Superbonus 110: chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sui soggetti beneficiari

La Circolare 30/E/2020, analizza i principali quesiti inerenti i soggetti beneficiari del superbonus: in questo approfondimento prendiamo in esame i chiarimenti forniti relativamente a  soggetti del Terzo Settore e  IACP, soggetti beneficiari persone fisiche,  soggetti “agricoli”,  immobili posseduti da professionisti e società,  possesso del solo reddito immobiliare dell’abitazione principale

1) Quesiti relativi ai soggetti del Terzo Settore e IACP

• Via libera a ONLUS, APS e OdV. La circolare conferma che per ONLUS, APS e OdV, 
  • non si prevede alcuna limitazione della tipologia di immobili (per le persone fisiche, al contrario si fa riferimento alla sola destinazione abitativa), 
  • si ammette che il beneficio spetti per tutti gli interventi agevolabili, indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile oggetto degli interventi medesimi ferma restando la necessità che gli interventi ammessi al Superbonus siano effettuati sull’intero edificio o sulle unità immobiliari 
  • non opera, nel caso di intervento su unità abitative, il limite delle due unità immobiliari imposto, invece, per le persone fisiche.
• IACP è irrilevante la proprietà o la gestione per conto terzi. La detrazione del 110% per lavori previsti dall’art. 119, DL 34/2020 spetta ai soggetti IACP o ad essi assimilati indipendentemente dal fatto che gli stessi gestiscano il complesso dell'edilizia popolare o ne siano direttamente i proprietari. Si possono infatti configurare due fattispecie: (B)la proprietà da parte dell’ente IACP del complesso immobiliare residenziale, (B)la gestione da parte del soggetto IACP per conto ad esempio del Comune. in ciascuna di tali fattispecie, i destinatari del superbonus restano sempre tali soggetti.

2) Quesiti sulle persone fisiche beneficiarie del 110%

Grande spazio è dedicato ai soggetti, persone fisiche, che possono accedere al 110% solo al di fuori dell’esercizio di un’impresa, arte o professione. Escludere l’accesso al 110% da parte di soggetti che agiscono in qualità di titolari di P. IVA ha destato molti dubbi, parte dei quali sono chiariti di seguito grazie alla circ. 30/E/2020. 

• Unico proprietario che affitta a più soggetti. Secondo la circ. 30/E non spetta il superbonus all’unico proprietario di un edificio composto da più unità immobiliari, anche se le stesse sono state date in locazione o comodato gratuito ad altri soggetti. Il motivo di tale conferma di diniego è connesso al fatto che i beneficiari del superbonus sono in alternativa: 
  • i condomini, che a cascata fanno ricadere i benefici fiscali sui condòmini che li compongono, 
  • le persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività d'impresa, arte o professione, effettuando lavori detraibili su immobili non strumentali e in un numero massimo di due unità immobiliari. per giunta di tipo abitativo. Se il caso di specie non rientra nel secondo caso, il fisco conferma che non rientri nemmeno nel primo in quanto il condominio nasce ai sensi del codice civile, quando vi sono almeno due proprietari. Non può quindi configurarsi l’esistenza di un condominio in presenza di un unico proprietario, anche se gli “abitanti” delle singole unità sono diverse (caso opposto, ma che da diritto al 110%. è quello di più proprietari che danno in locazione o comodato ad un unico soggetto le varie porzioni di immobile). 
• Rapporti fra ditte esecutrici e committenti. Nel documento di prassi si analizza anche il caso di un soggetto privato che possiede un immobile sul quale effettuare dei lavori e che è anche contemporaneamente amministratore della società esecutrice di lavori stessi potenzialmente detraibili al 110%. Il dubbio posto è inerente la possibilità di un eventuale conflitto di interessi che tuttavia la circolare fuga completamente. Le norme agevolative non prevedono limitazioni al riguardo e non rileva la circostanza che l’esecuzione dei lavori venga affidata ad una impresa in cui l’azionista di riferimento o l’amministratore sia anche il proprietario degli immobili sui quali si effettuano i lavori. Resta fermo l’eventuale accertamento in concreto di un utilizzo non corretto della agevolazione in esame.

