornitori) o straordinaria (affidamento del mandato di vendita del bene immobile) dell’ente, anche mediante strumenti digitali quali e-mail o web meeting, si verrebbe a configurare una situazione di esterovestizione, ai sensi dell’art. 5, comma 3, lett. d) del DPR 917/1986.

L’Agenzia delle Entrate ha già espresso, in occasione della voluntary disclosure, un orientamento (Punto 2.10 circ. n. 27/E/2015) secondo il quale una société civile immobilière  monegasca può essere considerata fiscalmente residente in Italia, anche facendo riferimento al mero luogo di residenza fiscale degli amministratori identificati nell’atto costitutivo o nello statuto, ma anche alla residenza dei soggetti che, effettivamente impartiscono gli impulsi volitivi. 

In tale scenario, la SCI viene trattata alla stregua di una società semplice italiana, con tutte le correlate conseguenze tributarie che ne scaturiscono.

2) SCI fiscalmente opaca e residente all’estero

La vicenda muta radicalmente nel caso in cui la société civile immobilière venga riconosciuta come soggetto autonomo, fiscalmente opaco e residente all’estero.

A titolo esemplificativo il § 2.5 della circolare n. 49/E/2009 ha riconosciuto, sempre nell’ambito delle iniziative di regolarizzazione degli investimenti all’estero, la possibilità di rimpatriare giuridicamente le quote di SCI monegasche, senza necessariamente considerarle soggetti interposti o esterovestiti.

In tale scenario, la cessione dell’immobile con conseguente distribuzione dell’introito incassato a favore dei soci italiani in fase di scioglimento della società, si tradurrebbe per gli stessi in un reddito di capitale, ai sensi dell’art. 44, comma 1, lett. e) del DPR 917/1986, assoggettato a tassazione nella misura 26%, mediante imposta sostitutiva e/o ritenuta d’ingresso, al netto dell’eventuale tassazione assolta antecedentemente al di fuori dei confini nazionali.

3) Considerazioni conclusive

Il contesto attuale evidenzia una significativa asimmetria nella qualificazione tributaria delle società estere non commerciali.

L’art. 6, comma 1, lett. h), della legge delega n. 111/2023 dispone la “razionalizzazione in materia di qualificazione fiscale interna delle entità estere” attraverso un intervento sistematico finalizzato a razionalizzare la qualificazione interna delle entità estere, tenendo in debita considerazione la loro natura “trasparente” piuttosto che “opaca” in relazione al diritto vigente nel Paese di costituzione dell’ente medesimo. 

Si tratta di una riforma auspicata e attesa, che potrebbe contribuire a superare alcune incertezze interpretative e a ripristinare un’uniformità di trattamento rispetto alle situazioni sostanzialmente equivalenti, riducendo gli ambiti di discrezionalità da parte dei contribuenti relativamente allo status fiscale delle società