Il pianerottolo in condominio: cosa si può e cosa non si può fare

Il pianerottolo è un componente essenziale delle scale comuni, funzionalmente destinato al migliore godimento dell’immobile da parte di tutti i condomini, e non soltanto dell’occupante l’unità abitativa che vi si affaccia. Tale manufatto, sebbene non espressamente indicato nell’elenco dei beni di cui all’art. 1117 c.c., intanto può considerarsi in esso incluso, quale elemento strutturale collegato alle scale, in quanto, essendo ad esse vicino, sia funzionalmente adibito a consentire il passaggio da una rampa di scale all’altra, nonché a dare accesso alle proprietà esclusive che su esso si aprono.

1) Uso lecito dei pianerottoli: ok a piante zerbini portaombrelli

È noto che l’art. 1102 c.c. consente ai singoli di trarre maggiori utilità dal bene comune, purché sia rispettata la facoltà di pari uso degli altri comproprietari e non sia mutata la destinazione del bene. In ogni caso, la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge, a ciascun partecipante alla comunione, la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Alla luce di quanto sopra, quindi, il condòmino di un edificio ha il diritto di usare i vani delle scale, in genere, e i pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte d'ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell'edificio). Ma, a determinate condizioni, anche l'apposizione di un cancello/inferriata, (leggero e di facile apertura), può costituire un atto lecito rientrante nelle facoltà del compossessore dovendosi ritenere del tutto irrilevanti le ragioni soggettive che abbiano spinto il condomino a collocare il cancelletto in questione. 

2) Usi illeciti del pianerottolo: stendini, spazzatura...

Costituisce utilizzo improprio della parte comune, la collocazione, sul pianerottolo antistante l'accesso del relativo locale, di suppellettili determinanti l'ingombro al transito dei condomini. 

Così, per esempio, non è possibile lasciare lo stendibiancheria sul pianerottolo se è di intralcio agli altri, trattandosi di luogo adibito alla sua destinazione naturale, ovverosia al transito delle persone per accedere agli alloggi. È possibile che uno stendibiancheria sia lasciato per poco tempo per via dell'immediato utilizzo che il proprietario intende farne, ma non è possibile adibire il pianerottolo a luogo adibito allo stazionamento abituale di stendini.

Si deve considerare, poi, che il regolamento, vista la particolare destinazione del vano delle scale e l'esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all'uso delle scale stesse, possa stabilire il divieto di collocare suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti; del resto, l'uso della cosa comune, da parte di un condomino , non deve impedire agli altri condomini un uso tendenzialmente pari della medesima cosa. 

Si noti, poi, che dev'essere considerato lecito solo il deposito momentaneo della spazzatura sul pianerottolo se limitato ad intervalli di tempo così ristretti da non creare disturbo (es. al decoro o alla vivibilità degli ambienti a causa dei cattivi odori).

3) L’incorporazione dei pianerottoli

Indipendentemente da un'espressa previsione regolamentare, i pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni, avendo funzionale destinazione al migliore godimento dell'immobile da parte di tutti i condomini, non possono essere trasformati, dal proprietario dell'appartamento che su di essi si affacci, in modo da impedire l'uso comune, mediante l'incorporazione nell'appartamento, comportando un’alterazione della destinazione della cosa comune ed un’utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini, nonché - in sede possessoria - lesiva del compossesso degli stessi. 

 In ogni caso, il condomino che ha spostato abusivamente il portoncino d'ingresso della propria abitazione in corrispondenza del muro esterno, inglobando una porzione dell'andito antistante l'unità immobiliare di sua esclusiva proprietà (parte del pianerottolo comune), non può ottenere la concessione in sanatoria se non è in grado di dimostrare il diritto di proprietà esclusiva dello spazio incorporato. 

A tale proposito, ad esempio, i giudici amministrativi hanno precisato che l'andito è parte integrante del pianerottolo comune, di cui costituisce una continuazione, con la conseguenza che il condomino titolare dell'appartamento che vi si affaccia può utilizzarlo in modo più intenso ma non può certo incorporarlo, neppure parzialmente nella proprietà esclusiva. Il bene si presume comune salvo che il singolo condominio con titolo idoneo (ad esempio il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto o il regolamento condominiale «contrattuale», accettato da tutti nei rogiti di acquisto) dimostri di esserne titolare esclusivo o provi la destinazione dello spazio al servizio esclusivo del suo appartamento o dimostri di averlo posseduto in via esclusiva per il tempo necessario all'usucapione.

 Al contrario, non è rilevante che altri condòmini abbiano commesso lo stesso abuso.