3) Superbonus e soggetti “agricoli”

Spesso le attività agricole, oltre a possedere o gestire il fondo agricolo, possiedono, gestiscono e mantengono anche il patrimonio immobiliare che insorge sul fondo medesimo. In uno dei quesiti posti al fisco, ci si è chiesti se i soci o gli amministratori di società semplici agricole possono accedere al superbonus per interventi effettuati su immobili rurali ad uso abitativo. Il dubbio nasce dal fatto che comunque, seppur in via indiretta, tali soggetti sono collegati ad una attività di impresa che esula dalla sfera privata degli stessi. Il fisco, tuttavia, ammette che possano fruire del superbonus 

• i titolari dell’impresa agricola, 
• gli altri soggetti (affittuari, conduttori,ecc.) 
• i soci o dagli amministratori di società semplici agricole (persone fisiche previste dall'art. 9, DL 557/93)
• i dipendenti esercenti attività agricole nell'azienda. 

Essi possono fruire del Superbonus relativamente alle spese sostenute a condizione che gli interventi siano effettuati su fabbricati rurali ad uso abitativo e, pertanto, diversi dagli immobili rurali “strumentali” necessari allo svolgimento dell’attività agricola.

I vantaggi del superbonus si estendono anche ai seguenti soggetti collegati a quelli poco sopra elencati: 

• familiari del possessore o del detentore dell’immobile, individuati ai sensi dell’articolo 5,co. 5, del Tuir (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado)
• conviventi di fatto ai sensi della predetta legge n. 76 del 2016, sempreché sostengano materialmente le spese per la realizzazione dei lavori.

La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che:

• siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori;
• le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato).

4) Gli interventi trainati sugli immobili posseduti da professionisti e società

Un quesito importante viene posto nel documento di prassi in merito ai professionisti o società che possiedono immobili siti in condomini sulle parti comuni dei quali vengono effettuati interventi trainanti.

E’ stato chiesto se tali interventi trainanti possano ammettere interventi trainati su immobili posseduti da professionisti o società. Il nodo intorno al quale ruota la risposta del fisco è la strumentalità dell’immobile rispetto all’attività svolta da professionisti o società.

Nella pratica la soluzione del quesito è la seguente, stanti gli interventi trainanti sulle parti comuni che danno sempre diritto alla detrazione del 110% a prescindere dalla circostanza che gli immobili posseduti o detenuti dai soggetti in questione siano immobili strumentali alle attività di impresa o arti e professioni ovvero unità immobiliari che costituiscono l’oggetto delle attività stesse ovvero, infine, beni patrimoniali appartenenti all’impresa. 

• se gli immobili oggetto degli interventi trainati non sono strumentali all’attività svolta dai soggetti con P. IVA, allora essi possono accedere al superbonus per gli interventi trainati effettuati su dette unità immobiliari. Le unità immobiliari in questione devono essere diverse 
  • da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni; 
  • dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività (immobili merce);
  • dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa (immobili patrimonio).
• al contrario se gli immobili rientrano fra le categorie appena elencate (immobili strumentali, immobili merce o immobili patrimonio) ogni intervento trainato effettuato sugli stessi non godrà del superbonus al 110% (ferma rimane la possibilità di fruire delle altre detrazioni previste per gli interventi sugli immobili come ad esempio il 0% per le ristrutturazioni o il 65% per il risparmio energetico e ancora il 90% per il bonus facciate).

5) Il possesso del solo reddito immobiliare dell’abitazione principale

Un dubbio finalmente sciolto è quello relativo al possesso di un immobile a destinazione abitativa con le seguenti caratteristiche:

• il soggetto in questione è possessore di tale immobile a titolo di proprietà
• l’immobile in questione è l’unica fonte di reddito “fiscale” e costituisce l’abitazione principale 

Stante la situazione, il soggetto che intende accedere al superbonus non avrebbe di fatto un reddito imponibile per la mancanza di due requisiti fondamentali: 

• non presenta la dichiarazione dei redditi in quanto esonerato (il reddito dell’abitazione principale è abbattuto dalla deduzione relativa alla stessa)
• di fatto la deduzione abbatte completamente il reddito in capo al contribuente. 

A seguito di ciò, tuttavia, la circolare 30/E ammette comunque il soggetto a poter beneficiare del 110% e ammette inoltre le alternative possibilità di cessione della detrazione o sconto in fattura. 

Ciò in quanto solo astrattamente il contribuente non manifesta un reddito assoggettabile ad imposta, ma nella pratica tale reddito esiste (è solo annullato dalla deduzione per il semplice fatto che costituisce l’abitazione principale, se così non fosse il reddito verrebbe conseguentemente dichiarato ed assoggettato ad imposta).