Speciale Pubblicato il 27/01/2020

Mutui per l’acquisto “prima casa”: rinegoziazione e surroga

di Staff di Fiscoetasse

Tempo di lettura: 3 minuti
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Il Decreto Fiscale prevede procedure di rinegoziazione del mutuo per non perdere la “prima casa” pignorata

Le novità introdotte con il Decreto Fiscale (D. L. n. 124 del 2019) e convertito con Legge n. 157 del 2019, hanno riguardato anche i mutui contratti per l’acquisto della “prima casa”.

In particolare l’ art. 41-bis, tratta dei “Mutui ipotecari per l'acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”.

Il legislatore ha previsto agevolazioni a favore del debitore-consumatore la cui abitazione principale sia stata sottoposta a pignoramento effettuato dalla banca o da una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado.

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La rinegoziazione e la surroga

Le opportunità previste nell'art. 41-bis del Decreto Fiscale concesse al debitore per evitare di perdere la “prima casa” acquistata sono essenzialmente due:

  1. richiesta di rinegoziazione del mutuo contratto con la stessa banca che ha avviato la procedura esecutiva o che sia intervenuta per il recupero del proprio credito da rimborso;
  2. richiesta di un finanziamento a una banca terza che si surroga nella garanzia ipotecaria esistente. Il ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo esistente.

Chi può accedere alle agevolazioni e quali condizioni sono richieste

Per poter usufruire delle agevolazioni introdotte dal legislatore sono necessarie le seguenti condizioni:

  • Il debitore deve essere qualificabile come consumatore. Si tratta di persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale , commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta;
  • il debitore non deve essere sottoposto a procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento;
  • il creditore deve essere una banca o una società veicolo;
  • il credito deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l'acquisto di un immobile adibito a prima casa, e il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell'istanza di rinegoziazione;
  • deve essere pendente una procedura di esecuzione immobiliare sull’immobile e il pignoramento deve essere stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;
  • non devono essere intervenuti altri creditori oltre a quello procedente;
  • il debito complessivo, nell’ambito della procedura esecutiva, per cui si chiede la rinegoziazione o il rifinanziamento non deve essere superiore ad euro 250.000;
  • l'importo offerto non deve essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene;

Modalità di accesso e svolgimento della procedura

Si riportano di seguito le principali fasi di svolgimento della procedura dettate dalla nuova normativa:

  • il debitore deve presentare un’istanza (per la prima volta nell'ambito del medesimo processo esecutivo) entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;
  • il rimborso dell'importo rinegoziato o finanziato avviene con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell'accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all'età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;
  • il debitore deve rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;
  • a seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell'esecuzione, ricorrendo le condizioni previste dalla norma e sopra citate, sospende l'esecuzione per un  periodo massimo di sei mesi;
  • il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un'istruttoria sulla capacità reddituale  del debitore. Successivamente può decidere di rifiutare la propria adesione all'istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell'istanza congiunta, la richiesta di  rinegoziazione avanzata dal debitore;
  • se viene richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.

La richiesta dei familiari

Si segnala che, qualora l’istanza del debitore venga rigettata, i suoi parenti o affini entro il terzo grado possono procedere in tal senso.

Ove il giudice conceda il finanziamento o la rinegoziazione del mutuo, viene pronunciato decreto di trasferimento dell’immobile a favore dei familiari, mentre il debitore mantiene il diritto di abitazione per i successivi 5 anni.

Il debitore può comunque chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile trasferito ai parenti rimborsando le somme già versate da questi ultimi al soggetto finanziatore e accollandosi il mutuo residuo.

Il decreto interministeriale

Da ultimo si segnala che, l’art. 41-bis del Decreto Fiscale stabilisce la necessità di fissare le ulteriori modalità di applicazione della procedura in oggetto, tramite apposito decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d'Italia.

Si attende pertanto l’emanazione di detto decreto entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del D. L. n. 124 del 2019, come previsto dalla norma.




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